时间：2022-12-07 03:21:38来源：法律常识
如今，随着人们居住条件的不断改善，有专业物业管理的小区非常普遍。于是，物业公司的服务就与业主的生活息息相关，一个给力的物业给居民带来的不仅仅是生活上的方便，还是一份安居的幸福。而面对物业服务，居民们纠结的事儿也是越来越多。
业主：最近这两年比较严重的，就是电动车的乱停乱放，包括引发的火灾也比较多，所以业主在这方面的诉求也是非常大的，多次找物业沟通规范停放电动车的地方包括充电桩，这个多次协商也没有具体的一些意义，这个东西广大业主也不知道具体找哪个部门反映这个情况
市民：是说灯不亮了，电梯坏了，他也不能及时维修，整个印象也不是很好。
街头采访时，大部分人在谈到物业管理的话题似乎都会有或多或少的抱怨。几乎没有一个人对物业是完全满意的。
近日西安市大数据管理局对近一个月12345的咨询投诉办理情况进行了梳理，总结主要问题类别中物业管理类问题一直高居第一名。从10月15日至11月15日共交办数量11599条工单，其中其他物业管理问题共5314条，占46%；收费纠纷共2486条，占21%；物业服务问题共1608条，占14%；车库车位管理共681条，占6%；小区公共设施共642条，占5%；那么物业管理为什么投诉多？近几年，我市物业管理方面市民反馈存在的问题主要在哪几类？带着大家关心的问题记者来到了西安市住房和城乡建设局物业管理服务中心了解情况。
️ 西安市住房和城乡建设局物业管理服务中心 陈秦 工作人员 ：咱们现在这个投诉量就是量非常的大，因为在我看来物业管理，物业小区其实是一个小社会，所有的可能说不好听的，就是人的吃喝拉撒，都在这个小区里进行，只要你下了班回家，都会可能你的衣食住行，可能都在小区里，不光物业管理问题，应该也不光包括物业服务质量，物业公司他不是一个执法部门，他是一个服务单位，条例里明确规定物业企业是对这个违规行为进行劝阻、制止并上报。如果说他没有强制行为，并且无法进行强制,那么业主有可能把怨气撒在物业公司身上，然后从而转嫁给物业公司，进而投诉物业公司，所以说这个就是造成大量投诉的一个原因。
说到大量投诉原因，那么，我市物业管理方面市民反馈存在的问题主要在哪几类呢？
️西安市住房和城乡建设局物业管理服务中心 陈秦 工作人员 ：每一年每一月我们都会收到大量的市民举报，12345的投诉，涉及到物业管理，其实有很多类，其实主要有这几类，是因为物业管理的特殊性，他有第一类是建筑遗留问题，比如说小区房屋漏水，房屋质量问题漏水，房屋质量的前期建设遗留问题是第一类，第二类就是小区内日常管理的水电气暖的相关问题也比较多，第三类就是业主大会的成立问题，第四类是咱们的物业服务质量问题，比如说物业公司在维护环境卫生的时候，或者是维护秩序的时候，有不到位的地方也会被业主进行投诉，主要是这四大类。
采访过程中，有的业主还告诉记者，我市实行一费制有很长一段时间了，尤其是有关停车管理费，有的小区部分物业公司不执行，该怎么办？
️ 西安市住房和城乡建设局物业管理服务中心 陈秦 工作人员 ：在这里我和大家介绍一下，啥叫一费制，在一费制出台之前，先是执行的是物业服务费和电梯费以及公摊电费三项费用，一费制推出以后是将这三项费用变为一个费用来收取，那么咱们这个物业服务标准是按照配合一费制的一二三级收费等级，然后物业公司收取相关费用也要按照物业服务质量标准一二三的服务等级。
️就是费制的改革，他是有一个先决条件的，就是咱们已经是实施这个管理的小区，想要通过原来的费用，改为一费制，市发改委给的解释是，三分之二的人参与，二分之一以上的人同意，才能按照一费制实施，因为停车费和物业费是属于一块在一个合同内的费用，那么是什么意思，就是要涨一起涨，要降一起跌一起降，物业服务社会办事，由街道办事处来组织来实施，那么如果说业主发现在一费制的落实上也有什么问题，可以像街道办进行反应。
近些年，小区公共区域的广告收益话题逐渐引起广大业主的注意，比如有不少住宅小区的公告栏、电梯间，甚至走廊都充满了各种各样的广告，物业因此每年都会有一笔不菲的广告收入，那么这些收益是不是该返还业主呢？
️电话业主：还有咱这个电梯这多少年了，里面就是那个广告，确实我们就是作为业主来说，想着这个东西他的这个收入都放到哪去了，我们业主住这么多年，从来没见过，因为这个大楼是我们全体业主共有的，这方面的费用应当也属于我们业主全体业主的吧，公共收益这一块，公共收益所有的收益，应该属于全体业主。
对此市住建局物业管理服务中心陈秦告诉记者，小区公共面积收益归全体业主所有，并且需要公示，对于不公示的，可以向区县住建部门举报。
电话采访业主代表：还有我们住了好几年了，大修基金到现在都不知道用哪里了 就感觉很茫然，物业没人说啥。
️西安市住房和城乡建设局物业管理服务中心 陈秦 工作人员 ：西安市的房屋专项维修资金的使用，有专门的规定，也有详细的流程，那么如果市民业主在发现专项维修资金被私自挪用，或者在使用过程当中，不公式、不规范、不透明的都可以向各区的住建部门进行举报，那么各区的住建部门查实以后，也会对他进行相应的处罚。
入冬以来，供暖问题是业主反映比较集中也是吐槽比较多的话题，对此物业管理公司也觉得自己有各种委屈，主要体现在有些业主主观感受温度不达标就集中投诉。
️小区物业一经理：反应各种各样投诉的一些问题，但是在检查的过程当中，我们发现其实有些和他们说的是不相符的，你比如说暖气问题，业主家里即使温度已经远远达标了，甚至已经超了，但是作为业主来说，他自身感觉到温度还是不好，还是要投诉物业让物业公司给他进行解决。
️西安市住房和城乡建设局物业管理服务中心 陈秦 工作人员 ：我们这一块儿老是出现的问题，就是业主认为物业公司的测温，他不认可，他觉得物业公司测温达到16度，但是他可能觉得没有16度，那么这个时候，就可以像供热行政主管部举报，由供热主管部门入户测温，来对这个温度进行一个认定，最后如果说温度设置不达标，从而进行退费，如果温度达标了，就应该有业主全额缴纳供热费用。
随着房地产行业的快速发展，物业服务与老百姓的生活越来越紧密。因此，物业服务企业与业主之间的纠纷客观来说的确不可避免。那么对于业主来说，出现了问题和纠纷能够协商解决当然最好，如果协商不成又该怎么办呢？
️北京市盈科（西安）律师事务所合伙人，李来来律师： 如果业主和物业产生纠纷，应当在第一时间保存现场的照片、视频、录音等资料，并积极与物业协商解决，如果与物业这块的话不能协商解决的话，我们建议按照以下一个方式来寻求解决，第一就是要寻求所在街道办事处或社区进行第三方的调解，这个是成本最低的，再一个就是向我们当地的房地产行政主管部门投诉，这个根据物业管理条例的规定，是有权向这些主管部门投诉的，最后一项就是我们要进行诉讼或者仲裁。
当然，业主拿起法律武器进行自身权利的力争无可厚非，但也毕竟要花费大量的时间和精力，那么有没有更好的办法能够来进一步规范物业企业的服务呢？行政主管部门正在做大量的制度设计和探索。现在住建部门对物业企业的监管，主要是实施信用信息评价，比如是对物业企业日常的活动，有良好的活动和不良的活动进行评价，良好的就加分，不良的就进行减分，然后在年底的时候对他的所有分进行汇总，汇总后对各小区的信用等级进行评价，并作为物业资质升降级的依据。
️️西安市住房和城乡建设局物业管理服务中心 陈秦 工作人员 ：目前现在这个工作都是通过街办来采集信息，区县住建部门来附和，我们市住建局，每年统一对这个不良信息，比如说黑名单的这些企业进行全市通报，那么让业主来选择，知道哪些是好的物业公司，哪些是差的物业公司，从而选择更好的物业公司，就是您刚刚说的业主参加评价的，这个业主其实每时每刻都在评价。您的每一个投诉，基本都在记录，因为作为咱们制度建立者，不是说每个投诉都扣分，其实更多的是看他是否改正，如果物业公司他能够改正的及时，那么我们可能不给它扣分，但是他如果是那种屡教不改的，我们会加大对他的处罚力度。
小区的和谐一定是业主和物业双方共同维护的结果，十全十美的管家是不存在的，业主和物业必然有矛盾，如何解决矛盾才是关键。如果能得到业主的理解是物业公司的幸事，那么作为物业管理企业，更应加强自身建设，提高员工服务水平，双方在解决问题中能够化解矛盾，最终获益的将是双方。
美丽家园需要共同营造，我们当然也不能一味抱怨物业，而不向内审视自己的行为是否合适，就像我们节目开头提到的电动车乱停乱放固然有物业管理的问题，但是根源还在业主自己，作为业主的责任和义务又有哪些呢？也是值得我们思考的。好了，以上就是本期市民服务热线12345的全部内容。
