退商铺定金找律师，《民法典》调整下定金罚则的适用范围

前 言：

日常生活中，不论是买房购车，还是双十一抢购商品，通过支付定金以保证顺利履行合同已经成为公众的共识，了解如何适用定金罚则应成为大众的必备技能。随着《民法典》的颁布实施，定金罚则也发生了部分变化，使制度的设计更加公平合理，更具有可操作性。

一、《民法典》限缩了定金罚则的适用要件：

（一）主合同有效且定金实际支付

定金担保主合同债权的实现，具有从属性，定金罚则适用的前提是主合同有效。定金合同自实际交付定金时成立，数额以实际交付为准，但最高不得超过主合同标的额的百分之二十，因此定金合同的成立与数额均具有实践性，以实际交付为准。

（二）合同目的不能实现

《合同法》及《担保法》中关于定金罚则的适用并不要求违约行为达到合同目的不能实现的程度，仅在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》中规定合同目的不能实现时可以适用定金罚则，当事人另有约定的除外。而《民法典》将合同目的不能实现作为适用定金罚则的前提且不允许当事人自由约定，限缩了定金罚则的适用范围。

案例：西安营建置业有限公司与西安市人人乐超市有限公司房屋租赁合同纠纷，案号：(2021)陕01民终10567号

基本案情：

2014年8月7日，人人乐超市(承租方、乙方)与营建置业公司(出租方、甲方)签订《房产租赁合同》，约定甲方应于2016年8月1日之前将租赁房产交付给乙方。同时，甲方交付房屋延迟时间超过6个月，甲方应双倍返还乙方支付的定金。合同签订后，人人乐超市于2014年8月26日向营建置业公司支付合同定金150万元。因营建置业公司延迟交付房屋超过6个月，人人乐诉请营建置业公司双倍返还定金300万元。

裁判：

合同当事人应当按照约定履行自己的义务，人人乐超市已依约向营建置业公司支付了定金150万元，但营建置业公司至今未向人人乐超市交付合同约定的租赁房产，构成违约，营建置业公司应向人人乐超市双倍返还定金300万元。

（三）违约行为严重，构成根本违约

对于不完全履行、未按约定履行等违约形态是否导致合同目的不能实现，需要综合以下因素考虑：违约的后果及损害能否得到修补、违约部分的价值占整个合同的比例、违约部分对合同目标实现的影响程度、时间因素对合同目的实现的影响程度等。

（四）违约行为与合同目的不能实现之间存在因果关系

《民法典》587条规定，因给付定金一方违约致使合同目的无法实现，无权请求返还定金；因收受定金一方违约致使合同目的无法实现，双倍返还定金，即合同目的无法实现应与合同一方的违约行为相关联。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同中，不可归责于合同双方原因而导致房地产开发商未能订立商品房买卖合同的，开发商无需双倍返还定金，只需要将定金全额退还给购房人即可，不再适用定金罚则。但是若因一方或双方原因造成违约行为导致无法订立买卖合同，双方应当适用定金罚则。

案例：于善玲、青岛国誉鸿安投资有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书，案号：(2021)鲁02民终14203号

基本案情：

2018年12月17日，于善玲(乙方)与国誉公司(甲方）签订《新都朗悦预定协议》，约定乙方预定一间商铺。协议约定乙方支付定金50,000元作为预定担保。协议约定，乙方应于2019年3月20日前与甲方签订《新都朗悦认购书》。合同签订后，于善玲向国誉公司支付购房定金50,000元，但是因国誉公司未按照承诺进行房屋部分结构的改造，故于善玲不同意签订商品房买卖合同，要求国誉公司双倍返还定金。

裁判：

本案中，在尚未签订正式的商品房买卖合同即本约合同之前，双方即就涉案房屋的相关设施构造变更问题进行沟通磋商，最终未能就全部问题达成一致意见。从磋商的过程来看，双方均非故意违约，应认定系基于不可归责于当事人双方的事由导致了涉案商品房买卖合同最终未能订立，因此一审判令国誉公司返还于善玲购房定金50,000元，亦无不当，本院予以维持。

二、《民法典》明晰了定金与违约金、损失赔偿的适用关系

定金，是违约责任的一种特殊表现形式，也是合同一方违约所造成损失的一种弥补，按照《民法典》第588条之规定，当事人同时约定定金和违约金的，法律赋予合同相对方选择权，可以择一适用，不可并用。但是定金的适用没有像违约金那样可以酌情调整高低的空间，在定金无法弥补守约方合理损失时，守约方可以请求违约方继续赔偿损失。这既解决了定金罚额不足以保障守约方权益的困境，又避免了守约方获得超过其损失的利益。

三、《民法典》取消了对定金的按比例清偿责任

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题若干问题的解释》规定了在一方当事人不完全履行合同时，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。但是《民法典》并没有采纳司法解释所规定的按比例适用定金罚则的原则。原因有二：其一、定金合同具有不可分性，对定金进行分割，将严重损害定金的担保功能；其二、按比例适用定金罚则，很多情况下不具有操作性，除了数量违约尚可进行分割外，类似于质量违约、地点违约、期限违约等不完全履行情形，无法适用按比例分割规则。故，《民法典》取消了比例定金罚则，在定金合同合法有效的前提下，一律按照定金的总额适用定金罚则。

总结

《民法典》限缩定金罚则的适用范围，明晰定金、违约金和损失赔偿关系，取消比例定金规则，这些举措不仅使权利义务分配更加公平合理，还更具有实践可操作性，降低了合同双方当事人的履约风险及成本，能够更好地促进经济的繁荣发展。

本文作者：

何非，德恒西安办公室执行主任、合伙人；主要执业领域为争议解决、建筑工程、行政及公共法律服务。

丁睿洁，德恒西安办公室实习律师；主要执业领域为民事争议解决、常年法律服务顾问业务。

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