时间:2022-12-10 01:06:45来源:法律常识
说起房产中介,很多人气不打一处来,服务质量参差不齐不说,动辄几万块的中介费就让人头疼不已。
那么,有没有什么办法能“去中介”呢?当然有!在杭州,就已经开始了这个新尝试。
8月18日“杭州市二手房交易监管服务平台”正式上线了“个人自主挂牌房源”功能。通过该平台,个人房东可线上自主挂牌,购房者在实名注册后,也能直接和房东取得联系,自行看房、谈价。上线后的10天时间里,杭州市主城区的个人挂牌房源量从90套增加至970套房源,增长近10倍。
对房产中介行业来说,杭州这一招如同“釜底抽薪”。
官方背书、没有中间商赚差价,既能降低交易成本,也能避免个别中介哄抬房价,有利于房地产市场健康发展。从“房产中介有望被取消”随后冲上热搜,也能看出大家“苦房产中介久矣”的心情。
房产中介利润有多大?
一组数据或许可以说明问题。贝壳数据显示,2020年全国二手房交易金额达7.3万亿元。而行业龙头,贝壳巅峰时期股价曾超过万科、碧桂园、恒大等三大巨头的总和。大家整天说开发商暴利,但在房产中介面前,他们也只是个弟弟。
概括来说,房产中介提供的服务主要是:为卖家登记登记,信息反馈,代看房源;为买卖双方主持三方谈判、签约;协助买家办理过户贷款、物业交割等等。
如果交易顺利完成,中介费一般在3%左右,别墅等高端住宅甚至会达到5%。
比如在上海,一套房产动辄千万,如果中介费按照3%算,就是30万,显然中介的服务和这昂贵的费用是不匹配的。
另外,如果我们不想通过这家中介公司,想换一个公司看这套房子,那么可不可以呢?很多时候也是不行的,因为中介公司经常会和卖家签独家代理的协议,所以对于买家来说,中介设置了太多不合理的规则。
另外,其他的乱象也有很多~
最常见的是吃差价现象。中介公司一般会与卖方签订《全权委托公证》协议,然后支付部分房款,然后以高于协商价格售出房产,赚取差价收益。在楼市行情好的时候,我们经常会看到某些房产价格一天一变,其中就有中介推波助澜的因素。
最防不胜防的则是霸王合同。买卖双方之所以愿意通过中介进行交易,一方面是大多数人不懂相关交易流程,需要专业人士协助;更重要还是想要有个保障,避免产生不必要的损失。实际情况却是,不少中介合同中,中介公司会通过不标明服务项目具体标准来隐瞒自身义务,规避自身责任;更有甚者,还会利用代收房款的优势,即使交易最终并未成交,依旧扣取买家中介费。
最充满套路的是各种违规收费。部分中介公司看房需交“看房费”,定房需交“意向金”;审税需交“审税手续费”,贷款需交“按揭手续费”;还有以降低佣金为诱饵私下索要“好处费”、“帮助过户费”等等。就拿办理按揭贷款来说,只要向银行申请贷款,并提交相应材料,整个流程都是公开透明的,根本不需要缴纳任何“手续费”。不良中介往往是吃准了很多买家没有房产交易经验,才敢处处吃拿卡要。
说到底,房产中介在房产交易中起到的作用,主要就是信息收集,撮合交易。而在信息高度透明的互联网时代,我们可以通过互联网购买任何商品、股票、基金,却必须在买房子时支付高额手续费,这本身就有点匪夷所思。
当然,这不是说房产中介就完全没有存在的必要。
从全球视角来看,房产中介也是普遍存在的,以美国为例,房产中介会像律师一样全权代理雇主的事务,不仅需要看懂专业和合同条款和房屋质检报告,还需要确保客户的资金安全、房产安全、法律程序安全。相关数据显示,在美国100多万的房地产经纪人中,拥有大学及以上学历占达到92%。
而在国内,根据58安居客房产研究院数据,房产中介的主要工作包括在网站发布/更新房源信息,打电话寻找房、客资源, 带看、约看等,基本都是简单、机械、没有创造力的工作内容。
也就是说,房地产市场的问题其实不在于有没有中介,而在于中介费能不能匹配中介所提供的服务。目前来看,国内大多数中介只能提供最基本的服务,其服务价值主要来所提供房源的价值,这是主要矛盾所在。
所以,总体上我们认为,如今的房产中介确实存在很多不合理的问题,是需要受到监管的,这样才能保证行业的健康发展,另外,中介费怎么收,收多少,也需要有相关的规定限制,不能仅凭借行业自律。
至于开头说到的官方二手房交易平台,未来如果能够发挥作用,扩大影响,可以一定程度上分流买房者,也能倒逼中介服务更加规范。但短期内取代中介机构不太现实,从住建部的回复中也能看出,官方无意全面取消房产中介。
官方二手房交易平台的意义,更多在于为买卖双方提供一个安全透明的平台,有一定购房经验的买家,完全可以绕开房产中介,直接与卖家进行交易,不必再缴纳信息差价;对于通过房产中介进行交易的买卖双方,官方平台的房源价格也可以作为参考,防止被中介赚差价。
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