时间：2022-12-09 02:44:05来源：法律常识
为了买一套房子，消费者往往筹谋许久，同时房款支付往往需要压上一代人甚至两代人的积蓄，所以买房是家家户户关心的大事。但就在这件大事里，来自广州的刘小姐遇到了麻烦。
“18年6月买的，7月被查封，看房子一直在建，我就没有退款，谁知道19年房子就建好了，但至今都还没解封。”日前，刘小姐向专+帮平台爆料称，其2018年6月一次性交了50%的房款，共计165.115万元，购买了位于荔湾区汇成花园·悦雅居的房子，但是时隔一个月，房子就被法院查封，三年过去了，仍未解封，至今无法网签收楼。记者发现，三年前刘小姐的成交价约3.7万元/平方米的房子，如今在高德地图上，显示悦雅居参考价约4.1万元/平方米。
南方+ 周中雨 拍摄
为何被封？开发商债务纠纷导致
刘小姐提供的认购书显示，认购物业位于广州市荔湾区兴东路7号楼，建筑面积88.27平方米，成交价为325.115万元。认购合同签于2018年6月28日，甲方为广州市荔湾区城建开发总公司（下称荔湾城建）。同时认购条款显示，鉴于目前政府执行商品房买卖合同限签政策，乙方（刘小姐）按上述时间缴纳房款后，需等甲方通知网签合同。
不过，刘小姐并没有等到网签。刘小姐提供的一份由广州市房屋交易监管中心出具的意见书显示，其认购的住宅于2018年7月17日被查封。南方+房产频道记者记者在阳光家缘网站上查询发现，悦雅居7号楼于2018年6月7日拿到预售证，共50套，目前所有房屋均处于查封状态。
南方+ 周中雨 拍摄
南方+房产频道记者来到悦雅居小区，发现小区其他栋几乎都住了人，就小区门口的两栋较新的楼无人居住。记者走近发现，低层楼房子内部装修亦完成。刘小姐提供的商品房预售方案显示，7号楼预计的竣工交付时间为2019年12月31日。
南方+ 周中雨 拍摄
资料显示，汇成花园·悦雅居由广州华侨房地产开发有限公司（下称华侨公司）与荔湾城建合作开发，华侨公司负责汇成花园项目复建、销售工作并向荔湾城建支付税后利润。天眼查资料显示，荔湾城建为广州市荔源国有资产经营管理集团有限公司全资子公司。华侨公司为广州珠江实业集团有限公司旗下二级子公司。
为何会被查封？原因在于荔湾城建受到历史债务问题影响，导致房屋预售证被法院查封及该公司被起诉。是什么样的债务问题？根据荔湾城建2020年9月出具的《关于推进悦雅居解封盘活工作的答复》显示，荔湾城建涉及的债务纠纷包括：担保荔湾房总向农行借款遭司法查封；担保花地明珠酒店向工行借款案；华侨公司起诉荔湾城建要求退出合作案。
何时能解封？荔湾城建与华侨公司二审判决是关键
何时能解封？南方+房产频道记者联系荔湾城建，其法定代表人何山中表示一方面公司加强与华侨公司沟通，对有退房意向的群众做好退房退款工作，原购房36户，目前已协助办理退房14户。另一方面公司积极推进债务处理工作，目前公司担保荔湾房总向农行借款遭司法查封案已达成调解协议，公司担保花地明珠酒店向工行借款案已签订和解《协议书》，和华侨公司纠纷目前正处于二审上诉中。
根据刘小姐提供一份《广东省广州市中级人民法院民事判决书》显示，此前一审法院对荔湾城建和华侨公司的纠纷一案做出了判决，包括解除荔湾城建和华侨公司的《合作协议》《补充协议》及《备忘录》；华侨公司交还汇成花园第6、7号楼交给荔湾城建，并由荔湾城建继续履行已售房屋认购协议责任；荔湾城建退还华侨公司预付的合作收益及其他款项约5435万元；荔湾城建向华侨公司赔偿预期可得利益损失约2.1亿元等内容。
为了早日解封，作为准业主刘小姐这些年里也四处奔波。根据其提供的一份《广东省广州市荔湾区人民法院执行裁定书》显示，她尝试用法律手段推动解封，但由于涉案房产登记在荔湾城建名下，异议人（刘小姐）提供的证据材料，不足以证明其是涉案房产的权属人，不足以排除本案的执行，最后法院判裁定为不予支持解封。
律房律地创始人、广东华宪润科律师事务所主任龚军伟律师表示按照2015年最高人民法院司法解释，从开发商那里买了房子，如果符合三个条件：一是签了商品买卖合同，二是房子是用来自己居住，并且没有其他住处，第三是支付了超过一半的房款，这种情况下，购房人是可以保护自己权利的，可以被排除被执行。
他指出，刘小姐的纠纷中，由于其并没有签购房合同，所以需要判断认购书是否能构成一个正式的商品房买卖合同，“认购书虽说名称是认购书，如果内容比较全面的话，也可能会构成一个正式的商品房买卖合同。”
同时他提醒消费者，如果买了开发商的房子，签了合同，最好去不动产登记机构办理个预告登记，这样就能获得准物权的保护效力，也就相当于这个房子不在开发商名下了，相当于你的房子了。如果是像刘小姐这样的案例，房子已经被查封，他建议尽快区法院起诉，寻求对自己最有力的保护。
解封后能顺利收楼吗？专家：可能性很多
解封了能顺利收楼吗？不动产处理专家、南方不良资产经营管理(广东)有限公司联合创始人林旭林表示房子被解封后究竟能不能拿，关键是看问题解决后要不要继续履行合同的问题。有可能买房人觉得时间拖太久了，要开发商承担违约责任，退房款并补偿费用；也有可能开发商觉得房价涨了，把房款退给买房人，不卖房子了；甚至如果开发商债务窟窿比较大，一直有债务债权人来查封，开发商没法解决，那还可能会拍卖这套房子；比较顺利的话，解封之后开发商就配合过户给买房者，各种情形都有。
一份荔湾城建今年5月份出具的《关于汇成花园自编7号楼（悦雅居）准业主来访的答复函》显示，荔湾城建承诺无论楼盘开发商或其债务方如何变更，公司都保障和维护业主的合法权益，继续履行原有认购书内容。
值得一提的是，刘小姐提供的一份广州市荔湾区财政局的告知书显示：华侨公司与荔湾城建的合作纠纷案已在广东省高级人民法院二审开庭结束，有望尽快迎来终审结果。企业将争取在今年11月30日前完成相关工作。南方+房产频道记者也将继续跟进后续进展。
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