时间：2022-12-07 23:24:48来源：法律常识
近日，记者在采访中了解到，不少人在租房时面临房东违约、退房后房东不愿退还租金等问题。对此，记者专门采访了海南外经律师事务所林桦律师，从法律角度为您支招。（记者 吴佳穗）
案例1
租期未满，房东提前收回房屋要卖掉
2020年6月3日，刘伟与李华、某房产公司签订《房屋租赁合同》约定：刘伟将海口市海甸岛兆南绿岛家园赏绿轩某房屋出租给李华居住。租赁期内，若刘伟需要提前收回房屋或李华需提前退租，均应提前20日通知对方，并按押金金额支付违约金，刘伟还应退还相应租金。三方还就居间服务费收费标准等问题进行了约定。上述合同签订后，李华入住该房。
2021年4月26日，李华就房屋续租事宜与刘伟进行协商。刘伟同意按原合同续约一年。李华遂于2021年6月15日通过银行转账的形式向刘伟支付6个月的房屋租金，共计12000元。
由于准备将涉案房屋出售，刘伟于2021年9月7日告知李华，其将于2021年10月6日提前收回房屋。李华对此表示异议。刘伟回复称：“如果你觉得有异议，那我们就按合同违约给予你补偿。”2021年9月20日，李华搬离涉案房屋。刘伟将2021年10月至12月的房租6000元退还李华，并从房屋押金中扣除2021年9月16日至9月20日的租金300元后，将剩余的3700元押金退给李华。
李华对刘伟的行为不满，遂将对方告到法院并提出以下诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付提前收房违约金4000元；2.本案诉讼费（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费）由被告承担。
海口美兰区法院认为，本案中，原告、被告在协商涉案房屋续租问题时是通过微信进行沟通的。双方虽未就续租涉案房屋签订纸质合同，但通过微信达成合意的内容同样可以有形表现，满足了书面形式的基本特征。原告、被告在微信聊天时对续租期限、租金等事宜进行的确认应当属于以书面形式订立了涉案房屋续租合同，双方约定的涉案房屋续租期限为一年，即2021年6月16日至2022年6月15日，房屋续租的租金及押金标准、违约责任等均按原《房屋租赁合同》进行约定。
李华在使用房屋的过程中收到刘伟将于2021年10月6日提前收回房屋的通知，并于2021年9月20日搬离了该房屋。虽然刘伟已提前一个月告知李华将解除双方之间的房屋租赁合同，并在李华搬离房屋后如数退还了房屋租金及押金，但其在租期未满的情况下提前收回租赁房屋的行为依然构成违约。原告李华主张被告刘伟支付提前收回房屋违约金4000元的诉请，符合双方在《房屋租赁合同》中关于出租人提前收回房屋违约责任的约定，法院予以支持。
法院依法作出判决：被告刘伟须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李华支付提前收房违约金4000元。
案例2
租客退租后，房东拒绝退押金
2017年9月3日，刘琴将其所有的三亚市××园小区305房出租给某公司用于员工居住，租赁期限自2017年9月4日至2018年9月3日，租金共40760.87元，需一次性支付。合同约定租赁期满或合同解除后，刘琴有权收回房屋，某公司应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。
合同签订后，某公司向刘琴一次性支付一年租金合计40760.87元。2017年12月30日，刘琴在合同之外向某公司收取押金3000元。2018年8月28日，某公司工作人员微信联系刘琴，告知其涉案房屋已经清理干净，要求与刘琴办理退房手续。
2018年9月4日，某公司工作人员再次与刘琴微信联系，要求办理退房手续。2018年9月7日，刘琴微信告知某公司涉案房屋及附属设施设备需要维修，并列明相应的维修费用。
某公司对此不予认可，并表示上述维修项目都是正常损耗，且维修人员及维修费用均是刘琴自己陈述的。双方就此事沟通一个星期未果。某公司要求刘琴出具维修发票，押金与维修费抵扣后将余款返还该公司，但刘琴未予回复。2018年10月5日，刘琴微信告知某公司员工，陈述涉案房屋冰箱与空调均已损坏。从2018年8月28日至2018年10月5日，刘琴均未出面与某公司办理交接房屋手续。刘琴称其未在三亚。为此，某公司将刘琴告到法院，请求法院判令刘琴返还租房押金3000元。
一审法院认为，某公司与刘琴签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪约履行。租赁期满时，承租人与出租人应及时办理房屋交接手续。某公司已于2018年8月28日通知刘琴办理房屋交接，且《房屋租赁合同》约定在租赁期满交接房屋时，某公司、刘琴双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自费用。
刘琴怠于接收房屋，由此可能产生的不利后果，由其自行承担。在《房屋租赁合同》履行过程中，某公司按时足额支付租金，并应刘琴要求额外支付了3000元押金。现租赁期限已满，结合合同的履行情况，依据公平原则，某公司要求刘琴返还租赁押金3000元有事实根据和法律依据，法院予以支持。
法院依法作出判决：刘琴于判决生效之日起十日内向某公司返还租赁押金3000元。
律师说法>>>
租房一定要签书面合同
海南外经律师事务所律师林桦介绍，《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，租赁关系的双方是一定需要按照合同中规定履行义务的。如果出租人没有遵守合同的约定而提前收回房屋，则属于违约行为，承租人可以要求出租人继续履行出租房屋的义务，还可以要求出租人赔偿损失。
如果租赁合同中对违约金有约定（租房违约金的数额由当事人双方通过事先约定而确定），根据《民法典》第五百八十五条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
租客退租后，如果房东拒绝退还押金怎么办？林桦介绍，根据《民法典》第三百五十九条的规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。当事人可以通过法律途径要回自己的租金。
林桦表示，初次租房或经验不足的租房者要注意，租房不要一味贪图便宜，对于租金明显低于市场价的房屋，承租人一定要谨慎。
林桦提醒，租房一定要签书面合同，切莫轻信中介和租赁平台工作人员的口头承诺。签订合同时，要仔细阅读合同条款。在押金问题上，租房者要注意，押金额度通常是一个月的租金。
租房者在签订租房合同时，要把付款方式、租金标准、物业水电等费用、租期未到租客提前退房或房主提前收房的违约责任以及对于租房期间房屋物品自然消耗或因客观原因毁损的处理方式都应当在合同中明示，并查验房东的产权证和身份证是否一致。
如果通过中介租房，签约乙方名称须为中介公司全称，付款账号与中介公司对公账号一致，付款不能微信或电子转账给经纪人个人。
（文中人物均为化名）
记者走访>>>
海口部分出租屋没有进行备案
近日，记者走访了海口多处出租屋，发现部分待租的房屋没有进行备案。10月17日上午，记者在海口龙昆南路金霖花园小区内看到，该小区内主要以别墅为主，部分别墅用于出租，其中一些别墅已经租了出去。
“三楼目前还没有租出去，可以做饭，门没锁，你自己上去看吧。”金霖花园小区一房东对记者说。记者走上该别墅三楼发现，房东所说的三楼是楼层间的夹层，被改造成两间房。记者询问房东，该房屋是否备案、能否办理租赁证。房东表示，他私自对房屋进行改造，因此没有在有关部门备案，无法办理租赁证。
记者在海口龙昆南路金竹园小区走访发现，该小区有不少房屋出租。一栋4层楼高的楼房内有不少租客。该楼房一层是一家水吧，二楼是棋牌室，三、四楼的房屋对外出租。记者问房东该出租屋是否备案，房东表示没有。