时间：2022-12-05 17:01:51来源：法律常识
重庆一女子与男友经历马拉松恋爱后买房结婚，孰料遭遇新房烂尾，婚期被迫推迟。她一怒之下与小区其他业主一道发声明打算断供。7月18日，开发商回应称暂定8月底之前复工。律师提醒说，贸然断供存在被诉风险，如果起诉开发商解除合同方可免责。
周蜜和男友没想到，买的婚房会烂尾
周蜜（化名）目前暂住在重庆市南岸区，与男友都是四川广安人，大约10年前两人经人介绍相识相恋，后来一起来到重庆打工。
她告诉记者，2020年10月，经历一场马拉松恋爱后，他俩准备结婚，这时听人说位于重庆市渝北区空港的一个叫“蓝光未来城”的楼盘正在预售。
“当时销售人员介绍说，楼盘附近有轻轨3号线，有三横一纵的交通网络，内环高速公路，绕城高速公路横向贯通，还有桃源大道和空港大道直接连接江北观音桥等商圈。更令人怦然心动的是，还有航空主题公园、商业街、游购综合体和空港大都会。”周蜜说，她和男友商量后，打算购买一套3室1厅的房子。
于是，他们掏出这些年来打工挣下的钱，又找亲朋借了一些，终于筹够了首付款，购买了建面80多平方米的房子。“这套房子的总价是90多万，按揭20年，月供4000多元。”
她说，后来有人把她拉进了“蓝光未来城”业主群，平时大家互通有无，关注房子的施工进展，她和男友畅想着接房后如何装修得更温馨更舒适。
然而，令人没有料到的是，2021年上半年的一天，群里突然有人说，正在施工的该楼盘疑似停工了。
随后，周蜜和男友以及其他业主赶到现场看到，尽管楼盘已拔地而起，但显得冷冷清清。
另一名业主告诉记者，当初赶到现场时，发现只有几名工人在零星干活，后来再去看时连个工人的影都没有了。
“我们还期待着作新房呢，原本打算2022年6月交房后马上装修，计划年底结婚。”周蜜伤心地说，“这样以来，结婚计划完全打破，交房时间要延期，年内结婚成了泡影，婚期被迫推迟。”
业主称，截至今年7月11日，烂尾项目仍未复工
事发后，业主将情况反映给渝北区住建委等相关部门，引起高度重视。
2022年4月21日，该委回复一名业主称，“蓝光未来城”项目建设单位为重庆灿瑞置业有限公司，原属于四川蓝光发展股份有限公司实际控股50%以上的子公司。该项目占地面积69563.4平方米，总建筑面积147850.47平方米，共23栋建筑，其中19栋为住宅，项目处于停工状态。
在处理结果方面，该委回应说，目前金科地产对该项目进行了收购并签订相关协议，并在售房部前设立了业主接待点，具体可向金科地产工作人员咨询，该委后期也将督促金科方面尽快完成收购事宜，尽快复工建设。
同时还称，目前该委已关注到该项目公司的相关问题并约谈了建设单位，要求尽快复工建设。
7月13日，该小区购房业主发布《重庆市渝北区蓝光未来城全体业主强制停贷告知书》称，2021年5月以来，渝北区“蓝光未来城”104亩（高层）与86亩（洋房）项目已陆续全面停工，项目资金不知去向。“开发商多次提到，现在由中信银行重庆分行营业部主导104亩项目转卖给金科盘活，但从 2021 年 12月金科地产接手至今，已有大半年时间，均无复工迹象。”
该告知书说，“蓝光未来城”项目的烂尾，给业主造成不可挽回的损失，“为减少损失，保障生命财产安全，蓝光未来城项目全体业主一致决定，该项目应于2022 年 7 月 30 日前全面复工。”
有知情业主称，开发商曾承诺高层于2022年7月30前复工，洋房于2022年8月30日前复工，“但至今仍然未有任何推动复工的进展与通告。”
“若7月30日前未全面复工，高层和洋房已售房源且未结清贷款的业主，将强制停还月供，直至全面复工为止。”告知书称，强制停贷造成的损失由相关单位共同承担。
业主希望烂尾项目尽快复工
2022年7月18日，开发商相关负责人告诉记者，该楼盘烂尾原因是资金链断裂，“没有钱才出现停工，我们前期采取了一些诸如自救、转卖、出售等措施。”
他说，整个小区有逾千户业主，目前高层部分已被开发商金科地产收购了，洋房部分还没有谈好，尽管双方的框架协议已有了，但不能这样一直拖下去，业主不能无休止地等待。
他介绍称，今年6月22日，住建部门组织他们开发商和施工单位以及业主代表等开会，“因我们给金科地产的交易未完成，先由我们主导，金科配合，洋房部分我们力争在8月30日前复工，但前提是业主要配合银行放款。”
“如果业主配合放款的话，我们甚至可能会提前复工。”该负责人说，如果业主不配合或出现其他情况，复工可能没有那么顺利。“洋房部分的在途资金有1.3亿元，是能满足整个修建的，银行要经过业主同意才能放这笔钱，放款后汇入监管账户，全部用于后续建设，现在的瓶颈是还有160多户业主没有同意银行放款。”
记者拨打金科地产电话，打算进一步采访相关事宜，但电话一直无法拨通。
重庆鉴识律师事务所律师黄曦瑶介绍说，从法律角度出发，房地产开发商、银行与购房人之间有两个基础法律关系，一是房地产开发商和购房人之间的房屋买卖关系，贷款购房人和银行之间的按揭贷款法律关系，即以购买人购买的在建房屋进行抵押。烂尾楼盘的出现属于房屋买卖关系出了问题，与按揭贷款法律关系是相对独立的，所以不能以房屋买卖关系出现问题直接赋予购房人可以停贷的权利。故而停贷做法其实有着不小风险，如果没有得到银行的回应和同意，同时也没有得到法院的判决支持，贸然停贷的购房人往往会成为违约方，征信也会因此受到影响，还可能会被诉到法院，甚至还可能会被法院强制执行。
对于购房人而言，已经按照合同约定支付了首付款，然而购买的期房目前持续处于停工或者烂尾状态，致使购房人超过约定期限未取得房屋，同时却仍需按约偿还贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
因此，如果购房人通过诉讼解决目前困境，可起诉要求解除购房合同以及贷款合同，法院根据实际情况可能会判决剩余贷款不再由购房人偿还；对于已偿还部分以及首付部分，应由开发商偿还购房人；开发商不再履行对购房人交付房屋的义务。对于后续贷款的偿还，如果解除购房合同以及贷款合同，法院根据情况可能会判决剩余贷款不再由购房人偿还，而是由开发商偿还银行。
最高人民法院民事判决书（2019）最高法民再245号案例称，因开发商未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还贷款银行和购房人，而购房人不负有返还义务。
作为购房人，要想更好地保护自己的合法权利，需要灵活、充分运用法律赋予老百姓的权利，依法依规去做，千万不要碰红线，否则得不偿失。
此外，银行依据合同约定既享有抵押权，同时又享有对开发商、购房人的债权。然而若银行违规放贷，不构成业主对房屋贷款合同停贷的原因，但是根据《银行业监督管理法》第48条规定，银行违反法律、行政法规以及国家有关银行业监督管理规定的，银保监局可以对银行采取罚款、对有关人员采取纪律处分或禁止从事行业工作等措施。因此违规放贷的银行将会受到监管部门的行政处罚。
在此过程中，如果开发商违法违规挪用监管资金致使楼盘烂尾也将面临行政处罚。根据《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。如果银行监管不力，开发商挪用预售款，都属于违法行为。针对开发商的违法行为，购房人可以向当地住建部门投诉，住建部门可以对开发商采取列入信用黑名单等行政措施。同时开发商可能面临的后果为购房人主动停贷、解除购房合同、要求退房等。在法律层面，如果解除购房合同以及贷款合同，法院可能会根据情况判决剩余贷款不再由购房人偿还，而是由开发商偿还银行。
四川发现律师事务所合伙人陆元辉律师告诉记者，首先业主方与开发商之间为商品房买卖合同关系、业主方与银行之间为商品房担保贷款合同关系，断贷告知法律性质上应为解除贷款合同（即终止还贷）或延期履行还款（暂缓还贷）合同的告知。
谈及购房者有权终止还贷的条件时，他说《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。也就是说，只有与开商之间的购房合同被确认无效或被撤销、解除的情况下，购房者才有权主张解除与银行的贷款合同，而法律规定的合同无效、撤销、解除的情形相较严格，一般而言很难证明与开房商之间的购房合同存在前述情形。
那么，购房者有权暂缓还贷的条件是什么呢？
陆元辉律师称，借款还贷是购房者与银行之间的合同事项，而买房交房又是购房者与开房商的之的合同事项，因此购房者主张的烂尾的责任本质开发商对的责任，一般而言，不能以本不属于银行责任的事项来向银行主张责任。
他举例说，生活中张三借钱给李四，李四向王五买西瓜，但王五把钱卷起跑了，李四不能以此为借口不还张三的钱。“必须要说明这也有例外，即如果购房者与银行的合同本身规定了与房屋交付相关的规定的，购房者当然可以主张，或者说银行在放款过程中存在过错且与房屋烂尾有关的话，就可以主张延期。”
他介绍说，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）中第二“严格住房消费贷款管理，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”的规定，银行在主体并没有封顶时违规放贷，客观上对会加大烂尾风险，在此情况下，烂尾就可以成为合理的抗辩暂缓还贷的理由。值得说明的是，司法实践中大量购房者以此条规定为由，要求解除贷款合同或确认贷款合无效（终止贷款），未得到支持。
终止还贷或暂缓还贷的风险有哪些？
他称，若不存在法定的可以向银行终止还贷或暂缓还贷的条件，断贷告知就不能起到合法效果，这时贸然停止偿还贷款实际上构成了对担保贷款合同的违约，可能引发承担滞纳金、违约金等后果，甚至会及对个人征信产生负面影响。
陆元辉律师建议，购房者切勿盲目效仿此种行为，理性看待网络上盛传法院判决认定烂尾房购房者可以不还贷的案例。实际情况中，房屋延期交房的原因、合同所约定的内容，房屋完成开发和交房的可能性等各不相同，贸然停止偿还房屋贷款有很大的法律风险。
他建议购房者通过与银行协商展期还贷的方式，或通过司法途径解除商品房买卖合同、担保贷款合同的方式来维护自身权益。华商报记者 黄平 重庆报道 编辑 陈有谋
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