时间：2022-12-08 05:50:05来源：法律常识
文 | 陈恩德 花卉
承租人合法占有租赁物的期限内，如果租赁物被买卖的，不影响租赁合同的效力，也就是我们常说的买卖不破租赁，在司法拍卖中，法院处置的不动产往往也存在带租拍卖的情形，在实践中部分被执行人（即原出租人）甚至已预收了租金。此时，买受人竞买了带租约的拍卖标的物后，能否要求被执行人返还预收租金？笔者将在本文中进行阐述。
一、如何理解司法拍卖中的买卖不破租赁？
《中华人民共和国民法典》第七百二十五条[1]对买卖不破租赁进行了规定。买卖不破租赁是指：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
从法条可知，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。在买卖不破租赁关系中的承租人不仅享有优先购买权（即在同等条件下，承租人有优先于他人购买的权利），还可以在房屋变更所有权后主张继续承租房屋。
在司法拍卖中，租赁物上往往会伴随着抵押、查封的行为，在抵押与租赁、查封与租赁的关系中，也会因为租赁权设定的时间节点而产生不同的效果，一般而言，租赁权在查封或抵押之前的，则会保障买卖不破租赁的效力（如下图两例）。
法院在拍卖存在买卖不破租赁效果的租赁物时，要带租拍卖即需要明确租期、租金支付情况，保留拍卖标的物上的租赁关系进行拍卖，买受人在拍得拍卖标的物后还需办理后续租赁交接事宜。
二、买卖不破租赁带来的预收长租问题
△图：拍卖标的物租赁期为20年，其中11.6年的租金均已被预收
如上图，基于上文所述的买卖不破租赁效力，该不动产由人民法院在淘宝网进行法拍处置，竞买公告中已经明确，该标的物由于存在11.6年的剩余租赁，且租金已一次性预付（竞买方在此租期内无经营权及收入）。
通过该例子可看出，长达11.6年租金已经被原出租人（一般是被执行人）预收，如果竞买方无法获得该预收租金，就会导致从竞买成功之日至租金预付届满之日期间，竞买方购买了一个无收益的资产，这无疑对标的物的最终成交会大打折扣，不利于拍卖标的物流动。
假如买受人在2018年9月7日竞得该房屋，2018年9月20日送达拍卖裁定，则自2018年9月20日至2029年8月7日的租金能否追回，实践中存在一定争议。
三、买受人能否追回被执行人预收的租金？
经检索和研究，关于该问题，司法实践中存在两种不同的观点。
观点一认为：原出租人因法院强制拍卖而丧失拍卖标的物的所有权，继续占有自物权变动之日起的租金构成不当得利，原出租人应向买受人返还预收租金。
第一种观点相较来说好理解，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（下称“司法拍卖规定”）第二十六条[2]，拍卖标的物的所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
所有权转移后，买受人承接了原出租人在原租赁合同中的契约地位，因而有权向承租人收取自其成为所有权人后所产生的租金。如果承租人有预付租金，则原出租人提前收取的租金便构成了不当得利，在物权变动后承租人对原出租人的清偿可以对抗买受人的租金请求，买受人可以就其变更为所有权人后所产生的租金向原出租人行使不当得利返还请求权。
在北京市第三中级人民法院作出的（2019）京03民终8964号民事判决书[3]中，买受人竞买了北京市怀柔区某房产，并主张原出租人返还自拍卖裁定送达买受人之日起至预收租金届满之日止的租金，北京市怀柔区人民法院与北京市第三中级人民法院均认为属于不当得利，并支持了该诉请。
观点二认为：拍卖公告已披露了拍卖标的物的权利、负担及瑕疵等，买受人明知拍卖标的物上既存权利负担及瑕疵而买受，则应当视为买受人知悉并认可拍卖公告内容，亦愿意承担相应风险，此种情形下原出租人无需返还预收租金。
该观点需要结合司法拍卖程序中的拍卖公告来理解。拍卖公告披露的拍卖标的物的权利、负担及瑕疵等因素，对买受人决策有着重要的影响，是买受人决定是否竞拍、以何种价格竞拍，以及拍卖后的权利范围判断等方面的依据。如果买受人在充分了解拍卖物的权利、负担及瑕疵后仍然决定购买，则应当视为买受人知悉并认可拍卖公告内容，亦愿意承担相应风险，在这种情形下，买受人主张返还预收租金的请求不应予以支持。
在浙江省杭州市中级人民法院作出的（2020）浙01民终6364号民事判决书[4]中，法院认为：拍卖公告上明确载明案涉房屋系带租拍卖，租赁期限十年（2011年1月1日至2020年12月31日），租金已全部付清。买受人在其取得案涉1××1室房屋所有权后，又向多信公司主张租金，即缺乏事实依据和法律依据，原审法院依法予以驳回正确。
我们认为，买受人知悉并认可拍卖公告内容，视为愿意承担相应风险，且拍卖标的物上负担租赁等情况实际上也赋予了买受人一定的议价空间，同时评估公司在确定拍卖标的物的评估价值时往往会考虑租赁因素，从而降低拍卖标的物的评估价值，故买受人能够以相对较低的价格购买拍卖标的物，所减价款亦可作为补偿。根据诚实信用原则，买受人主张该部分租金不应得到支持。
但是，拍卖公告如明确买受人可以另行向出租人主张，或者拍卖公告存在瑕疵的情况下，买受人有权另行主张该租金权利。
△图：评估报告中，评估公司会考虑标的物的租赁因素考虑评估价值
四、结语
团队为法拍房专门推出过《法拍房避坑指南》文章（点击标题阅读），带租拍卖也属于风险之一，为了避免买受人在法拍房踩雷，建议买受人在参加竞拍前，充分了解拍卖标的物并上门实勘，也可以委托专业人士对拍卖标的物进行尽职调查，以防范相关风险。
参考文献
[1] 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
[2] 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十六条：不动产、动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
[3] 北京市第三中级人民法院，（2019）京03民终8964号，北京市永华鑫盈物业管理有限公司等与沈保巍不当得利纠纷二审民事判决书。
[4] 浙江省杭州市中级人民法院，（2020）浙01民终6364号，朱海峰、杭州多信实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书。
