时间：2022-12-11 13:18:01来源：法律常识
本报记者 李贝贝 见习记者 梁宝欣 深圳报道
降低首付比例、取消楼市限购、二手房可带押过户……近期，多个城市积极出台楼市调控新政策，以期激活市场活力。
其中，济南的二手房“带押过户”政策更是引起社会各界的关注。
8月17日上午，济南市委市政府召开新闻发布会，宣布推出二手房“带押过户”登记新模式。对于存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。
值得注意的是，上海兰迪律师事务所高级合伙人马佳律师8月19日向《华夏时报》记者强调，“带押过户”政策虽为二手房转让创造了有利条件，但是其中的法律风险仍需引起买卖双方的重视。
同时，也有业内人士向《华夏时报》记者指出，“带押过户”其实对银行没有实质性好处，如果没有强制性政策，银行不一定愿意去主动推这个事。而且现在增加了卖方、买方、银行之间沟通协调的成本。
把解除抵押放在了最后环节
“办理抵押预告登记后即可放款，这些年在商品房预售过程中是一直存在的，但在存量房交易中，开展的城市并不多。”济南住房公积金中心党组副书记、副主任任立新在8月17日的新闻发布会上介绍。
8月17日，济南市自然资源和规划局协同济南市住房公积金中心和银行、公证等机构，推出了二手房“带押过户”登记新模式。目前，“带押过户”模式在济南工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，之后将在济南全市二手房市场全面推行。
据悉，在这种新模式下，如果存在抵押的房产要上市交易，无须提前还贷，无须垫付资金，选择“带押过户”登记新模式，可安全、快速完成过户、抵押、发放新贷款，归还原有贷款。
据济南市不动产登记中心党委书记、主任杜建刚介绍，传统模式要求先解除抵押再过户，而“带押过户”顾名思义，就是带着抵押过户，把解除抵押放在了最后环节，这一点调整就带来两个方面的好处。一是大大降低了交易成本，二是全面化解了交易风险。
在交易成本方面。传统模式要求先解押才能过户，解押就必须要还款，不还款就不可能解押，也就无法办理过户。而买方如果需要贷款购房，就必须先办理过户和抵押，银行才能放款，在这种情况下，卖方想要用买方的钱还贷是不可能的，就必须筹措过桥资金，因此额外增加了一大笔支出。尤其是遇到买方贷款迟迟放下不来的情况，长期占用过桥资金，成本也在大幅增加。而“带押过户”的模式，就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，不必筹措过桥资金，降低交易成本。
交易风险方面，在传统流程下，环节多而且时间长，在这个过程中，一旦买卖双方任何一方出现经济纠纷，法院查封房子，对整个交易会产生不利的影响。而新模式是不需要先解押，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，如果过户存在问题，房款还能原路返还，最大程度保障双方利益，将风险降至最低。
值得注意的是，引入公证“提存账户”是“带押过户”中一个重要的环节。齐鲁公证处党支部书记、主任冯培明表示，通过公证处的介入充分保障了交易安全，解决了买卖双方互不信任的问题。并且，公证提存组合服务可以实现用买方的购房贷款来偿还卖方尚欠银行的贷款，从而实现“带押过户”。
同时，《华夏时报》记者还了解到，济南公积金中心还联合济南市自然资源和规划局，联合出台了《关于推行存量房交易公积金贷款“双预告登记“的通知》，推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式，调整公积金贷款放款流程，将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款，为实现“用新贷还旧贷”“带押过户”新流程的实施提供了政策保障。
此外，济南公积金中心在8月15日发布公告称，对在济南市行政区域内购买第二套普通自住住房申请住房公积金贷款，最低首付款比例由60%调整至40%。
在任立新看来，这些政策的出台，都将为房地产金融市场注入新的活水，势必对整个房地产市场健康发展提供更好的保障。
“带押过户”是调控新方向？
值得一提的是，济南推出二手房“带押过户”的背后，是二手房市场的低迷。
据国家统计局发布70城商品住宅销售价格变动数据显示，济南7月份二手住宅销售价格环比下降0.2%，同比降幅扩大到3.0%。自去年9月以来，济南二手房销售价格指数已经连降11个月了。
而据《华夏时报》记者了解，在济南之前，就有多个城市推出二手房“带押过户”交易模式，如青岛、珠海、昆明等。
但广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也于8月17日向《华夏时报》记者提到，“过去，也有城市试图推进这项政策，但由于担心风险，银行之间的协调等，并未有效推进。济南的新政，有望缩短交易周期，甚至缩短一半。”
以青岛为例。据青岛西海岸新区不动产登记中心公众号8月17日消息，今年5月，青岛西海岸新区不动产登记中心就已经完成了第一笔“带押过户”业务。近日青岛西海岸新区不动产登记中心还办理了山东省首笔“带押过户再抵押”业务。
对此，青岛西海岸新区不动产登记中心表示，该举措在二手房交易中，省去了“买家垫资或者卖家借款-卖家去银行还贷-解除抵押-申请抵押过户”这一繁杂流程。在保障抵押权人利益的同时，减少了卖方筹钱还贷产生的交易成本，降低了卖方撤押后不配合过户的风险，简化了程序，减少了群众来回奔波，大大提升了登记机构服务效能，实现了买方、卖方、银行、登记机构四方共赢。
除了能提升效率外，多名专家、业内人士表示，“带押过户”模式有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。
像中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在8月17日向《华夏时报》记者指出，二手房“带押过户”预示着在购买尚存按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款，此方式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。
李宇嘉也认为，目前热点城市住房需求，既有新市民租房和买房刚需，也有老市民的换房。这其中，二手房占有重要地位，其小户型、区位优、分布广的特点，为新市民上车安家，老市民换房改善，并以“连环单”的形式，一个交易单能带动多套房交易，从而达到丰富供应、活跃交投、带旺市场的特效。
“这一政策有助于加快换房需求入市，对提升新房交易量有所助力，会促进新市民购买二手房及在该城市扎根落户，可将该模式在全国推广，进一步促进房地产市场良性循环。”李宇嘉说。
不过，也有业内人士持不同看法。
中原地产首席分析师张大伟在8月19日接受《华夏时报》记者采访时表示，“带押过户”对于促进楼市交易肯定是有影响的，但是不大，而且需要看成本的变化。以前是中介提供过桥资金，收取1-2%的过桥费，有些可能会更高一些。现在并没有说这种“带押过户”的模式不收费，所以可以节省多少费用并不好说。
在张大伟看来，推行“带押过户”模式还不如将房贷利率降低一点。
而济南资深房产中介张全国（化名）在8月18日向《华夏时报》记者透露，这种“带押过户”的模式其实对二手房的交易影响不大，相关的费用可能会低一些，但是还是要用客户的钱，而且之后该还的钱也还是要还的。
张全国指出，“带押过户”是收费项目，需要介入公证处，而公证处是需要收费的。
此外，还有业内人士在8月18日向《华夏时报》记者指出，“带押过户”本质就是把买房的钱，存入特定购房账户，相当于用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，这其实对银行没有实质性好处。
“如果没有强制性政策，银行不一定愿意去主动推这个事。因为以前抵押的时候，卖方还钱是有算利息的，现在相当于把这个环节给省掉了，但是增加了卖方、买方、银行之间沟通协调的成本。”该业内人士说道。
仍存在法律风险
值得注意的是，马佳律师向《华夏时报》记者强调，“带押过户”政策虽为二手房转让创造了有利条件，但是其中的法律风险仍需引起买卖双方的重视。
据了解，济南“带押过户”政策是以《民法典》第406条规定为法律基础。
《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
据马佳律师介绍，长期以来，我国对抵押物交易的限制较为严格，现已废止的《物权法》、《担保法》均规定，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产。而这一限制在《民法典》中得以“松绑”。
“《民法典》这一规定实质上承认了抵押权的追及效力，不论抵押物如何流转，抵押权人对抵押物的优先受偿权不受侵害，体现了‘物债两分’原则的要求，为抵押物在抵押期间的流转创造了先决条件。”马佳律师说。
虽然该政策有相关的法律为基础，但仍存在一定的法律风险。
马佳律师指出，从买方角度而言，银行作为抵押权人仍享有该房屋的优先受偿权，买方的所有权不能对抗优先受偿权。同时，银行是否行使优先受偿权一般取决于卖方。一旦卖方不能按时还款，买方即会面对房屋被执行的风险。对于卖方来说，自身的还款义务并未消灭。如果发生了触发提前还款的情形（如房屋损毁、灭失），卖方即会失去贷款的期限利益，因贷款加速到期承担巨大的资金压力。
“‘带押过户”’仍受到‘禁止/限制转让抵押不动产约定’的限制。购房者（即二手房交易中的卖方）申请办理不动产抵押权首次登记或者抵押预告登记的，若和抵押权人约定禁止或限制转让抵押不动产，该约定依法应由不动产登记机构在不动产登记簿上进行记载。为了保障自身权利，抵押权人往往更倾向于要求禁止/限制转让。二手房交易中，买方需注意到房产登记部门查询核实。”马佳律师说道。
此外，张大伟指出，“带押过户”和“转按揭”在本质上是一模一样的，这并非新事物。2003年的时候，民生银行就开始面向大众提供二手房转按揭业务。
所谓“转按揭”是指，已在银行办理个人住房贷款的借款人将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
“需要注意的是，对于转按揭来说，因为不是完整产权的交易，所以在转按揭的过程中，存在出现抵押查封、或者房主出现特别情况的可能性，这会影响交易的持续。另从房地产调控角度看，提倡房住不炒，转按揭一定程度上也存在了购房者或者房主一方没有交易的实力，透支自己的购买力。”张大伟说。
不过，在马佳律师看来，“带押过户”和“转按揭”所面临的风险还是有一定的区别。
马佳律师表示，“带押过户”的风险更多源自于抵押权和所有权的分离，买卖双方均面临一定风险，而“转按揭”的风险更多在于买方面临的合同无法顺利履行的风险。
