时间：2022-12-09 19:36:41来源：法律常识
作者：丁建平律师
过户前，卖家之一去世，买家该怎么办？
比起房租涨价，最让人害怕的是不停搬家，对于国人来说，买房是大事，虽然家的意义不仅仅是拥有房子，但房子却慢慢成为组成家庭的前提条件，从某方面来讲，房子几乎成为了家的缩影。在房屋买卖过程中，顺利完成交易是买卖双方的期望。
房屋交易往往事与愿违，双方达成合意最后不履行合同的原因有很多，有因涨价或贬值违约的，有因办不了按揭贷款的，也有无权处分的，更有因不符合当地购房政策的。还有一种特殊情况，即买卖双方达成合意，已经网签备案且买方按揭贷款审批通过，过完户就可以放款，在相约过户那天产权人之一不幸去世了，导致合同无法正常履行，但买卖双方达成合意，愿意继续履行合同。解决的途径有两种：继承公证和诉讼。继承公证的履约流程：
选择继承公证，买方有两方面顾虑：
一是时间，再想完成过户按上述流程至少要拖个一年半载；
二是贷款，根据上海当时的贷款政策，重新办理按揭就贷不到这么多了。而诉讼，是买卖双方最适合的履约方式，拿到法院的裁判文书就能去过户，且一定要争分夺秒拿到调解书。当时银行给客户的贷款合同期是45天，一旦贷款合同过期，不仅要重新审批，而且审批的时间和审批下来的金额都有可能出现问题。不是诉前调解成功，律师的作用就降到了最低。
立案前
律师要够专业，要做法官的好助理，当律师用法官思维办理案件，才能有的放矢、事半功倍。此种调解书过户的方式区别于常规的诉讼程序，不仅要准备原告的相关材料，被告的材料也需要律师准备或者告知被告尽快准备，能掌控的时间不能浪费，无法掌控的时间要尽量缩短。立案准备的证据材料如下：1. 买卖合同2. 购房款收据及付款凭证3. 产权证4. 产权人死亡证明5. 各法定继承人的户籍摘录（律师摘录需要拿到法院的调查令，可以让各继承人自己先去当地的派出所尝试，如果各继承人自己能做户籍摘录，只需告知其摘录的文本格式即可）6. 买方需提前去房产交易中调取个人不动产登记信息查询记录（法院会审查买方在当地的购房资格，如果想规避当地购房政策而故意走诉讼程序的建议绕路）。
立案中
律师要够敬业，对案件用心负责是对客户信任的回报，可以准备一份“申请尽快安排诉前调解的情况说明”，在立案时着重跟立案庭的老师强调一下，请求其尽快安排诉前调解。
立案后
律师要足够高效，效率是做好工作的灵魂，一旦拿到诉前调解的案号，需不断电话确认是否已经安排好了调解员及调解时间，确认好调解员后，催促其尽快安排调解时间。
调解中
针对调解员的关注重点我做了如下汇总∶1. 双方是否愿意接受调解；2. 双方如果有虚假调解行为需要承担法律责任；3. 被告与被继承人的关系；4. 被继承人的父母、婚姻、子女（包括亲生子女、养子女、继子女）等情况；5. 是否有其他继承人，是否有依靠被继承人抚养的人；6. 继承人有无法律规定丧失继承权的情形；7. 若以后因出现新的继承人或者依靠被继承人抚养的人而引发纠纷的，责任自负；8. 被继承人有无立遗嘱，有无与他人签订遗赠抚养协议；9. 被继承人生前有无债务；10. 被告对涉案房屋的处理意见（对房屋出售给原告有无异议，是否愿意配合其过户）；11. 涉案房屋市值多少；12. 涉案房屋是否有债务（含系争房屋房贷）；13. 原告是否已支付购房款；14. 涉案房屋是否已交付；15. 涉案房屋有无办理预告登记，有无网签；16. 原告有无购房资格；17. 如因相关法律及政策原因影响原告购房资格或房屋过户的，相应的法律后果由双方自行承担；18. 涉案房屋有无司法查封或抵押情况，有无涉及第三人权利；19. 涉案房屋有无涉诉、涉仲裁、涉公证等情况；20. 被告对原告诉请及事实理由的意见（是否支持原告的诉讼请求）；21. 当事人有无调解方案（此处就是诉讼请求）。
例∶被告同意于某年某月某日前协助原告将涉案房屋过户至原告名下。
各继承人需本人参与调解，确有特殊原因可委托近亲属参加，需授权委托书，有条件的可以再拍个视频口述委托原因。
过户中
拿到调解书后，尽快安排原被告办理过户手续，根据上海房产交易中心的要求，原被告都需到场（确有特殊原因应及时签好委托书委托近亲属办理过户手续），与房产交易中心预约好办理过户时间后，就可以拿着调解书去办理过户手续。依据上述方法，我其中一个案件从立案至拿到调解书只花了27天，这期间还享受了一个国庆长假。
结语
此类案件比较特殊，律师从中起到的主要作用不在于专业能力，而在于对相关政策的把握及如何用最短时间拿到调解书。时间的把握需要注重两方面：
1. 是协调原被告准备材料时以工作联系函的方式把所有需要准备的材料及数量列齐全，不要想到什么材料就发个微信或者打个电话，这不仅会增加准备材料的时间，而且会给当事人专业不熟练的印象。
2. 是怎么跟进调解程序让其在程序范围之内尽量缩短时间。律师提供法律服务的追求是什么？我觉得是皆大欢喜，不仅仅让自己的当事人满意，同时还能让对方的当事人和办案人员都满意，才是完美的法律服务。
附：二手房屋买卖中不同情况的履约流程1. 二手房屋买卖流程为：
2. 如果产权人去世，房屋需要买卖，继承公证的流程为：
房产继承分为法定继承、遗嘱继承及遗赠三种。三种继承方式均需公证，即需要对法定继承做继承权公证，对遗嘱继承以及遗赠做遗嘱公证以及遗赠抚养协议公证。做好公证后，带好公证处开具的公证书，携带齐材料便可以到不动产登记中心办理过户手续，办理了过户手续后才可以按照正常的商品房一样进行买卖。
3. 如果产权人去世，走诉讼程序的流程为：产权人去世，房屋需继续按照原合同过户，流程有三步：
1. 明确继承人
2. 起诉各继承人并拿到调解书
3. 产权变更至买方
