时间：2022-12-05 20:04:39来源：法律常识
在二手房交易当中难免会遇到所卖房屋仍处在抵押状态的情况，这时想要与银行按揭进行交易，首先就得先还清银行贷款，而这个解除抵押的过程，就是俗称的“赎楼”。
“赎楼”是二手房交易中的常见术语。即付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记，将房产证赎出；房产证赎出且抵押登记被注销，视为“赎楼”完成。作为大多数家庭的最大开支，买房贷款已是普遍现象，这也使在二手房交易时，付清抵押贷款本息并注销抵押登记成为常备流程。
看似并不复杂的流程，其实是一门大学问。因为“赎楼”可以说是二手房交易过程中，最复杂、猫腻最多、也最容易出问题的环节。若不了解“赎楼”流程及方式，买方很有可能面临“房钱两空”的风险。
这不，从通化来到长春市购房的江先生近日就遇到了这样一个麻烦事。
为购爱巢垫资85万
“我看了二三十套房子了，好不容易找到一套心仪的，本想买套房子让父母颐养天年，可是房产证却办不下来，如今房子还要被银行查封了，前前后后几个月的时间一直在折腾，都快疯了！”
2019年7月12日，通化市民江先生在长春市高新开发区致远街剑桥园小区看好一套房子，房子的面积以及格局让江先生都特别满意，价格方面也可接受。让江先生担心的是这套房子总价110万，却还有67万元的银行抵押没还清，房东无力一下偿还贷款，称如果要想交易此套房子，江先生须以首付的形式提前垫资还贷。
江先生说：“房子都看好了，如果不出钱的话，这套房子就交易不成了。房东表示，要想过户就必须要将贷款还完，解除抵押才行，这个倒是很简单，拿钱去银行提前还贷就行了。但是房东拿不出那么多钱来一次性还完贷款，于是让我出85万元替房东还贷，这个钱从我购房的款项中扣除，房东承诺15天内完成银行解押和房产过户。”
购房心切的江先生与房主双方签署了垫付协议，并将85万元打入房主私人账户，协议中明确说明此款项专门用于还银行抵押，日后作为房款，剩余房款待过户后再付清。
一拖再拖啥时候能过户？
一切办妥后，江先生成功入住新房，一心等着卖房人马某早点把房屋解押后将房产过户给自己，没想到这左等右等竟然将近4个月。
15天期限很快到了，期间房主马某夫妻双方多次拖延时间，并声称已还银行抵押，只需再等等。
9月21日，房主马某声称已还银行抵押，江先生为了防止他将该房产另卖他人，双方共同去房产交易中心，对该房进行二次抵押到江先生名下，被担保主债权数额为43万元人民币。房主马某再次承诺10月15日前完成过户。
10月中旬，在江先生告知马某要通过法律手段解决后，房主马某再次承诺10月31日前必定办理过户，然而最终仍旧没有进行下去，只于10月25日退回3万元人民币。
“当时说好垫付的85万元只能用于还银行抵押，不得用于其他用途，结果现在房主说钱拿去还其他债务了，没钱去偿还抵押，垫的钱也不能退还，房主说爱咋咋办，来来去去忽悠我好几次了，每次都说让我等。”江先生告诉中国吉林网记者。
银行工作人员找上门 称即将查封房产
虽已入住新房，但迟迟不能过户让江先生很是担忧，没想到的是，11月22日该房产抵押权人浦发银行工作人员找上门来。
经银行工作人员告知，房主马某不仅房屋抵押没有还款，甚至在2019年7月份就开始停止了还银行贷款，且跟银行说该房未出售他人，现仍自住。银行正式下发逾期贷款通知书，称如借款人2天内未存款将视为恶意逾期，银行方将采取诉讼等方式抵押房产、查封名下财产。
“我都要急死了，之前想的是以后总不能住在别人名下的房子里，没想到现在连房子都要被查封了。”看着手上的银行逾期贷款通知书江先生欲哭无泪，“垫付款我已经给他了，现在总不能我再替他还一份钱吧！银行如果将这个房子查封了，那我住在哪里？我跟房主说不行就把钱退给我，我不要这房了，结果房主不同意。”
警方未予立案 具体性质有待有关司法部门认定
事发之后，江先生向公安机关报案，警方表示此属合同纠纷，暂时无法立案调查，需要继续调查取证。
“在我眼里这就是明抢，现在卖家开始耍无赖，钱也不还银行，房子也不过户，垫付款也不还我。”江先生十分愤怒，“就是害怕，你说这辛辛苦苦80来万那么容易挣嘛，结果现在成天担心，到时房子给人查封咋整呀？岂不是房钱两空。”
中国吉林网通过电话几次致电房主马某，均被拒接。
律师：建议根据合同的约定维护自己的合法权益
就此事，中国吉林网记者咨询了北京天池君泰长春分所张律师，他表示，目前对由买家还是卖家还款解押，国家并无明确规定，面对这种情况建议江先生根据合同的约定维护自己的合法权益。动辄数百万的房款如果直接交付，风险很大，遇到类似案件时，尽量让卖方自行筹集现金赎楼。同时，通过“资金监管”办理钱款交接，这样一来，过户之后，房主才能拿到钱款。私下交易存在很多弊端，如果卖家本身还有其他债务，并被债权人起诉至法院，那么在房产被赎回时，可能会遭到法院查封冻结该房产。此外，买方为卖方赎回楼之后，法律上产权在过户前仍属于卖家。如果此时卖方“一房二卖”将房子又出售给其他人，很可能会导致买方遭受损失。还有如果楼价大涨，卖家可能会以各种借口推延过户，并将房子转卖给出价更高的人，待收到钱后退款给当初的买家，给买家造成更大的损失等情况。
此外，张律师提醒，房屋买卖涉及金额大，过程较长，很多情况下买方人很难防范，在交易过程中是否存在资金风险、物业是否欠费、房屋是否漏水、学区是否有效、房屋是否被冻结查封等情况应提前警惕查看。
中国吉林网 吉刻APP记者 贾子尧
图片、截图由当事人提供
