时间：2022-12-11 21:55:21来源：法律常识
“房屋满五年带自建”“赠送16平方米自建房”……在二手房交易平台上，总有一些带有“自建”“赠送面积”等字眼的房子吸引着买家的眼球。
在买房者看来，房屋自建的部分不算在房本面积当中，“买到就是赚到”。而中介也很乐意接收这样的房源，因为它比普通房子更好卖。买卖双方似乎都忽略了自建背后的违建实质以及拆除风险，反而认为房子带违建是一种优势和卖点。
案例
一层带花园 实为违建房
位于大兴黄村火车站附近的车站北里小区，是一个建成于1995年的老小区。近段时间，市民武先生在搜索二手房信息时，瞧上了这里的一套房子，准备买来给父母住。除了相对便宜的价格，这套房子更让武先生动心的一点，在于宣传语中的“一层带花园”。因为父母腿脚都不太利索，一层的房子更能方便二老进出。又因为父亲有种点东西的爱好，带一个花园，能让老人家平时的生活多点乐趣。
除了带花园，在中介的宣传信息上，还写着附送“16平方米的自建房”，这部分面积是不算在整套房子60平方米的房本面积当中的。“房本60平方米，还送16平方米自建，不是相当于多出四分之一的面积吗？”想到这里，武先生越来越觉得自己发现了一个大便宜。
车站北里，一间房子的卧室其实是拓出去的违建房
在找房之前，武先生了解过有开发商把花园赠送给一层业主使用的情况，也见过有人会在花园里盖出一间房子当储物间。在武先生的设想之中，车站北里这套房子的自建房应该也是类似的情况。可到现场看房之后，武先生有点不敢相信自己的眼睛。在房屋最南侧的门外确实有一片区域，但只是胡乱堆放着杂物，四周则被墙壁封了起来。据中介介绍，这片杂物堆放区就是宣传里说的花园。而连接着杂物堆放区的房间，竟然就是自建房，根本不是武先生设想中“大花园里盖着自建房”的景象。
武先生跟中介仔细询问才知道，原来房主是把原本的房屋南墙拆掉，向外拓出了十几平方米的区域，并把这片区域整体用墙封了起来，还在其中分出了一个房间和一个被称作“花园”的杂物间。从内部装潢上看，根本看不出其中的一间屋子是拓出来的自建区域。
没想到自己心心念念的花园，竟然是房主自己违建出来的，根本不是什么开发商赠送使用的区域，武先生一下子心凉了半截。再想到这种和原房屋打通的自建房，如果被发现并拆除，甚至都不知道该如何把房子恢复原样，武先生最终还是放弃了买房的念头。
中介
避谈风险点 支招如何改
除了在一层建违建，还有卖家在顶层上做文章。在芍药居北里，买房人胡鑫通过中介得知，这里就有两套顶层“送露台”的房子。100平方米左右的房本面积，“赠送”的露台竟然有30平方米，听起来很是诱人。
芍药居北里，有房主把露台封成阳光房来卖
芍药居北里，房主在露台违建上还挂上了“卖房”二字
现场看房时，胡鑫发现这两套房子对露台的改造各不相同。其中一家用的是塑钢窗户，把露台围成了一个阳光房。而另一家的露台则完全用水泥把四周和顶部封了起来，从外观上看，已经完全看不出原先露台的样子。
根据北京市规自委的相关规定，规划用作露台的区域，是不能超规划变成房间的，也就是说这两套房子对露台的改造都属于违建范畴。但中介在宣传时，丝毫没有提及违建可能被拆除的隐患，只是一味宣传露台“不算在房本面积当中”、“免费赠送”，好像房子有违建变成了一种优势。
这两套房子都位于老式板楼的七楼，楼内没有电梯。看到胡鑫有些犹豫，中介还给胡鑫提了点房子的后续改造建议。在七楼，同楼层没有其他户，只有一扇房门。中介称，如果胡鑫买下来想出租，可以在楼道墙壁再开一扇门。墙壁的另外一侧就是露台，开了门之后，露台跟主体房屋就形成了两个不同的区域，租的时候也可以把露台当成单间出租，价格更高。而如果胡鑫对阳光房不满意，也可以按照另一家的改造方式，把露台拿实体墙壁完全封起来。
调查
违规宣传多 违建“更好卖”
记者查询发现，在二手房交易平台上，存在着不少把违建当作宣传卖点的情况，涉及违建的关键信息则替换成了其他字眼。在其中一家网站输入“自建”，会弹出上百条售房信息，标题里包括“板楼一层带自建”“一层带自建阳光房”等等。而在另一家网站上输入“自建”，只会显示出一套房源,但如果换成“赠送面积”，则会弹出77条售房信息。
除了在标题上打擦边球，在中介提供的具体房屋信息中，也存在淡化违建概念、误导买房人的情况。比如在中介给武先生提供的户型图上，可以看到南侧有一个13平方米的多功能间和一个6.7平方米的花园，这两个区域都是房主自建的部分。而在胡鑫拿到的户型图上，露台同样跟原本的房屋画在了一起。对于房主自建的部分，宣传图中根本就没有相应的区分或提示，买房人很容易认为这就是房屋原本的户型图。而真正的原始户型图，中介却提供不出来。
中介提供的户型图，露台部分也和原房屋画在了一起
对于带有违建的房屋，一些中介的销售人员不但没有“避而远之”，反而很乐意地承担起了房屋的销售工作。记者以有一套带“自建”的房子想卖为由咨询了某中介，工作人员首先询问了自建部分有没有相应规划审批，在得到否定答复后，依然表示可以帮忙卖，甚至表示这种房子“更好卖”。“比没自建的肯定好卖呀。咱们有自建面积就大了，但是计算房价的面积不变，等于花更少的钱买了更大的房子。”
房子涉及到违建，会不会在走交易手续时出现障碍？对此中介打起了包票：“肯定没问题！我前段时间刚卖过一套，直接去缴费过户就行了，没人查。”
专家提示
交易后遇拆除 只能自吞苦果
带有“自建部分”的房屋，真的如中介所言，在买卖过程中不会遇到问题吗？北京市住建委回应称，如果房屋被有关部门认定存在违建，在违建拆除之前，房屋是不能完成二手房的交易和过户的。
买房人如何判断房屋是否有违建？记者向负责违建认定的北京市规自委进行了咨询。工作人员提供了一种最简单的办法，就是看房屋的现状是否能与不动产登记证上的附图对应。如果存在对应不上的部分，就会被认定是违建。买房人如果想要查询房屋的原始规划，可以在规自委的网站上申请信息公开。
在采访过程中，也有中介也提到了有违建的房屋不能交易，所以“能交易的房屋就意味着不存在违建问题”。对于这种说法，住建委回应，在楼房二手房交易和过户的过程中，一般不会有现场查验房屋现状的环节，所以会存在“房屋有违建但未被发现”的情况。在这种情况下，二手房是有可能完成交易和过户的。“但不是说能交易、能过户的房子就不存在违建，只是还没有被发现和认定而已。如果规划部门认定房屋有违建，最终还是要拆除的。”
如果卖房人在卖房时隐瞒了违建的事实，或是称“自建部分经过了政府认定，不会拆”，但房屋交易后还是发生了违建被拆除的情况，买房人能否向卖方申请赔偿？北京岳成律师事务所律师郝亮亮提示，在交易过程中，买卖双方一般只会在口头上约定与自建部分相关的内容，不会在合同里明确体现。所以如果发生自建部分被认定为违建导致拆除的情况，买方很难举证去要求卖方进行赔偿。
而即使在合同里写明了“附赠自建”的内容，在违建拆除时，买方也很有可能要“自吞苦果”，因为没有证据证明买方针对自建部分支付了相应的价款，损失也就无从界定。
郝亮亮认为，因为违建的买卖本来就不合法，中介平台把自建当作卖点的行为更应该受到严格监管。至于买房者，不能一味听信中介的“忽悠”，而是应该在购买房屋之前尽到审查的义务，对房屋是否存在违建有一个基本的了解。“更不能因为看重了自建而去买房，自建部分的使用权是得不到保障的。”
来源 北京日报客户端 | 记者 莫凡
编辑 王雯淼
流程编辑 刘伟利