时间：2022-12-10 08:18:20来源：法律常识
央广网信阳12月10日消息（记者汪宁 王晶）近日，央广网以《河南固始县售卖“五证齐全别墅” 职能部门称尚需调查》为题，报道了河南省信阳市固始县一房产公司自述“售卖天玺和园和天玺福源五证齐全别墅”一事，引发网友广泛关注。
11月27日下午，当地政府回应称，报道中涉事项目属多层建筑而非别墅，且均办理合法手续，销售宣传“别墅”为虚假广告。
央广网在跟踪调查时发现，固始县“别墅”事件在当地政府和购房者、施工工人之间产生的“认知”截然不同。
有专家表示，开发商可能通过设计小户型和预留空间，允许后续进行打通、并通过多个合同交易对独栋建筑认购，是打政策擦边球的表现。
房产公司自述售卖“五证齐全别墅” 当地回应：属多层建筑
近日，央广网接到河南固始县群众爆料称，当地一房地产公司无视国家禁令，违规开发、建造、售卖别墅，目前，该楼盘一期独栋别墅已卖完，二期独栋别墅已售过半。
天玺和园一独栋建筑（央广网记者 汪宁 摄）
记者在暗访中发现，群众上述“两别墅群”坐落于该县城南区域，售楼部称“两期项目的独栋别墅均五证齐全”。
天玺福源一独栋建筑（央广网记者 汪宁 摄）
11月27日下午，固始县委网信办回应称，根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）第3.3.2条<城市建设用地分类>规定：二类居住用地是指设施齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地；其中多层住宅按《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）第4.0.2条<居住街道用地与建筑控制指标>要求：多层建筑是指层数为4-9层，容积率为1.3-2.1的建筑。报道中提到的所谓“别墅群”的容积率为1.54、1.88，层数为4层，两个项目的容积率、建筑层数均符合上述规范中的要求。因此，报道中的“别墅群”实为多层建筑，而非别墅。
回应还提到，两个项目均办理合法手续，天福集团在销售过程中确实存在将该项目宣传为“别墅”行为。县市场监管局、县住建局等相关部门正在对天福集团营销过程中的虚假广告等违规行为进行联合现场查证处理。
此外，固始县委宣传部一工作人员在电话中告诉记者：“虽然从外观造型上看起来是别墅，但实际不是别墅，属低密度住宅，可以两层两层卖。”
对别墅“认知”存差异 政府与购房者、施工工人说法不一
采访中，固始县市场监管局相关负责人表示，该部门并没有认定“是别墅还是多层”的权利，主要依据县住建局的调查意见。目前该虚假营销案已经立案。
固始县住房和城乡建设局一江姓副局长说，从行业管理上，天玺和园和天玺福源从规划到施工再到预售，均按照多层住宅手续审批，按套销售，从现场看为四层多层建筑，“所有的批复文件都不是别墅，最终看手续，手续上不存在别墅。”
在天玺和园一独栋建筑室内，可看到挑空客厅、侧门及步梯。（央广网记者 汪宁 摄）
在天玺和园和天玺福源两项目中，记者看到其独栋建筑均有独立院子，配有花园、露台、车库，部分独栋建筑带地下室，除正大门外，一楼花园一侧有一小门，售楼人员称“有天有地有花园、且私密性强”，两门均直接通往一楼客厅。室内一层客厅与二层挑空，室内步梯均位于客厅近中轴线位置，直接通往二至四层，部分有加装电梯。
在天玺和园一独栋建筑室内，可看到一层挑空客厅及通往上层楼层的步梯。（央广网记者 汪宁 摄）
而在记者对天玺和园和天玺福源项目跟进了解中发现，有购房者和两项目施工工人、装修工人对其独栋建筑的“认知”，和当地回应中的“属多层住宅而非别墅”并不一样。
一自称在两项目工作五年的电工透露：“不能对外说别墅，只能说四层住宅楼，其实是别墅，像这一套四五百万。”
在天玺和园和天玺福源，数名业主介绍称自己买下的独栋建筑确为“别墅”，四层共400㎡，均同属一个家庭。
此外，多名正装修的工人均表示，自己装修过的独栋房屋均为单家独户的独栋别墅格局，为整栋购买，独立电梯间也为单个家庭所有。
在前期暗访中，售楼部工作人员曾一再向记者强调，该项目的独栋建筑均为独门独院的独栋别墅，整栋出售，按住宅报批，可按套房交税。
为何独栋别墅容积率会大于1？该工作人员曾称：“别墅容积率是低，但小区有混建高层，所以整个容积率就上去了。”
天玺福源其中一含独栋建筑楼栋号的预售许可证（固始县委网信办 供图）
职能部门回应规划设计“也是钻法律空当，不往别墅上靠”
天玺福源32#41#50#57#62#楼独栋建筑室内一层设计平面图图纸（央广网记者 汪宁 摄）
天玺福源32#41#50#57#62#楼独栋建筑室内二层设计平面图图纸（央广网记者 汪宁 摄）
天玺和园和天玺福源两项目独栋建筑的实体结构是否和规划设计一样？在固始县自然资源局，工作人员向记者提供了固始天玺和园（书画家创作园）规划建筑方案设计和固始天玺福源（书画家创作园）规划建筑方案设计，记者在关于天玺福源32#41#50#57#62#楼独栋建筑室内设计平面图图纸上看到，所标记的每层户型和使用功能均不相同。
一工作人员介绍，两项目在设计上确为多层住宅，设计有两部楼梯，可住两户，可一二层一起卖、三四层一起卖，也有人一下买下来，需看自己经济实力。
天玺福源32#41#50#57#62#楼独栋建筑室内三层设计平面图图纸（央广网记者 汪宁 摄）
天玺福源32#41#50#57#62#楼独栋建筑室内四层设计平面图图纸（央广网记者 汪宁 摄）
记者在现场看到，每栋独栋建筑均有一部步梯楼梯，部分同时正在加装电梯，或打有电梯井，但该独栋建筑内部上下层互通。这样的“大脑”是否合理？
“可和父母、兄弟姊妹一起买一起住，各住两层，还可以再装楼梯、并改楼梯位置，也可对每个房间功能再进行修改，只要在不改变外部结构和承重墙基础上就行。”该工作人员说。
关于天玺和源31#40#47#51#61#楼独栋建筑的房屋设计平面图图纸，工作人员作出同样解释。
工作人员还称，别墅与多层的界定，主要从层数和容积率确定其用地性质，专业用语解释是低层住宅为1—3层，包括别墅，4—6层为多层住宅，“天玺和园和天玺福源独栋建筑层数、容积率和层高都达到了多层住宅标准范围，所以不是别墅，是多层。”
“它最早设计也是三层，我们也考虑到属于低层建筑，涉及到别墅类，就让他们再重新设计修改。我们也要严格按照规定，后来设计成四层，上报到规委会，才正常运转。我们也比较注意，国家查处这种别墅类的项目，按照国家标准，四层就属于多层建筑。”工作人员说。
另一工作人员告诉记者，定义别墅毕竟没有一个硬性指标，一般容积率不能小于1.0，层高大于10米、四层以上，属于多层建筑，因为面积大也可以两户两户卖，“这也是钻国家法律的空当、漏洞，不往别墅上靠，规避掉，达到最低标准。”
专家：“一个房子两个产证”是钻政策漏洞
近年来，国家屡次下发“禁别墅令”，但被媒体披露出来的“类别墅”建筑并不在少数。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在当前落实房住不炒的情况下，此类住房显然是违背了中央的精神，包括对查处秦岭别墅的查处，其实都要求各地土地供应和开发要谨慎。
严跃进分析，开发商实际可能是通过设计小户型，符合了房产开发的相关要求。通过预留很多空间，允许后续进行打通，通过多个合同交易，将两套住房合并为一套，以小户型的购房方式来换取“别墅”的居住。
“而类似房源‘一个房子两个产证’的问题，是很多城市的通病，也是典型的钻政策漏洞的做法。”严跃进说，类似房屋涉及到独栋的认购情况，以多个房产证来回避政策检查，是打政策擦边球的表现。
北京金诉律师事务所主任王玉臣称，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第五条第四款“房屋包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间”之规定，房屋的销售可以按栋出售，也可以按层出售，也可以按套出售，但是关键要看房屋的建造设计上是否为一个独立的封闭的空间。
王玉臣表示，从对每栋独栋建筑拍摄的实际视频看，很可能是在打政策擦边球，不管有几个入户门，均为独门独院的完整院落，常规的多层一般不会这么设计，其次，多层住宅每层都是隔开的，上下自然不能相通。如果预售许可证是按套销售的，内部是一个整体，上下通连、只有一个入户门，按照不动产登记规则的规定，只能办理一个产权证。如果要签署多个购房合同，说明销售时一定是按多套销售的，开发商很有可能是擅自改变了房屋的结构和构造，打造成了上下相通的一栋房子，是严重的违法违规行为。
多名业内人士分析，别墅产品多种多样，但很多“别墅”产品都是以住宅形式报批，以别墅造型、结构建设并以别墅产品售卖，这其实是“挂羊头卖狗肉”的做法。因别墅利润高，故“打着政策擦边球建别墅，以多层之名、建别墅之实”也成了行业内许多房地产开发商的惯用做法。
有业内专家还称，虽然国家“屡禁别墅”，在“别墅”概念上，还缺乏更细致的明确规定，易引起诸多“钻空子”乱象。因此，从顶层设计上应对别墅定义和范围进一步明确，在对多层住宅规划设计和审批上，职能部门规划设计应符合国家法律法规，有资质的设计院或设计公司应负起社会责任，不能打政策擦边球。
记者搜索“违规别墅”字样发现，门户引擎出现近2000万词条，在节约国家土地资源基础上，“禁建独栋别墅”路还有多远？顶层设计和相关部门监管、执法难在何处？央广网将继续予以关注。