时间：2022-12-11 05:04:19来源：法律常识
文/常遇春律师（本头条号特约律师）
导读
近几年，随着各类资本的进入，托管公寓的迅猛发展使租房市场更加多元化，但行业规范的缺失，以及监管体系的不完善，又使行业内问题频发。随着2019年南京乐伽公寓爆雷，掀开了房屋托管租赁市场风险的盖子，各城市各类托管公司不断爆雷，给当地城市房屋租赁市场带来了阴影，给业主、租客造成了巨大损失。在业主、租客纷纷提起民事诉讼程序维护自身合法权益的同时，也有相关部门启动刑事调查的消息。那么，此类案件能否构成诈骗罪/合同诈骗罪呢？
《刑法》第224条规定了合同诈骗罪的五种类型：“（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。”显然，前四种行为只是对欺骗行为的描述，所以上述五种行为并非独立的构成要件类型，需要将其分别与“在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大”的规定有机结合起来，才能形成五种构成要件类型。
一般认为，合同诈骗罪是诈骗罪的一种特殊形式。因此合同诈骗罪必然完全符合诈骗罪的构成要件。刑法规定合同诈骗罪，是为了同时保护市场秩序与对方当事人的财产。
行业背景
受互联网思维影响，目前房屋托管公司为追求房间数量，多数以“高进低出”的经营模式为主，不健康地烧钱扩张，以此争抢所谓的“万亿房屋租赁市场赛道”，与此前共享单车如出一辙。房屋托管公司此种经营模式要求其有较高的资金垫付能力，否则极易导致资金链断裂。以某**托管公司为例，该公司内部制度中允许亏损收房，只要差价不超过负500元。比如，一间普通二居室， 市场正常的收房价格是月租金3000元，该房屋托管公司可以3500元收房，自认500元亏损。此种“高进低出”的运行模式，积累到一定时间本身就会出现入不敷出。
因此目前房屋托管公司普遍存在前期投入较高、毛利率低、盈利周期过长等客观情况，不少企业都处于亏损状态。
与上述规模较大的托管公寓不同，各城市还出现了一些规模较小、实力较弱的托管公司。这类托管公司多以个人认缴出资注册，从一开始就不具备在房屋租赁市场胜出的任何可能。那么他们经营公司的目的是什么呢？巨大的资金池。一般地，对于房屋的租金，托管公司大部分是按月支付给业主的，但房客的租金却是一次性按半年或一年整付给托管公司的。这中间房屋托管公司手里就有了靠时间差沉淀下来的资金池。不少公司就打起了资金池的算盘，在违规使用资金池的过程中可能会出现合同诈骗、挪用资金、职务侵占行为或投资失误、经营不善最后崩盘、爆雷。
鉴于部分案件因涉嫌经济犯罪，公安部门已经展开调查，案件具体事实需等公安部门调查结果出来才能确定。比如，影响力较大的南京乐咖公寓、西安左旗、西安木浮生青年公寓等案件目前就处在调查阶段，据了解西安招*猫公司经营也出现问题，众多业主、租客已经去相关部门刑事报案。
争议焦点
由于此类案件披着合同纠纷的外衣，合同履行过程中即使有欺诈行为，实践中也经常被认定为民事经济纠纷，只有在受害者众多、引起群体性事件出现时，才有可能进入刑事侦查部门视线，从而启动刑事追诉程序。因此虽然民事合同欺诈与合同诈骗罪在理论存在重大区别，但在司法实践中极易混淆，通常有“不出事是民事欺诈，一出事是合同诈骗（罪）”之说。本文仅对此类案件中合同诈骗罪构成要件里争议较大的的非法占有与主观故意等处作粗浅分析与判例展示，以飨读者。
1、合同诈骗罪是诈骗罪的一种特殊形式，在主观上要以嫌疑人具有非法占有的目的。
最高人民法院于2001年印发的《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》对金融诈骗案件中如何认定非法占有目的作了归纳总结：“根据司法实践，对于行为人通过诈骗的方法非法获取资金，造成数额较大资金不能归还，并具有下列情形之一的，可以认定为具有非法占有的目的：
（1）明知没有归还能力而大量骗取资金的；（2）非法获取资金后逃跑的；（3）肆意挥霍骗取资金的；（4）使用骗取的资金进行违法犯罪活动的；（5）抽逃、转移资金、隐匿财产，以逃避返还资金的；（6）隐匿、销毁账目，或者搞假破产、假倒闭，以逃避返还资金的；（7）其他非法占有资金、拒不返还的行为。
但是，在处理具体案件的时候，对于有证据证明行为人不具有非法占有目的的，不能单纯以财产不能归还就按金融诈骗罪处罚。”
这虽然是针对金融诈骗罪的归纳，对于其他诈骗犯罪中非法占有目的的判断也有重要意义。
另，2010年发布的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》对集资诈骗案件中如何认定非法占有目的也有规定：“使用诈骗方法非法集资，具有下列情形之一的，可以认定为‘以非法占有为目的’：(一)集资后不用于生产经营活动或者用于生产经营活动与筹集资金规模明显不成比例，致使集资款不能返还的；(二)肆意挥霍集资款，致使集资款不能返还的；(三)携带集资款逃匿的；(四)将集资款用于违法犯罪活动的；(五)抽逃、转移资金、隐匿财产，逃避返还资金的；(六)隐匿、销毁账目，或者搞假破产、假倒闭，逃避返还资金的；(七)拒不交代资金去向，逃避返还资金的；(八)其他可以认定非法占有目的的情形。”
对于司法解释规定的能认定为具有非法占有目的的情形，应当根据司法解释规定的完整意思，准确地加以理解。例如，司法解释规定有虚构主体、冒用他人名义、提供虚假担保、逃匿等情形，可以认定具有非法占有目的。不能简单地理解为凡有虚构主体或冒用他人名义、提供虚假担保、逃匿等行为，一律认定为具有非法占有目的。结合相关条款的上下文可以看出，司法解释的本意是指：行为人采用虚构主体或冒用他人名义签订合同、提供虚假担保、携款逃匿等手段逃避返还骗取的财产的，能够认定为具有非法占有目的。如果行为人虚构主体、冒用他人名义、提供虚假担保、逃匿等行为不是为了逃避返还财产，则不能认定具有非法占有目的。
从上述列举的情形看，认定诈骗案件被告人具有非法占有目的，不仅要求证明被告人有非法占有他人财物的行为，还要证明被告人有逃避返还骗取的财物的行为，即被告人为被害人追回被骗财物设置障碍，使得被害人无法通过民事救济途径追回被骗的财物。前述冒用他人名义、携款逃匿、挥霍骗取的资金等，都是逃避返还骗取的财物的行为表现。因此，非法占有并逃避返还骗取的财物，是认定诈骗案件非法占有目的的总标准。掌握了这一标准，就能对形形色色的案件中被告人有无非法占有目的作出正确判断。
案例1
【裁判要旨】对于以非法占有为目的的认定，应当坚持主客观相一致的原则，结合主体资格、行为人的履约能力、履约行为、对取得财物的处置情况、事后态度、没有履行合同的原因等方面情况，加以综合判定。在判断行为人主观上是否具有非法占有的目的时，要综合考虑行为人行为前、行为过程中以及行为后的各种情节。行为人在实施侵犯被害人合法权益的行为时并未得到他人同意，而在事后获得同意或宽恕，不影响行为构成犯罪。
【裁判案号】一审：（2016）赣06刑初21号 二审：（2018）赣刑终44号
案例2
【裁判要旨】严格区分正常的经营行为与签订明知不能履行合同的诈骗行为，合同不能履行的原因要综合分析，不能片面认定为明知不能履行而具有非法占有目的。
【裁判案号】（2014）粤高法审监刑再字第16号（判决时间：2018年08月30日）
案例3
【裁判要旨】：夸大履约能力、挪用资金用于非合同目的不等于刑法上虚构事实或隐瞒真相的行为。
案例4
【裁判案号】（2018）最高法刑再5号
【案件评析】：在本案中，被告人耿万喜在一定程度上夸大了履约能力，且未经滨海果品公司同意，挪用资金用于非合同目的，但这种行为属于资金周转的一种方式，应承担民事违约责任，不属于刑法上虚构事实或隐瞒真相的行为。且耿万喜始终没有直接占有和使用滨海果品公司的3万元，不能认定具有非法占有目的，也没有非法占有他人财产，事后积极采取补救措施，未给滨海果品公司造成经济损失，经济合同纠纷调解结案后不应该再追究刑事责任。
2、合同诈骗罪中主观故意的认定
案例5
【裁判要旨】商业合作中，一方代为收取货款后不及时支付给合作方，违背协议约定用于其它投资并造成亏损，合作方催讨债务时隐匿、转移部分货款故意不还付给合作方的，应以合同诈骗罪定罪处罚。
【裁判案号】一审：（2007）乌中刑初字第09号二审：（2008）新刑二终字第7号再审：（2010）刑提字第1号
房产经纪公司爆雷后被判处合同诈骗罪案例
案例6
【裁判要旨】：原审被告单位张家口锦麟房地产经纪有限公司在订立履行房屋买卖和租赁居间合同过程中，虚构事实、隐瞒真相、虚假承诺，骗取多人钱款，数额特别巨大，案发后不能偿还，其行为已构成合同诈骗罪。上诉人陈某琦系锦麟公司总经理，上诉人郭某鸿系锦麟公司业务经理和门店负责人，二人在履行职务过程中，明知无证房屋不能办理贷款和过户，仍授意和要求业务人员盲目执行公司总部决定，最终造成2000余万款项不能偿还，二人的行为亦构成合同诈骗罪。
【裁判案号】（2016）冀刑终395号
案例7 连云港好享租房产经纪有限公司、被告人沈某合同诈骗案
【裁判要旨】被告人沈某在有大量对外债务、公司处于亏损情况下，通过高价托管、低价出租、收取长期租金的方式骗取他人财物，将骗取的资金用于偿还个人债务或挪作他用，后躲避外地、关闭联系方式，拒不支付托管费用，其非法占有目的明显，本院认为，被告人沈某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取他人财物，数额较大，其行为已构成合同诈骗罪，应当依法追究其刑事责任。
【裁判案号】（2019）苏0706刑初第203号
案例8 内蒙古兴麟房地产经纪有限公司、刑某兵、董某等合同诈骗罪案
【裁判梗概】2013年7月30日至2014年9月3日，内蒙古兴麟房地产经纪有限公司利用上述在乌海地区成立的乌海分公司，以居间代理身份通过业务主管吴某某、李某某、张某、岳某、孙某等人，向客户承诺限定时间内办结过户及银行贷款手续，同被害人刘树生、郭旭升等187户签订《房地产买卖合同》、《房屋租赁合同》，违反规定收取购房首付款、定金、保证金等共计2462.1621万元。被害人缴纳上述款项后，该公司实际并未办理相关业务，而是全部作为公司收入做账，并将一部分被害人缴纳款项“上划”给未经工商部门注册的位于宁夏回族自治区银川市的“总部”吴秉麟处，用于弥补其他城市亏空、拓展新公司和挥霍；一部分款项因合同承诺时间到期，该公司以“材料已递交到银行或房管局、正在审核、客户材料有问题、银行换了领导”等各种理由以及签订退款协议”等方式进行推诿，后采取拆东墙补西墙的方式，退还前期客户的定金、购房首付款和支付违约金；剩余部分款项用于乌海地区拓展店面、发放人员工资、购买办公用品等运营支出，最终导致在案被害人合同全部无法履行，被骗款项无法返还。…被告人主观上具有非法占有的目的，构成合同诈骗罪。
结语
房屋托管公司爆雷后，能否构成合同诈骗罪，需根据其具体行为综合判断，以上几个争议点是司法实践中争议判断的难点，抛砖引玉，希望本文对您有所裨益。
作为新型房屋租赁经营业态，房屋托管行业野蛮生长，出现良莠不齐的现象，由于目前还没有专门的法律来规范房屋托管行业，仅靠行业自律约束力较弱，因此导致乱象频出。据了解，不少城市相关部门也在加强部门立法，拟加强对行业的规范管理。例如，西安市住建局于2020年4月3日发布关于公开征求《西安市关于规范住房租赁市场管理的实施意见 （征求稿）》意见的公告，拟加强对房屋租赁市场的管理，建立住房租赁资金监管制度，要求租赁企业设立租赁资金监管账户，保障租赁市场各方群众合法权益，我们也期待这个市场能健康的成长，行业乱象早日得到整治。
常遇春律师，专职律师，本头条号特约律师。擅长合同纠纷、民间借贷领域，合同诈骗、集资诈骗、非吸等刑事辩护。合作交流微信号：15091098323。
法世界
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