卖方不找中介找律师，二手房买卖中买方违约

【案情简介】

2015年12月24日，李某源以李某的名义把房屋卖给买方汤某波，并签订二手商品房买卖合同，合同约定房屋价款是248万，要求汤某波在合同签订的时候支付部分定金，两日内再向卖方支付15万元定金，违约金的标准是房屋价款的20%卖方应当在，2016年5月30日办理过户和续物业手续交割，买房现在是清楚明白房屋的产权状况，也同意代理人代为收定金20万元。

2016年4月6日，登记在李某名下的位于宝安区的涉案二手商品房房过户至罗某名下，合同的卖方为李某的子女，李某于2014年9月7日死亡.

2017年5月和6月，买方和卖方通过微信交谈买房，向卖方请求抓紧时间办理房产交割事宜，后买房退还买方部分定金，支持双方合同没有完全履行，买房便起诉到人民法院。

【律师普法】

一、二手房买卖过程中卖方死亡怎么办

首先，如果合同签订在卖方死亡之前，且买方已经支付了定金或者首付款合同，应当继续履行作为卖方的继承人，应当按照约定履行合同义务。

其次，在本案中买卖双方对房屋的产权状况都是明晰的，明确在合同中约定了本案的被告李清源应当履行卖方的交付义务，虽然李某源不是涉案二手商品房的产权人，但是，其按照继承的方式取得了该房产的所有权，故需要履行卖方的交付过户义务。

二、如果卖方不能履行合同义务，需要承担什么责任

在本案中，双方基于二手房买卖合同约定，卖方未能履行自己的义务，应当把买方的定金退还，并且要承担相应的违约责任和实际损失，在本案中，房屋合同签订在2015年，而涉诉时间是2016年，所以需要根据价值评估对房屋进价值行认定，最终认定买方的损失金额为590584元。

三、二手房买卖纠纷的救济

通常情况下，买方购买二手房是基于各方面的考虑，往往会倾囊而出，甚至会有负债，如果遭遇卖方违约，那么对买方的损失是非常大的，一般情况下，我们处理二手房买卖的纠纷中，一般是用合同法和相关的司法解释，首先根据二手房买卖的合同约定，卖方一旦违约，应当返还买方的定金及承担违约责任，买方当然可以请求双倍返还定金或者主张涉二手商品房房屋价款的违约金，买方可以从高选择。

第一步：一般是买方先和卖方进行协商，如果协商不成，可以通过律师发律师函解决该问题。

第二步：如果第一步不能实现，那么只能通过诉讼的方式解决该纠纷，另外，卖方违约主要分为四个阶段：

第一阶段：买方向付了中介或卖方支付定金之后，该定金没有按照规范进行资金监管。

该种情况下，双方协商解决问题比较困难，如果买房，请求继续履行合同，卖方配合程度是很低的，及时法院支持了买房的诉讼请求，执行比较困难，该种情形下，一般请求支付双倍返还定金比较好。

第二阶段：虽然买方已经向卖方支付了首付款（定金），且按照法律规定或约定做了资金监管手续，但是买方没有取得在银行贷款的承诺函没有取得，卖方也没有委托相关第三人或者中介赎楼。

这种情况下，虽然可以主张继续履行合同，但在实践中往往操作交易困难，建议可以请求解除合同，并让卖方承担房屋总价的20%的违约责任。如果双倍定金高于违约金，当然也可以选择双倍返还定金。

第三阶段：虽然买方的首付款按照规定进行了资金监管，买方在银行贷款的承诺函也已经取得，但是卖方临时取消赎楼的委托。

这一阶段卖方的违约，如果买方请求继续履行合同，风险是非常大的，建议买方可以根据实际情况请求解除合同，并向法院请求双倍返还定金或承担违约责任，以及赔偿买方的实际损失。

第四阶段：前三个阶段的手续全部办好，但是卖方不配合办理过户及物业交割手续。

这种情况下，虽然只剩最后一步办理过户，但买房应当考虑这次买卖的总价格定金情况，买房是否也存在违约的情形等情况？综合考虑选择是否继续履行合同或请求支付20%的违约金。

综上所述，二手商品房的交易中的问题是多种多样的，但具体的解决方式和途径是不变的，当然选择请求权的考虑因素和标准需要当事人遇到相关的纠纷时，综合考虑各方面原因和问题，关注我，让您身边多一位律师朋友。