时间：2022-12-05 02:13:58来源：法律常识
是企业过度维权 还是拆迁补偿不公？
——南京地铁1号线北延工程被延误调查
图为南京地铁1号线北延工程燕子矶站施工现场，三层建筑为未拆除的北桥市场。记者 程子龙 摄
作为长三角世界级城市群的一部分，江苏省南京市承担着苏南自主创新示范功能，其城市建设全国瞩目。
然而，线路全长仅有6.54公里、只包括5个站点、2016年末即开始围挡施工的南京地铁1号线北延工程，不仅未能实现2020年通车的目标，目前连全线洞通都未能实现，通车时间更是遥遥无期。
地铁建设到底“堵”在哪里？记者现场发现，在北延工程燕子矶站的建设位置上，仍有一个“钉子户”北桥市场未被拆迁。
拥有北桥市场部分物权的江苏龙波物流实业有限公司（以下简称龙波公司）认为，是政府部门拒不依法公平征收，而栖霞区政府部门则坚称是企业不讲诚信过度维权。
地铁工程遇阻企业自称：被“逼”成“钉子户”
南京地铁1号线北延线由既有1号线迈皋桥站起点，向北沿和燕路、太新路至二桥公园，线路全长6.54公里，共设5座地下车站。2015年5月，《南京市城市轨道交通建设规划（2015—2020年）》获国家发改委批复，其中包括1号线北延线。据媒体报道，2016年12月，北延工程二桥公园站开始围挡施工。然而，南京市民在盼望中等来的却是北延工程一再延期的消息。
四年半过去了，工程进展如何？日前记者在南京地铁建设有限责任公司1号线北延工程负责人龚洪祥的指引下，来到栖霞区和燕路东侧北延工程燕子矶站建设现场。这里多台大型机械轰鸣，施工正紧张进行。龚洪祥指着一张大型拆迁平面图和路北的三层北桥市场建筑告诉记者，车站南侧一期工程已经封顶，可二期工程中的北桥市场仍未拆迁。这不仅影响了燕子矶站的主体工程建设，也致使笆斗山站和燕子矶站之间的区间盾构隧道未能贯通。
栖霞区有关政府部门介绍，南京和燕路过江通道项目也受到北桥市场建筑物影响，原设计永久杆管线迁改位置无法施工，项目建设成本增大。同时，对城市形象、经济和社会效益、周边群众出行也造成了严重的负面影响，有关部门已接到与该问题相关的“12345”工单108件。
北桥市场为何不拆迁？对该建筑拥有部分物权的龙波公司称，是栖霞区政府部门拒不依法公平拆迁，把企业“逼”成了“钉子户”。
龙波公司董事长程明荣介绍，他1988年到栖霞区创业，至今三十多年，2006年即成为全国创业之星，企业累计纳税数亿元。正在公司转型建设总部经济的关键时刻，恰巧遇南京地铁7号线晓庄站拆迁。栖霞区征收龙波公司三个汽车4S店、一个修理厂共5900多平方米的房屋和5000多平方米土地仅给1300多万元低价补偿，地铁征地规划红线只有2086平方米却实际占用企业3200多平方米土地。企业还在未签订拆迁协议一年多前，在市政府只打了一个电话的情况下，就主动提前交付了1740平方米的土地和909.43平方米的房屋。此外，企业还自我承担了给地铁建设让路延后2年建设的施工周期成本。龙波公司认为上亿元的让利和损失，是对南京地铁建设做出了巨大支持并付出了巨大牺牲。
可在地铁1号线北延工程拆迁时，栖霞区政府部门的一系列做法，让龙波公司感觉已不能承受。
位于和燕路522号的北桥市场，是2006年燕子矶街道下属企业南京金燕城镇建设综合开发公司（以下简称金燕公司）以70年国有土地产权投资，与龙波公司合作建房，龙波公司出资3000多万元建房及装修。双方建房协议约定，龙波公司享70%的房地产权，金燕公司享30%房地产权，其中金燕公司的房屋由龙波公司承租50年。因该地块为南京地铁工程预留地，因此双方约定如房屋被征收，须双方共同参与谈判，补偿按份额分配。
龙波公司反映，栖霞区房屋征收办明知以上合作事实，在征收房屋时却撇开龙波公司直接与金燕公司签订了征收补偿协议，欲将补偿全部给予金燕公司。
此外，栖霞区政府部门选定的评估公司还将建筑物与土地分开评估，只给40%的土地货币安置奖励，不给房屋安置奖励。
由于龙波公司不承认栖霞区与金燕公司的征收补偿协议，栖霞区遂强硬地认定522号建筑为违法建筑，栖霞区综合行政执法局于2020年8月对北桥市场下达《限期拆除决定书》。政企关系进一步恶化，地铁拆迁工程被拖入漫长的司法程序。
北桥市场拆迁被拖入法律“马拉松”
栖霞区政府为何撇开物权所有人之一龙波公司与金燕公司签订征收补偿协议？
栖霞区房屋征收办法律顾问孙畅认为，栖霞区在征收房屋前实施了入户调查，522号建筑的土地使用权人和临时建设规划许可证持有人都是金燕公司，所以将金燕公司作为被征收人。
在征收补偿过程中，也没有撇开龙波公司，在装修、评估以及具体项目的补偿测算等方面，都是和龙波公司一起协商的。
孙畅介绍，在与金燕公司签订征收补偿协议前，区征收办、金燕公司和龙波公司曾签了三方协议，相关拆迁补偿明细均体现在三方协议中。可后来龙波公司拿走了三方协议不予承认。
龙波公司认为，在草签了三方协议后，正式征收补偿协议不让龙波公司签字，在这种情况下，龙波公司认为三方协议就是区里设的局，所以才不予认可三方协议，而且企业仍然感觉给的补偿标准明显过低。
那么有关方为何将房屋和土地分开评估呢？
孙畅认为，如果被征收房屋没有房屋所有权证，在征收补偿时，只能补偿房子的建设安置成本。北桥市场的房屋，没有房屋所有权证，只能按建设安置成本补偿。“这也是为了保障被征收者的权益”，孙畅说。
而北京京平律师事务所律师沙姣认为，根据2011年国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》，征收补偿是对土地上房屋价值的补偿，没有土地价值补偿这个项目，土地使用权的价值，是包含在房屋价值之内的。从法理上说，在中国法律框架下，“房地一体主义”是相应法律关系须遵守的一个原则。
龙波公司认为，北桥市场在建设时有国有土地使用权证，有临时建设规划许可证，是政府部门燕子矶街道明知规划为地铁预留地后支持其下属企业建的，而且是在临时规划2年期限内建完的，又与龙波公司签了50年的承租合同，应视为合法建筑。临时规划许可证没有办理延期手续，以及后来政府部门不给补办房屋所有权证，是政府部门造成的，地方政府应该认账。
由于对栖霞区综合行政执法局限期拆除的决定不服，龙波公司向南京市综合行政执法局申请行政复议。南京市综合行政执法局于2021年2月撤销了栖霞区综合行政执法局作出的《限期拆除决定书》。
与此同时，龙波公司也拿起法律武器维权，向南京铁路运输法院提起诉讼，请求确认栖霞区房屋征收办与金燕公司签订的征收补偿协议无效。在一审败诉后，又向南京市中级人民法院提起上诉，二审法院认为栖霞区征收办与金燕公司签订的补偿协议遗漏了龙波公司这一被征收主体，遂于2020年12月撤销了这一补偿协议，同时也撤销了一审判决。
龙波公司本以为行政复议取得成功、二审终审胜诉后，栖霞区有关政府部门可以认定北桥市场建筑合法并继续坐下来与金燕公司重启三方赔偿谈判，可栖霞区政府部门却未按此行政，而是向江苏省高级人民法院申请了再审，请求确认其此前与金燕公司签订的补偿协议有效。北桥市场拆迁被拖入法律“马拉松”。
为其他动迁户补发产权证被指不公
在与其他被拆迁户对比过程中，龙波公司觉得栖霞区政府部门没有做到公平公正。
和燕路503号建筑江苏紫金农村商业银行股份有限公司（以下简称紫金农商行），与北桥市场处在同一被征收区域。龙波公司反映，这个建筑也是当地政府资本参与的合作建房，而且当年连临时建设规划许可证都没有。在此次征收补偿过程中，却享受了一楼每平方米3.4万元、二楼每平方米2.2万元以及土地每平方米1.9万多元的补偿标准，而北桥市场只享受每平方米房屋1285元的“建安成本”补偿。相差悬殊的补偿标准让龙波公司产生了巨大的心理落差。
紫金农商行的补偿标准为何远高于龙波公司？根据栖霞区住房和建设局提供的情况，栖霞区政府部门在对征收地块进行查产时，紫金农商行提供了该建筑的不动产权证。
记者调查发现，紫金农商行提供的不动产权证，由南京市国土资源局于2017年1月22日颁发，使用期限至2056年。而在此前的2015年5月，包括1号线北延工程的《南京市城市轨道交通建设规划（2015—2020年）》即获国家发改委批复，而且在2016年12月底前，1号线北延工程已开始围挡施工。
为何明知是地铁工程预留地、而且已经开始进行地铁工程拆迁工作的前提下，仍然给紫金农商行颁了40年使用期的不动产权证？颁证前，紫金农商行是否具有《土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》以及相关土地出让手续？是否缴纳土地出让金？
在记者采访查证过程中，栖霞区自然资源和规划局婉拒了记者采访，该区住房和建设局也未回复记者以上问题。栖霞区委网信办一位负责人称：区相关部门只能答复紫金农商行的现状，有关办证信息请向其它职能单位咨询。如果涉及违法违纪行为，请向纪检监察部门反映。
南京地铁1号线北延工程通车在僵持局面中变得遥遥无期。
龙波公司反映，由于未配合栖霞区的不合理不公平拆迁，目前该公司受到了“打击报复”。地方政府组织多部门对企业进行了高强度频繁检查，并对北桥市场强行围挡、停水停电。同时在龙波公司位于晓庄中心村科研建设项目各项规费和出让金全部付清的情况下，仍无法办理相关手续，致使十多亿元的投资项目至今无法开工。
另外，龙波公司在栖霞区恒发路8号厂区内的一些承租企业，也受到政府部门的各种执法检查。在一家企业写给龙波公司的信中写道：“龙波物流园区域内的行政管理部门多次联合执法对园区进行检查、整顿，我们有一天就遇到长达三个多小时的联合检查，整个龙波园区内所有经营户全部停工。而后各个部门如安监、消防、治安、城管等对我们提出各种无法达到的整改要求，导致我们无法正常经营。”
6月下旬，记者进入龙波物流园采访，恰巧遇到一位穿消防制服的工作人员到园区内的一家轮胎销售公司“检查”。该工作人员以“未建立事故隐患排查治理制度、未按照规定定期组织应急救援预案演练”为名，给企业下达了限令整改指令书。
龙波公司反映，该公司于1999年在南京国家级经济技术开发区购买的120多亩工业用地，建有标准厂房及职工宿舍楼近6万平方米。目前位于栖霞区的新港开发区以升级改造为名，欲搬迁龙波公司的物流园，提出每亩工业用地补偿价格仅为20多万元/亩，而这一区域工业用地的市场价已超过了100万元/亩。近6万平方米建筑和120多亩工业用地仅给6000多万元补偿就要收回。
