时间：2022-12-13 17:13:05来源：法律常识
传统租房旺季随毕业季一起到来，租房人群如何避“坑”受各方关注。
人民网房产近期调查发现，去年曾使租客深陷风波的套路“租金贷”衍生了新招数，租客或为此承担更大风险，值得警惕。与此同时，尚有部分租客因住房租赁企业缺位导致的押金租金不退、额外扣款、预支付降级、征信逾期、贷款被拒等问题，依然未得到有效解决。
律师提醒租客，应审慎判别签订“租金贷”合同，谨防套路陷阱，远离不规范中介。
转嫁风险，套路“租金贷”招数升级
一般而言，“租金贷”模式多指住房租赁企业向第三方金融公司抵押租客信用，金融公司预先把整期租金付给租赁企业，再由租赁企业交给房东，租客定期向金融公司还款的资金运作模式。
据业内人士透露，租赁企业通常会截留贷款，再以季付或月付方式延迟付款给房东，并将资金用于扩张、装修等其他用途，导致自身杠杆率较高、资金运作不规范等问题。一旦租赁企业爆发资金问题，功能缺位，将造成金融公司、房东、租客三方面的风险与损失。
在实际操作中，因为贷款计入租客征信记录，且涉及租赁企业、房东、租客、金融公司四方，“租金贷”往往被租客拒绝。部分租赁企业采取了隐瞒实情，以“内部流程”为借口获取租客手持身份证照片等隐私信息的手段，诱导签贷，使得“租金贷”变“套路贷”。
近期，多位北京达人寓的租客向人民网房产反映，达人寓诱导“押一付三”的租客换成“押一付一”，实质上是为租客办理“租金贷”。而已经使用“租金贷”的达人寓租客，则被要求重新签订贷款合同。与以往不同的是，本次租金贷款直接发放到租客个人账户，再由租客转给达人寓。
租客王元告诉人民网房产，新合同是通过达人寓的微信小程序签约，放贷方是笑脸金融。“达人寓只说‘押一付一’可以减轻租户压力，我们当时觉得还不错，弄完了才发现是贷款。”他说：“资金先到我们账户，然后我们被要求一次性把贷款转到达人寓公司账户。”
业内人士分析，通过这种周转手段，租赁企业将债务风险转嫁给了租客。
由于此前租客并不直接接触租金贷款，租赁企业出现问题后，金融公司有义务协助租户解决被房东赶出后停止还款导致的征信问题。但新的支付方式中，租赁企业与金融公司之间不存在制约关系，即无论后续情况如何，租户都需要按约还款，且凭借租客个人力量，更难寻回转给租赁企业的租金贷款。
达人寓回复人民网房产称，针对工作人员隐瞒贷款、诱导签贷行为，达人寓已要求合作的金融公司不得向租赁工作人员发放办理贷款的奖励，并要求工作人员尽到告知租客实情的义务。
据人民网房产了解，“租金贷”招数升级并非孤例，部分通过北京昊园恒业房地产经纪有限公司租房的租客，提供了与晋商消费金融有限公司签订的贷款合同，合同内容显示，晋商金融发放的贷款资金由借款人自主支付给昊园恒业。
租客提供的电子合同照片显示，放款平台将贷款资金直接发放到租客账户，并由借款人转给租赁企业，租客全权承担还款责任。
合同内容显示，租客不得以任何商品/服务纠纷为由拒绝偿还贷款。
合同还特别约定，“租客知悉、理解并确认晋商金融与昊园恒业无任何广告、保证或经销关系，在租客与昊园恒业产生纠纷时，租客应当与昊园恒业自行协商解决，概与晋商金融无关，且租客不得以任何商品服务纠纷为由拒绝偿还贷款本金及相关费用”。
“如果租赁企业破产了，收不到房租的房东会将租客清退，租客没房子住、没办法找回剩余租金贷款的同时，还不得不继续向金融公司还款。”上述业内人士表示。
北京隆安律师事务所房产律师马玉珍表示，公寓企业诱导租客签订贷款合同，侵犯了租客的知情权。他说，不排除员工操作不规范，泄露租客个人信息的可能。马玉珍提醒租客，注意审慎提交资料，认真判别合同内容再签名。
租赁企业缺位，租客维权难
“去年11月，寓见公寓资金链出了问题，房东收不到租金就把我们赶出来了，本以为这事已经结了。但这个月莫名被贷款平台划扣了2万3千多元，我查了征信才知道，寓见的贷款还在，且逾期了6个月，导致我的房贷都批不下来。”上海宝山区寓见公寓租客林达已经被“租金贷”困扰了半年，她告诉人民网房产，签合同时都是管家（寓见工作人员）操作，根本不知道自己背上了一笔贷款。
寓见公寓租客提供的截图显示，“租金贷”合同并非租客签字，退租多月后，金融公司依然划扣租客资金。
经过与上海寓见的收购方麦家公寓、贷款的资金发放机构晋商金融多次沟通，林达称，晋商金融拒绝退还多扣的租金，征信方面，因租赁关系已经实际终止，晋商金融答应协助她清除贷款逾期记录，期限为两个月。
复盘事件始末，林达发现，寓见员工替她操作的贷款合同仅使用了不具备辨识度的电子签章，她甚至怀疑这份贷款合同是否合规。
马玉珍表示，如果租客确实能够证明贷款合同并非自我真实意思表达，可以提起诉讼，申请撤销贷款合同。“但这个很难实现，毕竟租客不太可能保留充足的证据用来推翻书面贷款合同。”他说。
和林达有相似遭遇的租客不在少数，北京租客小强建立的租户沟通群，涵盖了超1万名“租金贷”维权租客。人民网房产调查发现，因公寓管理方资金遇困或中介跑路陷入“租金贷”继发困境的租客，遭遇了被房东清退、无法向租赁企业要回租金及未发生的房租、需要继续缴纳不知情情况下签署的贷款、终止还款的租客征信逾期、消费受限等经历。
多位北京昊园恒业租客告诉人民网房产，他们与昊园恒业沟通无效后，纷纷采取了报警、向法院起诉等措施。警方认为昊园恒业对租客的失职属于经济纠纷，未予立案；法院判决后，强制执行因没有可执行财产无法继续。部分在2018年12月从昊园恒业获得退租条的租客，通过联系晋商金融，解除了征信逾期记录，押金与租金仍无法退回。“我们现在普遍联系不上昊园恒业的工作人员，有没被工作人员拉黑的租客联系上了，对方也说已经不是昊园恒业的员工。有人陆续找到昊园恒业位于北京的多处办公点，已经人去楼空。”租客说。
昊园恒业租客提供了退租交接表及退租后第三方贷款平台依然未结清照片。
人民网房产多次拨打昊园恒业工商登记信息中的手机号码，其中接通的一位工作人员确认收悉采访函，截至发稿，未有回复。
北京市天地昊房地产经纪有限公司租客王维东建立的维权沟通群包含300多位租客，2019年1月曾于北京西城公安分局集体报案，目前未有进一步动态，租客联系不到天地昊工作人员。
北京财盛达资产管理有限公司的租客向人民网房产反映，因财盛达2018年11月强制要求租客由向晋商金融还款改为向财盛达交租，导致租客征信逾期。目前财盛达工作人员已无法联系，收购方奥南雅舍（北京）房地产经纪有限公司表示不承担相应责任，并要求租客续租一年，否则不予退还押金。
与此同时，苏州乐栈公寓、北京温馨屋房地产经纪有限公司、北京双强志远房地产开发有限公司的租客，也有人遭遇了相似的问题，租赁企业失联或不承担责任，租客征信逾期与资金损失比较普遍。
人民网房产多次拨打上述6家企业工商信息上登记的电话，并逐一发送采访函，苏州乐栈和北京财盛达工作人员得知采访诉求后，否认了与企业的关联性，其余企业截至发稿未有回复。
梳理发现，上海寓见、北京昊园恒业、北京财盛达、北京温馨屋、北京双强志远5家租赁企业办理“租金贷”的贷款出借方均为晋商消费金融有限公司。为了了解晋商金融如何判断贷款合同的合规性、如何把控租赁企业提取资金的风险、怎么退回多扣款项及协助租客清除被动因素导致的征信逾期记录，人民网房产向晋商金融发送了采访函。
晋商金融董事会办公室已确认收悉采访函，但截至发稿尚未回复。
打破困局，专家呼吁加强监管
租赁企业为什么热衷于对“租金贷”动手脚？“租金贷”的发展如何解局？
曾任我爱我家集团控股公司副总裁的胡景晖向人民网房产表示，长租公寓核心资产价格过高，年化收益率低，缺乏有效的融资渠道，于是，市场催生了“租金贷”。而套路“租金贷”客观上形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大，放大了长租公寓市场的资金杠杆，而风险则被嫁接到租客与房东身上。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，长租公寓爆雷与过度使用“租金贷”资金高价收购房源，导致长租公寓入不敷出有关，也与租金贷监管不严，被挪做它用有关。
存在各种弊端与风险的同时，还有专家指出，作为一种金融创新方式，问题并不在“租金贷”本身，而是因为在使用过程中缺乏有效的监管。应当充分意识到"租金贷"在房屋租赁行业存在的积极作用,满足运营主体的合理融资需求。
随着大城市房价走高和年轻人才的不断流入，房屋租赁需求也逐渐增加。尤其是临近毕业季，号称“拎包入住”“分期付款”的长租公寓吸引了不少在大城市打拼的高校毕业生，适当的金融支持有利于缓解他们的房租压力。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，监管层需要加强租赁市场金融风险的管控。比如可以适当提取一部分资金进行监管，类似等价于房客一个月租金的贷款资金，这样有助于防范各类租赁合约违约后的风险。
实际上，针对风险频发的套路“租金贷”， 2018年下半年以来，全国多地相继发文规范“租金贷”业务。
北京多部门要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；上海要求小额贷款公司、融资担保公司立即暂停与租赁企业合作开展个人“租金贷”业务；重庆整顿违法违规“租金贷”行为，严禁中介机构强迫、诱骗承租人签订“租金贷”；海南规定住房租赁企业不得自行开办“租金贷”等金融业务……
去年8月，中国银保监会要求进一步完善差别化房地产信贷政策，严禁“首付贷”和消费贷资金流入房地产市场等违规行为，坚决遏制房地产泡沫化。今年1月，银保监会再次要求，坚持不懈治理金融市场乱象，进一步遏制违法违规经营行为，依法处置高风险机构，严厉打击非法金融活动，维护金融市场稳定，同时推动房地产长效机制建设。
“政府并不是盲目打压‘租金贷’业务，而是强调了规范操作的概念。”严跃进认为，从各地的政策来看，一是要求租房合同文本中必须具有向租客明确提示“租金贷”风险的条款，二是直接将长租公寓企业与“租金贷”业务剥离。
“‘租金贷’有利有弊，不能因噎废食，做好风险防范，将公寓企业与‘租金贷’进行有效剥离即可。同时，还需要向租客提示风险，通过建立资金池保证专款专用，将‘租金贷’的资金用于房东房租支付。”赵秀池建议。（文中受访租客均为化名）
作者：孔海丽 孙红丽 夏晓伦