时间：2022-12-10 19:17:43来源：法律常识
开发商把房屋销售后，小区人防车位使用权该归谁？
小区内结合地面建筑修建的防空地下室所有权应该归谁？一般认为它和单建人防工程一样也应属于国防资产，性质应为国有。但因国家层面的法律没有明确，各地的认定也有所不同。
而在使用权方面，《人民防空法》规定的“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，因为对“投资者”一词的理解不同，开发商和业主门的看法也不一致。
小区内建设的人防工程，其使用权究竟该归谁？不仅业主们很困惑，许多职能部门工作人员也感到困惑，希望国家能早日从法律层面进行明确。因为不仅涉及谁来使用，还会涉及房屋未来的安危。
西安案例：
小区地下人防车库被登记在开发商名下
业委会两次起诉要求撤销登记均被驳回
西安市碑林区心晴雅苑小区，因为运转良好的业委会和酬金制物业管理模式，一直被全国业主自治领域的实践者和研究者所关注。该小区业委会在女业委会主任周洪斌的带领下，为小区长远发展和维护全体业主利益做了不少实事。但在人防车位方面，同样也面临着困惑和不解。
周洪斌介绍，心晴雅苑小区2002年开始预售，建成于2003年，开发商2005年8月为小区236户业主办理了房产证。2011年小区成立业主大会，选举产生了首届业委会。2018年1月，业委会收回了小区地下人防车库的管理权，进行实际管理和维护。2021年8月，有已卖房和将要卖房的业主起诉业委会，称业委会侵害了其车位使用权。业委会这才知道，西安市不动产登记服务中心已于2018年6月4日将人防地下车库的所有权登记在了开发商名下，这些业主是在2007年-2012年期间从开发商手中买了长期的车位使用权。
“我们小区地下车库在规划图上很清楚，属于配套公共建筑，是人防工程。共有48个车位，之前被开发商或卖或赠，有很多车位已被开发商处置了。业委会成立后于2011年发布公告，告知开发商和业主，人防车位不能买卖，把大部分地下车位收回来了，改为对小区居住者实行租赁，收入作为共有收益，用于对小区进行更新改造和贴补物业费的不足。”
周洪斌认为，心晴雅苑小区的人防车库属于小区的配套公建，应该属于全体业主所有。即便退一步讲，小区内的人防工程也属于国有，平时的使用、管理、收益权利也应当由全体业主共同行使和享有，怎能把所有权登记在开发商名下？
6月21日，心晴雅苑业委会工作人员到凤城八路西安市不动产登记服务中心去咨询此事。因人防车位的权属认定可能涉及所有商品房小区业主的利益，华商报记者一同前往了解此事。
该中心工作人员表示，《中华人民共和国人民防空法》第五条中规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”；《城市地下空间开发利用管理规定》第25条规定“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”由此这位工作人员推导出的结论是：将人防车库登记在开发商名下没问题。
看来，“投资者”这三个字该如何理解非常关键。
心晴雅苑业委会方面提出，《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”随着开发商把房子售出，人防车库的最终投资者、实际投资人应该是全体业主，而不是开发商。所以，应该登记在全体业主名下，而不是开发商名下。
但该中心工作人员坚持认为，“投资者”就是指建设方。如果心晴雅苑小区业委会认为投资者发生变化了，可以走民事途径来厘清。
据了解，2021年8月31日，心晴雅苑业委会提起行政诉讼，将西安市不动产登记服务中心的上级部门——西安市自然资源和规划局告上了法庭，请求依法撤销相关不动产权属登记。2021年11月22日，西安铁路运输法院驳回了业委会的诉讼请求。心晴雅苑小区业委会对一审判决不服提出上诉。2022年7月14日，心晴雅苑业委会收到西安铁路运输中级法院的二审行政判决书。该判决书于6月22日作出，驳回了心晴雅苑小区业委会的上诉，维持原判。
华商报记者注意到，在一审判决书中有这样的表述：“本院认为，涉案地下人防车库系第三人××公司投资建造，所有权应当归第三人××公司所有……”二审法院对心晴雅苑小区业委会认为地下人防工程属小区配套公建，小区业主为最终投资人、实际投资人、最终受益人，登记在开发商名下属事实错误的观点也未予支持。
心晴雅苑小区业委会主任周洪斌表示，业委会决定将向陕西省高级人民法院申请再审。
江西案例：
法院认为投资主体会随房屋售出而转移
人防车位后续实际投资者应是全体业主
2020年9月23日，江西省抚州市中级人民法院开庭审理了一起民事案件。此案判决书8400多字，其中用近2800字的篇幅，分析了本案的争议焦点：地下人防车位平时的使用管理和收益归谁所有？
根据一审法院认定的事实，抚州市东旭房地产开发有限公司（东旭公司）开发建设了抚州市临川区东旭1号(公元1959)小区，其中包含了该小区的地下人防设施，共计规划200个停车位。小区建成交付后，在2017年1月份前，由江西美城物业管理有限公司（美城公司）抚州分公司进行管理。2015年4月13日，抚州市人防办向美城公司抚州分公司颁发了人民防空工程平时使用证，有效期至2020年4月13日。
2016年9月12日，该小区依法成立了第一届业主委员会，办理了业委会备案登记。之后，业委会决定解聘美城公司抚州分公司，由业委会成立管理公司管理小区物业，并于2017年1月解聘美城公司抚州分公司。2018年11月1日，抚州市人防办向该小区业委会颁发了人民防空工程平时使用证，证书有效期至2023年10月31日。
东旭公司、美城公司称，2017年3月15日，东旭1号小区业委会未经同意强行占有了全部的地下停车位，并进行商业收费。两家公司向一审法院请求：判令东旭1号小区业委会立即停止侵害，并返还占用的地下人防车位200个；判令业委会赔偿车位租金损失118万元。
一审法院认为，案涉的地下人防车位虽然没有计入小区的公摊面积，东旭公司认可地下人防车位的成本计入了小区的建设成本，但否认计入了销售房价，就此法院要求东旭公司提供相关的建设成本相关财务证据予以证明，但东旭公司表示因为时间较长，相关财务证据没有保留，故对于东旭公司否认地下车位没有计入销售房价的诉称不予采信。东旭公司作为开发商在向业主销售房屋后，其收回了建设成本后，地下车位的投资者应当为全体业主。东旭1号小区业委会代表全体业主对地下车位享有使用管理、收益权。最终判决，驳回抚州市东旭房地产开发有限公司、江西美城物业管理有限公司的诉讼请求。
两家公司不服一审判决，提出上诉。
二审法院认为，本案的争议焦点是案涉地下人防车位平时的使用管理和收益归谁所有？并从案涉地下人防车位的性质和特点、开发商将房屋出售给业主后地下人防车位的投资者身份是否发生了变化、商品房买卖合同中对于地下人防车位相关权益约定的格式条款是否有效、美城公司的诉讼主体资格四个方面做了分析。
法院认为，地下人防车位的性质和特点有：其是依附结建式人防工程修建而来，是住宅建筑必备的附属公用配套设施，属于从物依附于住宅建筑，不占有土地容积率，所占空间属于住宅建筑物地表使用权的合理适度延伸使用范围。
法院认为，开发商作为人民防空工程建设的初始投资者，其投资者身份是会随着房屋的售出理应转移且实际转移给全体业主。
法院认为，东旭公司在出售房屋时约定“地下停车场由出卖人出资建设，其所有权、使用权、处置权和收益权归出卖方所有”，该条款属于约定不明条款。即便约定涵盖了案涉人防车位，但开发商隐瞒了案涉车位的人防工程属性，甚至欲将依附属于国家资产的人防工程而建的人防车位的所有权直接约定为开发商所有，违反了相关法律的强制性规定，故也是无效条款。
法院认为，物业公司不是案涉人防车位的初始投资人，也不是现在的实际使用管理和收益者，其与本案的诉求没有利益关系，故不具有本案诉讼主体资格。
最终，抚州市中级人民法院认为：因案涉地下人防车位固有的性质和特点，其投资主体会随着房屋的售出而实际地发生转移，其后续的实际投资者以及平时使用管理和收益者应是全体业主。判决驳回上诉，维持原判。
陕西省人防办：
产权不清是人防发展的痛点和难点
“有事了找他们，一个都不认；争取权利了，一个个往上扑。”陕西省人民防空办公室法规宣传与执法监督处负责人表示：人防工程产权问题不清楚，也是全国人防发展的痛点和难点。
这位负责人介绍，人防法是1996年10月29日通过、1997年1月1日起实施的。该法第五条中规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”这就是“谁投资、谁使用、谁受益”常见说法的来源。
“我们这些年一直呼吁，希望能明晰住宅小区人防工程的产权问题。大家进行了很多探讨和研究，但没发现一个正式文件或规定，说小区人防工程产权是谁的。物权法也只是提到地面车位，没有提人防工程。所以，人防法在住宅小区人防工程产权方面的规定有先天缺陷。”
“从学界理论和公众探讨来说，大多数人认为人防工程产权是属于国家的；但也有少数专家学者包括实践中的操作，把产权给地方给私人的。所以为稳妥起见，一般是按照人防车位为国家所有这样来理解，但没有任何文件或规定是明确这样说的。”
在实际情况中，开发商按照“谁投资、谁使用、谁受益”转让使用权，而其本质还是租赁。至于《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条中的表述：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则……”，这位负责人表示，地下空间不等于人防工程，是不能划等号的。
“2008年国家就准备修改人防法了，但因体制改革方面的原因暂停了。这也是历史发展过程中的问题，在新的法律中肯定会进行完善。为何西安市要发这个文件？也就是不让违规销售，等待国家出台统一的法律规定。人防车位关系到数量庞大的人群，涉及国计民生，涉及老百姓的日常生活，下一步肯定要有改善。现在老百姓和开发商法律意识都很强，作为人防办如果贸然出台一个文件，就可能会被质疑：你的法律依据是什么？所以，这是先天不足的问题。我们其实从零几年就开始呼吁了，但目前只能在现行法律体制内运行。”
“《中华人民共和国立法法》规定得很明确，涉及公民财产权和公民个人自由的，由国家法律来予以规定，地方性法规是无权对这些问题进行规定的。所以这么多年来我们只能在大的原则下修修补补，出台一些加强管理的文件。老百姓对人防工程的使用关注度也很高。一旦有反映违规使用的情况，我们马上就会查处。”
“要说投资者这个概念是动态的，也是对的。开始肯定是开发商投资建设的，但关键要看开发商在买卖过程中，是否在房价中把人防工程也摊进去了，如果能够证明开发商已经把人防工程卖给全体业主了，那么投资人就发生变化了。人防法是26年前立法的，对于投资者没去界定。当时是很粗线条的，如果能考虑这么细，就不会存在这些纠纷了。人防工程的投资有没有打入房价，一旦到法庭上，是要拿证据说话的。”
这位负责人说，“所以我们也很苦恼，人防工程这么大的体量，在关键问题上却没有明确。有时我们到企业去，去找物业办，物业说这是开发商的；开发商说，我交给物业了，给业主了。有事了找他们，他们一个都不认；争取权利了，一个一个都往上扑。对于一个现代化城市的建设来说，人防工程不仅可以节约资源，更重要的还是保命工程。现在人防工程的量越来也大，老百姓国防意识越来越强，我们非常希望国家赶紧把这个问题明确了，这样一来维护管理责任的主体也就明确了。”
律师声音：
期望立法机关能有更加明确规定早日定分止争
北京市中银（西安）律师事务所徐康康律师认为，《人民防空法》中的“投资者”是很模糊的概念，开发商确实是小区建设阶段的投资者。但这个身份并不是永久的，随着小区商品房的出售，“投资者”的身份也就转变成了全体业主，因为人防建筑的建设成本已经包含在小区整体的建设成本中，在商品房出售的过程中，已经计算到业主的购房款中，与小区的物业管理用房、绿化、道路同理。
“此外我们都知道，如果开发商在小区不建设人防工程的话，是要缴纳异地建设费的。建设人防工程或者缴纳异地建设费，是法律规定的开发商必须要履行的义务，而与此相对应的权利是获得税收、用水、用电等方面的优惠，以及获得建设项目规划许可证和施工许可证。并不意味着开发商对他建设的人防建筑享有永久的管理权和收益权。”
“目前尽管通过现有法律规定可以得出确切的结论，但业主在维护自己的权益时困难重重，由此产生的矛盾很多。长期以来，开发商对商品房小区的人防建筑进行实际控制，监管部门对此并未提出质疑，甚至部分政府机关的工作人员也认为人防建筑的使用权和收益权是属于开发商的。我们希望行政机关对此予以重视，从法律规定的角度出发，通过法理逻辑的推理，得出正确的结论，正本清源。也期望立法机关对此有更加明确的规定，早日定分止争。”
外地作法
浙江：明确人防地下车位产权无偿归国家所有
2022年3月1日起施行的《浙江省人民防空工程管理办法》明确规定：人防地下车位产权无偿归国家所有。
《办法》规定，具备条件的设区的市、县（市、区），在设置出让、划拨、租赁国有土地以及以国有土地作价出资的条件时，可以明确修建的防空地下室在建成后，移交给设区的市或者县（市、区）人民政府确定的单位，并就办理移交手续、产权登记和维护管理责任一并作了规定，形成完整的制度闭环。
该《办法》还首次将包括防空地下室在内的全部人防工程纳入调整范围，并将人防工程规划、建设、维护、使用及监督管理活动全部纳入适用范围，构建了浙江省人民防空工程全生命周期管理体系。
而浙江省湖州市6月1日起施行的《湖州市人防工程产权制度综合改革实施意见》带来三大变化：人防车位无偿移交国企；人防工程维护管理主体更明确；市民租赁人防车位更有保障。
报道追踪：
这些小区也希望职能部门能关注
7月18日，华商报“西安商品房小区人防车位使用现状系列调查报道之一”通过报纸、网络发布后，引起了许多读者和网友的关注，华商报官方微信公众号文章后面被网友评论刷屏。在这些跟评中，有不少业主贴出了自己小区的名字和情况，希望能给予关注。这里摘录一部分内容，希望相关部门能调查了解。
需要特别说明的是，因是文后跟评，记者无法和网友联系进行核实，仅供相关部门了解情况使用。
■天朗御湖小区，物业把地下车库隔成地下室卖，一个车位十几万。
■华远枫悦、华远君城等华远系列的地下人防，被装修成单间卖给业主。
■灞桥区十里铺街道龙湖香醍西岸和天宸，人防车位以租代售。
■宫园美岸小区一期地下车库，没出售的车位上了地锁，逼迫业主买车位。
■长安区风憬天下二期，每天下班回家停车要排队，西部大道都会堵死。
■雁塔区华安紫竹苑地下车库有人防工程，开发商打着产权车位名义在卖。
■航天大道99号卡布奇诺国际社区车位也是以转让使用权形式在处置。
■华龙太乙城时光界小区，人防车位高价出售。
■朗郡水木兰亭小区地下人防车位被卖了，地上临时车位被取消，逼得业主非得去租隔壁新开发的商场地下车位停车。
■雁塔区宏府麒麟山人防车位在售卖。
■明光路凤城六路旭景兴园小区，不允许没有买车位租车位业主进入。
■灞桥区缤纷新城小区人防车位，物业私自加装自行车充电桩，集中停放各种非机动车。
■友谊路西铁小区买卖人防车位，业主的车进不了小区停放。
■珠江新城小区开发商在卖人防车位。
■北郊恒大国际城小区人防车位也被卖了。
■新城区唐韵三坊三期E区地下人防被租出去当库房。
■凤城一路杰信花园小区人防车位只卖不租。
■万象春天全是人防车位，均价16-17万一个，不买没地方停。
在跟评后希望能被关注的小区还有：华安紫竹苑、航天基地聚福苑、雁塔区长延堡社区长延居、易居熙园、御溪望城等。
华商报记者 石铮
来源：华商网-华商报
