时间：2022-12-10 17:22:20来源：法律常识
近几日，鄞州某在售楼盘凭借“售后返租”宣传卖点，吸引大量购房者到售楼处看房买房。
“售后返租”又成公寓卖点
宝龙公馆位于鄞州，在印象城斜对面，靠近地铁3号线钱湖北路站。该楼盘在售的是40年产权公寓楼，户型只有一种，面积46平方米左右，装修标准是毛坯报备、精装交付。
7月30日下午，记者来到宝龙公馆售楼处，人气很旺。
“我是来看房的，没想到人这么多，停车的地方都没有。”王先生(化名)说，宝龙公馆宣传的“售后返租”让他很感兴趣，“位置还可以，总价也不是很高，听说后期还帮忙返租，租金也很可观。”
“无论是自住还是投资，都很划算，包含装修在内一套房子99万元左右。”售楼处里，销售人员卖力地向购房者介绍。
由于人数较多，销售人员很忙，记者转悠了许久才有销售人员上前接待。
“新落户政策即将实施，而且我们还能返租，来的人自然多。”这名销售人员说，从上周六开始，就有大批购房者过来咨询。
“房子什么时候交付？样板房可以带我去看看吗？”打算购房的李女士在一旁问。
“毛坯是今年12月份左右，但装修好要等到明年6月左右。到时候，旁边的宝龙广场也会一起交付。样板房现在还没有，要看的话，要等到8月份。”该销售人员说。
与第三方公司签“返租”合同
记者：“售后返租是由你们开发商来帮忙向外出租吗？”
销售人员：“我们楼盘共有12层，2层到8层为自住公寓，9层到12层基本为酒店式公寓。酒店式公寓我们建议业主把房子包租给第三方，用来做酒店运营，租金还是蛮多的。”
记者：“怎么样包给第三方？租金怎么收呢？”
销售人员：“酒店返租需要跟第三方公司签8年合同，前3年按固定租金付给业主，每个月3100元到3500元。第4年开始，业主可以继续选择固定租金，也可以选择与酒店方按经营收入对半分成。”
此外，李女士说，之前有中介告诉她，8年返租结束后，酒店运营方会优先以原价的150%进行回购。对此，该销售人员表示并不清楚。
“思寓在鄞州区已经开了十几家店，经营能力你可以放心。”该销售人员说。
通过天眼查，检索关键词“乐租思寓”，记者找到两家公司，分别为宁波乐租不动产代理有限公司和宁波思寓酒店管理有限公司。两家公司的最大股东是同一人，两家公司注册资本总共是1100万元。
另外，该销售人员还告诉记者，买房后，业主要签一份购房合同、一份装修合同，还会签一份“返租”合同。至于合同中的违约赔偿等具体内容，该销售人员表示，自己没看到过“返租”合同，具体内容不清楚。
随后，记者被告知，该公寓的12层房子暂停销售，其他房源也所剩不多，如果要买就要“早点做决定”。
另据了解，位于东部新城的一个公寓项目、位于江南路与世纪大道路口的漫乐荟项目，宣传中也含有“包租转租”的卖点，两个项目的承租方均为“途家”。
东部新城的公寓项目，包租期为10年，每月租金3000元到3500元，10年期内租金会根据市场行情增减；漫乐荟公寓项目的承租期为8年，每月租金在5000元左右。两个项目的销售人员都表示，承租的第三方公司“途家”很靠谱，楼盘所剩房源不多了，要买的话就尽快下手。
业内：
存在不可控的市场风险
此前，记者对波特曼公寓业主被“套牢”一事进行过报道。购房时，业主与东港波特曼大酒店公司签下12年返租协议，业主每年收取6.6%的租金回报，其他费用不用管。但在12年返租期尚未结束时，业主便被拖欠租金。返租期结束后，业主发现物业、水电、维修等费用太高，房子不但很难租出去，自己每年还要承担一大笔费用。
业内人士表示，“40年产权”单身公寓项目的“售后包租”“售后返租”销售模式，前些年一度在全国范围内十分流行。但其中很多项目都暴露出问题，包括第三方经营公司租期未满就经营不下去，中途毁约；租期满了，不再续租，购房者自行出租难等。该人士认为，由于此类单身公寓包租、返租年限一般比较长，在执行合同的数年里，承租方的经营情况会发生怎样的变化，很难预料。也就是说，其中存在诸多不可控的市场风险。
律师：
存在一定的法律风险
除了市场风险外，还有其他风险吗？
浙江海泰律师事务所周荣伟律师表示，2001年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》中，第十一条明确规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。”
据了解，在国家明令禁止的情况下，目前基本看不到开发商直接出面以“售后返租”的形式售房，市场上多是引入第三方公司来“包租”，打政策的擦边球。周律师说，该模式存在一定的法律风险，对此，他建议购房者应关注合同中是否有“开发商对承租方的经营风险承担担保责任”之类的条款，以便出现问题后维护自己的权益。宁波晚报记者李华光
