时间：2022-12-12 12:33:13来源：法律常识
近日，长租公寓运营商蛋壳公寓因在疫情期间的一些举措，让自己陷入了风口浪尖，引起了房东和租客的大量不满，且先不说蛋壳公寓以疫情期间配合政府实施相关疫情防控工作为由强制要求房东减免房租之事是否合理，让我们来看看房客这边，到底发生了什么。
2月3日晚，蛋壳公寓发布《致蛋壳公寓租客的一封信》，信中指出，针对武汉无法返城的租客，蛋壳公寓计划为租客返还一个月租金。同时，根据受疫情的影响程度，不同地区的租客将享受不同的租金补贴政策。
从字面上来看，似乎没有什么大问题，为租客减免房租，每一个租客都应该欢呼雀跃才对，然而实际情况并非如此。
2月17日，三言财经发布了一篇文章《愤怒！蛋壳正借疫情在全国多地上演大规模赶客》，文章显示在社交媒体上关于“蛋壳借疫情强制要求租客退租”的投诉越来越多，从反映来看是全国大规模范围。据网友爆料不完全统计，目前已有北京、上海、广州、深圳、天津、南京、武汉、杭州等多地的租客收到了蛋壳公寓要求退租通知，租客表示，蛋壳退租的理由是不可抗力。
首先，我们来看看，这次新冠肺炎疫情，到底是不是不可抗力。
什么是不可抗力？《民法通则》第一百五十三条规定：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力一般包含了自然灾害、政府行为和社会异常事件三个方面。
新冠肺炎疫情结合目前的严重后果和政府的防控措施，可以认为是属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，同时全国人大常委会法制工作委员会发言人在2月10日就疫情防控中社会普遍关心的法律问题解答中表示：“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”因此，新冠肺炎疫情的确是属于不可抗力，那么，蛋壳公寓以不可抗力为由强制退租，难道就是有理有据，有法可依，不用承担责任了吗？这个问题就牵扯到不可抗力的适用。
不可抗力的适用应当与合同的履行具有关联性，如果不具有关联性，即使属于不可抗力，也不能适用不可抗力而免责，也就是说，合同当事人是否能援用此次疫情主张不可抗力免责，关键还是要疫情与合同不能履行之间是否具有因果关系。对于大部分租客目前的实际情况而言，租房合同已经签订并且已经实际履行，即房主已将房屋交付蛋壳公寓，蛋壳公寓与房客签订了租房合同并已经交付占有使用，且房屋属于适租状态，蛋壳公寓的主要合同义务已履行完毕；同时，虽然新冠肺炎疫情对正常的生产生活造成了普遍而巨大的影响，但金融及支付系统仍在正常运转，租金支付并无任何障碍，新冠肺炎疫情没有产生租房合同不能履行的后果，而《中华人民共和国合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”也就是说，因为不可抗力导致合同不能履行，才能适用不可抗力条款，因此，租房合同履行中的“不可抗力”在本案当中是不能适用的。蛋壳公寓对“不可抗力”的误解（真的只是误解吗？）而擅自解除租房合同，有可能让自己承担巨大的违约风险。而在疫情如此严峻的形势下，蛋壳公寓强制解约要求租户搬出，对于各个城市的疫情防控也会造成不好的影响，这一系列的连锁反应，不仅会造成违约金、诉讼成本等资金影响，更会影响到蛋壳公寓这一上市公司的企业形象和商誉，这种无形资产的损失，才是最致命的。
这次疫情给各个企业都造成了巨大的损失，每一个企业都面临着巨大的挑战，企业采取各种手段自救也是无可厚非，但企业的自救方式应在法律的框架内实施，只有这样，在疫情过后，才会迎来新的天地，而不是法院的传票。
作者：陕西伟天律师事务所 曾祺
