时间：2022-12-13 21:52:57来源：法律常识
北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某强向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决李某义立即退还购房款30000元；2.要求李某义给付北京市怀柔区×号宅院重置成新价和区位补偿价（具体数额待评估后确定）；3.本案的诉讼费及鉴定费等其他费用由李某义承担。
事实和理由：张某强于2003年购买李某义位于北京市怀柔区×号院房屋，购房款30000元。买卖合同履行完毕后，张某强一家居住在该院落，并对该院落房屋进行了翻建、扩建及装修等添堵行为。2015年李某义起诉张某强，要求确认二人之间的房屋买卖合同无效，经过一审、二审法院判决，最终认定上述合同无效，但并未对合同无效后导致的过错责任承担、损失赔偿等问题作出处理。故为维护自身合法权益，张某强诉至法院。
被告辩称
李某义辩称，30000元购房款同意退，等待法院判决。涉案房屋已经于2018年3月28日强制腾退完毕，我们住进来之后，对涉案房屋进行了装修和改建。张某强主张的区位补偿价5000元每平米我方不认可，而且我方不申请评估，涉案房屋现在也没有说要拆迁。重置成新价和区位补偿价均不同意重新评估，张某强已经起诉三次，第一次起诉的时候其申请的区位补偿价和房屋重置成新价的评估，评估公司出具了评估报告，我现在同意按照评估报告的价格支付补偿款。
本院查明
北京市怀柔区人民法院民事判决书载明：2001年11月14日，李某义与张某强签订房产买卖协议书，约定李某义将位于北京市怀柔区×号院的房屋以8000元的价格卖给张某强。2003年3月6日，张某强与李某义之妻刘某花签订买卖房屋协议，约定李某义夫妻将坐落在北京市怀柔区北房三间以30000元价格卖给张某强。法庭审理过程中，李某义表示2003年的房屋买卖均由妻子刘某花主持的，刘某花认可协议上本人签字。双方均认可涉诉院落房屋的实际成交价格为30000元，李某义亦认可收到张某强卖房款30000元，同时李某义将×号院落及该院落的集体土地建设用地使用证交付给张某强。…
庭审中，本院向张某强释明可以就返还购房款及赔偿损失提出反诉请求，张某强认为该房屋买卖协议有效，表示不予反诉。2015年6月17日，北京市怀柔区人民法院出具民事判决书，判决：一、李某义与张某强于2001年11月14日签订的《房产买卖协议书》及2003年3月6日签订的《买卖房屋协议》无效；二、张某强于本判决生效后三个月内将位于北京市怀柔区×号院内的房屋及院落腾空后返还给李某义。后张某强不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院，2015年9月18日，北京市第三中级人民法院出具民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2017年3月17日，张某强将李某义诉至北京市怀柔区人民法院，要求其赔偿涉案房屋的相关损失，案件审理过程中，张某强申请对涉案的×号院内房屋重置成新价及院落区位补偿价进行评估，2017年8月15日评估结果为涉案×号院房屋及院内附属物评估价值为289640元，土地面积为190平方米，土地区位补偿价为159600元，两项合计449240元。
2017年9月18日，张某强撤诉。2017年11月16日，张某强就损失赔偿问题再次起诉至怀柔法院，后又于2017年12月15日撤诉。2018年3月，涉案×号院落经强制执行腾退给李某义居住使用，后李某义一直在该院落居住使用至今，期间，李某义对涉案院落及房屋的部分设施进行了改建和装修。
经查，归院落现由李某义居住，其对院落及房屋的部分设施进行了改建和装修，张某强认可存在改建和装修，但表示该改建和装修只是一小部分，大部分没有改变。
另，张某强申请法院对涉案×号院内房屋进行重置成新价评估，对涉案院落的区位补偿价要求比照该区域其他村落拆迁补偿的区位补偿价标准5000元每平方米进行调整，不再申请重新评估。李某义则提出不同意对涉案房屋及院落的重置成新价及区位补偿价进行评估，也不同意按照5000元每平方米赔偿区位补偿价，要求按照之前的评估报告计算赔偿总价。
裁判结果
一、李某义于本判决生效之日起十日内赔偿张某强房屋重置成新价及院内附属物价款损失289640元，信赖利息损失505400元；
二、驳回张某强的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张某强与李某义于2001年11月14日签订的《房产买卖协议书》及2003年3月6日签订的《买卖房屋协议》已确认无效，双方对于合同无效均存在过错，法院认定张某强应承担30%的责任，李某义承担70%的责任。对于腾退后造成的损失，李某义应予以赔偿。关于房屋及院内附属物评估价值，因涉案房屋自腾退后进行了改建和装修，且李某义不同意重新评估，故法院根据估价报告确定涉案房屋及院内附属物评估价值为289640元。
关于宅基地区位补偿价的定价标准问题，虽然涉案房屋及宅基地未纳入拆迁范围，但根据涉案房屋所在区域的房地价涨幅等情况可以判定，估价报告得出的区位补偿单价已不能反映目前的客观实际情况，且怀柔区在实施棚改拆迁、土地一级开发等项目时对宅基地的区位补偿价也未依据估价报告所依据的标准执行。根据公平原则，法院参照每平方米3800元的标准确定涉案宅基地的区位补偿单价，并以李某义的集体土地建设用地使用证上记载的用地面积作为区位补偿价的土地面积。至于张某强要求李某义返还购房款30000元的诉讼请求，因该购房款已包含在重置成新价款损失中，故法院对于该项诉讼请求不予支持。
