时间：2022-12-05 22:20:38来源：法律常识
6789、4877、3027、2575、2557和2043。
这是经历了“二手房指导价”等各种调控补丁，今年3月至8月，深圳二手住宅的过户量。
来源：q房网数据研究中心
严格管控下的深圳二手房，市场很是沉寂，然而在另一处的法拍房市场，近来有不少引人关注的新闻……
01.
二手房成交减少
法拍房或成第二条路
2021年8月深圳二手住宅过户量2043套。
虽然未低于2000套，但也是近年来的超低谷。环比2021年7月下跌20%，同比下跌82%。
要知道，2020年8月，深圳二手住宅过户量可是达到了11322套的高峰。
“2.8”新政后深圳二手楼市成交可谓进入“冰河世纪”，预计未来过户量还将持续下滑。
在二手房市场持续下跌的同时，深圳法拍房市场却是另一幅画面。
据壹地产在阿里拍卖网上的不完全统计，6月至8月，已结束拍卖的住宅房源套数分别为177、198、243，9月即将拍卖的住宅房源有287套。数量明显一直在增加。
而在成交量上，2020年深圳法拍房成交1710套。
而在2021年上半年，成交711套，平均每天成交4套！
同比2020年上半年成交的527套，增加了184套，大幅上升25.9%。（数据来源：小鹰科技，2021年上半年深圳市住宅法拍房研究报告）
法拍房成交量上涨，市场对于法拍房的接受程度越来越高，按照这个势头发展，今年法拍房成交量很有可能会大大超过去年成交量。
图片来源：小鹰科技、深圳市不良资产处置协会
图片来源：小鹰科技
此外，近日来传出的法拍房新闻也是在疯狂刺激买房客的神经。
有南山豪宅吸引了6人参与竞拍，1.5万人次围观，拍出8137万的天价！也有学区房流拍，一度降价200万的“大学区制后市场反应”。
法拍房在惨淡的二手房市场对比之下，显得有些不同寻常的“热闹”。
不少买房客都很好奇，是否能够在法拍房市场探索出第二条路。
这条路主要分为两个方面：
第一，是否能够通过法拍房成交相关情况，把握当下市场行情；
第二，想要在法拍房市场买到低于市场价的楼盘。
02.
法拍房市场仍然很小！
多重因素难以把握“笋盘”
自二手房指导价出台以来，真实的市场价就难以得知。
而在同时，买房客发现法拍房似乎对调控的反应更敏感。“大学区制”消息传出后，学区房法拍房一度流拍，最终二拍成交价与指导价持平。
一些买房客逐渐开始相信，似乎能够从法拍房窥探到市场行情。
但是，通过成交数据就可以发现，二手房与法拍房的成交数据，虽然变化趋势不同，数量相差还是相当的大！
即使是今年8月下降到2043套的二手房成交量，也大大超出今年上半年深圳法拍房成交量。
二手房成交量与法拍房数量对比图
因此，法拍房仅仅代表很小的市场反应，无法以偏概全，从个别案例看出整体市场行情。
此外，关于“在法拍房市场买到低于市场价的楼盘”，壹地产认为，法拍房是特殊房源，本身存在不少风险，如果没有事先了解清楚，即使拍到“笋盘”很有可能面临无法入住，高额税费等问题。到时候天上掉的就不是馅饼，而是陷阱了。
那么普通人如果想要购买法拍房，需要注意哪些方面呢？
03.
普通人购买法拍房
切记这6点！
壹地产询问了广东华商律师事务所的周争锋律师，得到了一些关于购买法拍房需要了解的信息。
关于购买法拍房，周律师认为需要注意的就是两个主体，竞买人和标的物。
首先，竞买人需要关注的是购房资格和资金情况。
第一，竞买人参与竞买时要具备购房资格，不然没办法办理房产证。
第二，由于法拍的贷款流程相对于二手房按揭要严格一点，为了确保确保后续资金能够位，竞买人要在竞买前联系银行，提前审批一下自己的贷款资料，或做好其他途径筹钱的准备。
另外，也是大多数人最关心的标的物问题，周律师认为需要注意的有以下四点。
第一，关于如何规避高税费的风险，需要看一下是个人产权还是公司产权，是住宅还是非住宅。
因为在税费问题上，住宅和非住宅的计算标准是不一样的，个人产权还是公司产权也有不同，尤其要注意公司产权房产的土地增值税很高。
另外，关注下公告中有没有关于历史税费也要求竞买人承担的。竞买深圳之外的法拍房，还要关注被执行人的房产是如何取得的，原来是直系亲属过户、继承或赠与取得的房产，再次交易有些地方是要求补税的。
第二，核实收房有没有困难，法院包不包清场，就要看房产的占有使用情况。
不能盲目信任法院公示中说的包清场。包清场就没有了自行通过诉讼寻求物权保护的途径，只能依靠执行法院清场，而法院最终能不能清场还有很多种情况。
第三，要看一下房产有没有违法建筑和其他的权利瑕疵。
法拍房是按照现状拍卖的，法院出了执行裁定书以后，竞买人再发现里面有违法建筑办理房产证困难，或者说其他权利瑕疵，只有自己承担法律风险。
有些法拍房有较大面积的违法建筑，拍卖公告中可能已经披露被查违机关查封，需要拆除违法建筑以后，才能够办理登记手续。而有些违法建筑是固有一体的，无法另行拆除，拆除了会损害房产本身的价值。
第四，要大致了解下房产和其他人还有没有未了结的产权纠纷，或拍卖程序本身是否有瑕疵。
有没有可能在拍卖过程中，竞买人给了拍卖款，但是在法院出具执行裁定书以前，有人提出执行异议之诉，导致竞买人钱给了法院，但是法院迟迟不出执行裁定书。此时房产还不是竞买人的，也没有金融属性，竞买人的资金压力会非常大。
在法拍房的“笋盘”诱惑当前，一定不要掉以轻心，注意全面调研，才能将风险降到最低，避免踩坑！
