时间：2022-12-11 09:45:11来源：法律常识
半月谈记者 郑钧天 王若宇
中介安排的专业“假谈团”近期频频在二手房市场现身。半月谈记者获得的一份中介机构《假谈标准化》课件显示，该企业要求员工筛选区域内重点假谈房源、制定假谈标准化流程、向上级汇报每次假谈的成果。课件显示，该中介不仅要求员工用事先准备好的话术降低房东戒备心理，还要求员工在假谈过程中细化分工，通过上演“无间道”“刻意多次往返、做足辛苦度”等手段获得房东信任，签下独家房源、低价房源，整个过程可谓戏精上身、戏份十足。
低价收房、高价转售：中介“假谈团”频现
上海卖房人张先生最近纳闷，为什么同样一套房子，在A中介挂牌2个月无人问津，但在B中介挂牌不久就迎来三拨“看房者”？通过进一步查证，张先生发现这些“看房者”竟是由房产中介员工“客串”扮演。
类似情况并非个案。半月谈记者调查发现，部分中介为了从卖家处压低房屋价格以便进行再次销售赚取价差，采取组织员工冒充购房者上门，以假谈降低房东价格预期。而为了赚取价差，发生在假谈之后的假签现象，更为触目惊心。
2017年9月，62岁的李女士通过房产中介挂牌了一套位于上海静安区的103平方米住宅。多家房产中介提供的参考市场价格为1200万元左右。但经挂牌中介机构频繁假谈，李女士被说服以1040万元出售。
李女士告诉半月谈记者：“在中介安排下，我在交易当日与‘购房者’签订《上海市房地产买卖合同》的同时，还额外签了一份《补充协议》。”李女士提供的《补充协议》显示，甲方（李女士）与乙方（丁某某、吴某）的房屋买卖行为变身“装修代售”合同——“甲方同意将房屋交由乙方进行装修施工，并代为负责选择和确定购房者，具体付款方式及付款时间以新的购买方为准。”同时，这份《补充协议》中还明确，“乙方有权对房屋加价出售，加价部分归乙方所有，甲方不得分享。”
在李女士与“购房人”签署买卖合同和《补充协议》后不久，这套房屋即被其他中介以1200万元的价格挂牌出售。
段和段律师事务所合伙人汤谈宁律师认为，李女士遭遇的是假签行为。中介先用较低的金额进行“网签”锁定房源，然后继续寻找下家。找到真实客户后，中介会取消之前的网签，重新安排甲乙双方签署新的合同，并继而完成房屋过户。通过前述《补充协议》等操作，两个合同之间的价差部分就是中介的牟利。
中介假谈戏份十足
半月谈记者调查发现，一些中介机构的上岗培训内容中有假谈技巧训练。即在房屋挂牌后，中介组织员工冒充“购房者”与房东接触，意在通过虚假谈判，降低房东的心理预期以获取低价房源，然后高价转手。
一位资深房产中介行业人士告诉半月谈记者，最初，中介假谈是为了骗取客户信任，后来“套路”越来越深，逐渐演变为中介在假谈过程中打压房价、拖长付款周期，为后续假签等行为铺路。
据这位业内人士介绍，房产中介的“主攻对象”有两类：一是急于出手的房东，另一类则是拥有产证的独居老人群体。为使房主“上钩”，部分中介机构会“煞费苦心”地为其安排“级别更高、更频繁”的假谈。
在操作环节，中介先锁定低价房源，然后诱导房东签署《补充协议》。这类协议的主要内容就是，约定“购房者”有权寻找新的购房人，并将房屋加价出售，其中价差由第一个购房合同中的“乙方”独享。
二手房市场秩序仍待整顿
专家建议，各地监管部门应从权威数据发布，加强监管，督促中介行业自律等方面整顿二手房市场秩序。
——公布二手房交易权威数据。半月谈记者调查发现，“假谈”乱象频发的主要原因是二手房交易价格不透明，几乎所有城市都不公布二手房交易数据，目前多数城市的二手房成交数据基本由当地的大型房屋中介发布。这使得中介机构在房屋定价方面有着极大的话语权，房东往往容易听从中介“指导”。
“二手房数据缺失就导致中介机构主导话语权，中介可根据市场是否景气调整公布的数据。房子好卖就调高，以此哄抬购房者预期；市场遇冷就调低价，促进成交以价换量，甚至通过假谈等方式低买高卖。”上海市房地产经纪行业协会常务副会长陈亮建议，各地房地产交易中心宜及时公布各区域代表小区的二手房交易真实成交数据，作为市场的“准绳”。
——加强监管。对于独居老人等弱势房东群体而言，则更难准确判断自己的房子究竟价值几何，被欺瞒乃至诈骗时有发生。法律界人士建议，各地结合现状，对二手房交易流程进一步完善。例如，沪相关部门就可针对甲乙双方签署《上海市房地产买卖合同》后再签署的各类《补充协议》的情况加强监管。
汤谈宁律师建议，对于房东出售唯一住宅、独居老人售房等较为特殊的二手房买卖行为，监管部门宜出台规定要求律师介入对合同把关，以保障交易各方的权益。
——督促行业自律。业内专家认为，监管部门宜要求中介进一步加强管理和自控，不仅要管理经纪人做什么，还要管他们“不能做什么”。中介机构除应让经纪人书面承诺、为客户可能的风险兜底外，还应通过管理倒逼经纪人提升职业素养和专业度，规范服务。
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