时间：2022-12-09 20:53:10来源：法律常识
房事（此房非彼房）俨然成为国民的第一大事，无奈天朝的房价总是跌宕起伏，起起落落之间也让卖房买房的人跟着“劳心劳力”。最近三四线房价快速上涨，许多卖房人躁动起来，开始计算违约成本，并公然毁约，毫无契约精神。现实中这样的情况并不少。
而且还有小姑娘靠这个挣钱，看来“哪里有不公，哪里就有商机”确实是至理名言。
那么法院一般会怎么处理这样的行为呢？通过以下案例可以看出法院对此类案件的处理思路。
案例一：返还定金并赔偿损失
2016年2月，翟女士与高先生签订了房屋买卖合同，约定以448万元的价格购买高先生位于海淀区清河清缘里小区的房屋一套，并于签订合同当天支付高先生定金30万元，支付中介费12.096万元。一个月后，高先生以其出售该房屋未征得其配偶同意为由，提出房屋买卖合同无效，要求终止履行合同。此时，清缘里小区与高先生房子户型相同的房屋已上涨100余万。
2016年6月，由于双方协商未果，翟女士将高先生起诉至海淀法院，请求法院判决解除双方买卖合同，并要求卖方支付总合同价款20%的违约金89.6万元及违约金利息，因购房产生的居间服务费用12.096万元、因购房造成的借款资金损失4.69万元、律师费损失7.8万元。
法院经审理后认为，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效。高先生未取得房屋所有权，致使房屋不能过户，存在违约行为。在此情况下，翟女士提出解除合同，并要求高先生按合同约定支付违约金和中介费，具有事实和法律依据。最后，法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，判决高先生退还定金30万，并赔偿翟女士违约金89.6万元和中介费12.096万。
案例二：房屋涨价款作为违约金支付给买房人。
2015年底，曹先生经中介公司居间介绍，与王先生签订了《房屋买卖合同》，约定购买该房屋含车库、车位、固定装修、固定厨卫设备，成交总价303万元。合同签订后曹先生支付了5万元的定金。
但是2016年3月5日，中介电话告知曹先生说王先生房子不卖了，原因是房屋价格上涨了。这可把曹先生急坏了，他急忙发函给王先生及中介公司，要求王先生协助他办理过户网签及资金托管手续，但是王先生拒收该函件。曹先生又委托律师向王先生再次发函，但是王先生仍然拒绝继续履行合同。无奈之下，曹先生将王先生告上法庭，要求退还定金并赔偿损失。
审理中，经曹先生申请，吴中法院委托房地产评估公司对涉案房屋、车库、房屋内固定装修及物品清单上物品的价值进行鉴定。评估公司出具房地产司法鉴定评估价报告，评估总价3581100元、车库评估总价80000元、装修及附属设施评估总价119500元，共计3780600元。并出具资产估价报告，该房屋室内资产市场价值142782元。上述两项共计3923382元。
法院审理认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。2016年3月5日，被告通过中介向原告明确表示不再履行该《房屋买卖合同》，经原告催促也未能继续履行合同，被告行为属于单方根本违约，原告作为守约方按合同约定有权解除合同。
根据原告主张，法院确认原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》于原告起诉之日即2016年3月23日解除，被告应当退还原告购房定金50000元。关于原告主张的损害赔偿问题，被告违约给原告造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。
涉案房产(含车库、固定装修及物品)经鉴定总价值为3923382元。本案《房屋买卖合同》履行中原告并无违约情形，并积极督促被告履行合同义务，被告明确表示不履行合同后，原告又及时诉至法院请求损害赔偿，防止损失扩大。故根据鉴定意见，法院判决双方的《房屋买卖合同》解除。王先生退还曹先生购房定金50000元并赔偿损失893382元(3923382元-3030000元)。
案例三：合同继续履行，并支付违约金。
2015年10月，周女士与马先生签订《房地产买卖合同》，约定周女士将其位于鼓楼区的一套房屋以370万的价格出售给马先生。并约定马先生先支付定金10万元，首付款为110万元(含定金10万元在内)，第二期房款255万元通过银行贷款方式支付，具体以银行放款日为准。并约定于2015年11月30日前办理过户手续。双方在合同中还约定如一方无正当理由不履行合同或毁约的，应承担违约金20万元。
合同签订后马先生先支付了10万元定金，10月19日又支付70万元购房款用于周女士还清原银行贷款，办理房产解押手续。
在马先生支付80万元购房款后，周女士即表示反悔，要求至少加价10万元，理由是房价一直在涨，若仍按合同价卖房自己就亏大了。因马先生不同意加价，周女士决定单方违约，拒绝继续履行合同。
马先生及时向法院提起诉讼，要求周女士继续履行《房地产买卖合同》并支付违约金20万元。起诉的同时，还申请法院查封了周女士名下的那套涉案房产。案件审理期间，因卖方拒绝配合贷款，买方向法院表示可以全款支付房款。
经审理法院判决马先生在判决生效之日起三日内向周女士支付剩余房款；周女士在马先生付款后五日内协助办理房屋权属变更登记，并在权属登记变更后五日内将房屋交付马先生；周女士于本判决生效之日起十日内一次性向马先生支付违约金20万元。
综合以上案例，在进行房屋买卖时，买房人一定要签订正式的《房屋买卖合同》并详细约定违约责任。在面对房价上涨而违约时，若协商不成，一定要及时启动诉讼程序，进行财产保全，申请对房屋价值进行鉴定，要求卖房人继续履行合同，并赔偿违约损失。
同时，律师也提醒卖房人，因房价上涨而违约得不偿失，何不给自己积点信用，也为诚信社会做点贡献呢？
