时间：2022-12-09 01:54:49来源：法律常识
今年房价出现大幅度降价，很多高价买房人希望退房，按新的价格重新购买。这能不能实现？什么情况下，才可以实现？
四川君定律师事务所律师侯国君，解答如下：
一、退房，实质是解除房屋买卖合同。合同的解除分为约定解除和法定解除。约定解除就是出现合同约定的解除情形，由单方解除或者协商一致双方解除合同。按常理，在房屋买卖合同中不可能约定房价下跌可以解除合同。因此无法约定解除。如果买房人要强行毁约，买房人要承担房屋下跌给卖房人造成的经济损失。因此，买房人必须寻找法定理由来解除合同。
买房人可以研读《民法典》第五百六十三条。该条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形，比如在欺诈、胁迫的情形下签订的合同等。
二、哪种情况购房者可以行使解除权要求退房呢？
1、房屋面积出现偏差３％以上。
在验房时发现开发商交付的房子的房屋建筑面积或套内面积与合同约定的面积误差绝对值超过３％。如果双方在合同上没有特别约定，根据法律规定，购房人有权解除房屋买卖合同并要求开发商赔偿。
2、延期交房
超过合同约定时间仍未能交付新房，购房人催告后仍未在合理期限内交房，则购房人就有权解除买房合同，并要求开发商赔偿。
3、擅自更改房屋规划设计
当发现开发商变更房屋结构、房屋的用途等行为，而未告知购房者，则购房人有权解除房屋买卖合同并要求开发商赔偿。
4、房屋的主体质量不合格
若出卖人交付的房屋有质量问题且影响到购房人正常居住使用的，则购房人有权解除合同，例如：购房人买了房子，房屋内不断漏水、渗水、墙体裂缝，导致购房人无法正常居住使用的，购房人就有权解除房屋买卖合同并可要求开发商赔偿。
5、房产证不能按期办理
购房人在购买房屋后，没有在法律规定和合同约定的期限内取得房产证，且期满后超过一年，仍因为开发商或者出卖人的原因没有取得房产证的，购房者有权解除合同。
6、购房者未能办理银行贷款
若是不可归责于买卖双方当事人的原因而无法办理银行按揭贷款的，则买受人是有权解除房屋买卖合同。因此项原因退房，开发商没有过错的不必承担赔偿责任。
7、一房多卖或者房屋已抵押
很多开发商都存在一房多卖的现象，例如：购房人签订了买卖合同后，开发商又将此房屋出售给第三人，则购房人就有权利解除合同。另外，购房者如果发现自己的房子又被开发商偷偷抵押给其他银行，这种情况下购房人有权利以此为由而解除房屋买卖合同。
8、开发商有没有销售资格
比如开发商未取得预售许可证。一般商品房买卖合同中都会约定，若出卖人没有在约定的期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，也可以成为购房者退房的理由。
三、本律师特别提醒买房人：
如您所购得房屋出现上述情形之一，是不是就一定能解除合同呢？答案是不一定！您还得研究房屋买卖合同，看是怎么约定的。根据约定优先的原则，要按合同约定的方法来解除这些问题，没有约定的办法的情况下，才能按法律规定行使解除权。另外，解除权的行使是有期限的。《民法典》第五百六十四条规定“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使解除权,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该解除权利消灭”。因此，出现上述情形，要及时行使解除权，错过了解除权行使期限，才要求退房也得不到支持。
总之，解除合同有风险，请谨慎行使！
