时间：2022-12-14 11:56:13来源：法律常识
长安房贵居大不易 第八回 姗姗来迟的房产证
贞元十七年初，白居易咨询王凌律师：大唐子民为了买房，每家每户几乎都是拿出所有储蓄做首付，再去钱庄申请贷款，支付高额房贷利息，透支未来几十年的收入，倾其所有来购房。但是很多人支付房款以后，却办理不下来房产证。房产证也是千呼万唤始出来，犹抱琵琶半遮面。为什么房产证迟迟办理不下来？
王律师：导致房产证办理不下来的原因很多。
一、未取得规划审批的项目
房地产开发之前必须取得各部门的审批意见，并由相关部门进行建设规划，所以如果房产项目没有取得规划审批的话是不能拿到房产证的。
二、质量检验不合格的房子
根据《建设工程质量管理条例》的相关规定，建设工程经验收合格后方可交付使用。也就是说只有验收合格的，开发商才可将房屋交付给买房人使用。若开发商的房子存在质量问题，无法通过政府有关部门的验收，就不具备交房条件，交不了房，那也就没法办理房产证。
房地产在竣工后需要进行相应验收，包括水、电、燃气等各个部门的验收，如果没有验收或者验收不合格的话，则房产是不能拿到房产证的。
三、被开发商抵押的房子
像个人买房向银行贷款一样，开发商进行房产开发的时候也需要向银行贷款，在这个过程当中，他们可能会拿其中的一些房产进行抵押，如果你买到这些房产的话，房产抵押没有结束，你是拿不到房产证的。
如果你新买的房子被原业主抵押了并且没有解押，且原业主还负债累累，那么就算你交了首付或者定金，房子也可能不是你的，因为房子可能会被法院拍卖用于抵债。
四、未取得“五证”的房子
五证是指《商品房销售（预售）许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》。购房者可以注意一下《商品房销售（预售）许可证》，只要没有《商品房销售（预售）许可证》，就可以说明这房子是五证不全的，就不能正常办理房产证。
五、小产权房
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
六、集体土地的项目
利用集体土地进行开发的项目也是拿不到房产证的。因为集体土地是国家规定的农民集体所有的土地，非特殊情况不得用于出让、转让和非农业建设。
七、未满5年的经济适用房
经济适用房是政策性住房，按照规定，入市满5年之后才能再次上市交易。所以，如果购买的房子是经济适用房，一定要核对好是否已经满5年，要是未满5年的话就办不了房产证。另外，回迁房也和经济适用房一样，也需要满5年之后需要上市交易。
经济适用房：简称为经适房，由政府出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障住房。
回迁房：开发商征收土地时，赔给回迁户的房子。
八、购房者自身的原因
1、购房者没有交纳相关的税费
2、购房者没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料和身份证明
3、购房者委托他人办理房产证但未出具授权委托书
白居易问：没有办理房产证有什么法律后果？
王律师答：后果很严重，购房须谨慎！
一、如果你新买的房子被原业主抵押了并且没有解押，且原业主还负债累累，那么就算你交了首付或者定金，房子也可能不是你的，因为房子可能会被法院拍卖用于抵债。
二、房子可能存在“一房多卖”的情况。在你没拿到房产证之前，或者房子永久办不了房产证，卖家很有可能再把房子卖给其他人，也就是“一房多卖”。这就涉及到多方的利益，维权非常麻烦。
三、办不了房产证的房子，很难申请贷款。即产权不明的房子，银行为了规避风险，避免纠纷，一般都会非常慎重的审核贷款，所以购房者申请贷款很困难，通过贷款审批的几率很低。
四、我国实行的是物权登记公示制度，必须进行合法登记才能依法享有房子的所有权，否则就不能进行买卖、继承、赠与、抵押等活动。
五、房屋被征收或者拆迁，很难获得拆迁补偿款。没有房产证的房子，在房屋被征收或者拆迁时，一般很难获得拆迁补偿款。
白居易问：房产证办不下来责任在于开发商，如何解决？
王律师答：可以通过以下途径来解决。
一、协商解决
如果是开发商的原因导致不能够办理产权证的，有两种方式来协商解决：一种是在一定期限内，购房者不退房，而开发商应该按日支付违约金；还有一种是购房者退房，开发商再支付一定的违约金。
大家在协商的时候，一定要记得带上购房合同，找开发商协商要求承担违约责任，如果双方分歧不大，达成一致意见后，双方签订协议，约定违约责任的承担方式和最终处理方式，并由开发商对购房者进行赔偿。
二、发律师函
如果说协商未果的话，大家可以委托律师向开发商发律师函。律师函主要是可以起到催告和警示作用，催促开发商积极主动承担责任，积极解决办不了房产证的问题，发律师函比司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不赔偿，最终还是需要提起诉讼。
三、提起诉讼
如果经协商和发函，开发商拒不解决问题的话，那么购房者就可以到法院起诉，要求继续履行合同或者要求解除合同，同时追究开发商违约责任。
白居易问：如何避免买到办不了房产证的房子？
王律师答：购房时要注意以下几点。
一、选择大开发商
一般来说，大开发商会更珍惜自己的信誉，所以在办理一些证件时，很少会被卡住，也不会存在五证不全，质量不过关的情况，办不下房产证的大多数都是一些小的开发商。
二、看开发商五证原件
“五证”类似于我们每个人的身份证，是证明房屋身份的合法有效证件，开发商必须“五证”全部拥有才能保证购房者可以顺利拿到房产证，所以看房时购房者应要求开发商出具“五证”原件。如果开发商在销售时说相关证件正在办理中，购房者就要注意去房管部门核实开发商所说的是否属实。
三、注意合同约定
为了避免迟迟拿不到房产证的情况发生，购房人在签订购房合同的时候就要明确拿证期限（如交房之后的多长时间之内可以办理房产证），以及违约细则，比如因卖方原因导致不能按时办理产权证的，购房人可要求退房，且卖家要支付相应的违约金。
白居易问：姜律师有没有办理过此类案件呢？
王律师答：之前接过一个类似的案件，法院刚下判决书。案例是这样的：
王员外在房地产商柳大处购置一套住房，交房后，开发商柳大迟迟不给购房者王员外办理房产证，无奈之下，王员外将开发商柳大告上法庭。帝都长安阿房宫区法院审结了该起房屋买卖合同纠纷案，判决被告柳大房地产开发公司于判决生效后20个工作日内为原告王员外办理房产证，并于判决生效后10内支付原告逾期办理房产证违约金122300文钱。
经审理查明：贞元十年初，原、被告双方签订商品房买卖合同，由原告向被告购买商品房一套，房屋总金额358331钱。合同约定被告应在交房后360日内为原告办理房屋产权证，逾期未办理的，应承担相应的违约金。原告已向被告支付首付款118 331钱，余款24万钱由银行按揭支付给了被告。同时原告向被告支付了办证费用31 212钱。
合同订立以后，被告于贞元十年末向原告交付了房屋。因双方在订立合同时明确约定被告应在交房后360日内为原告办理房屋权属证书，但时至今日，被告仍未为原告办理房屋产权证。因双方协商未果，为维护原告合法权益，原告故向法院起诉，要求法院支持其诉讼请求。
阿房宫区法院认为：公民的财产权受法律保护，侵害他人财产权的，应当承担民事责任。原、被告之间的房屋买卖合同关系成立，原、被告应依约全面履行自己的合同义务，原告已依约向被告支付清购房款358331钱，被告亦应在交房后为原告在办理房屋产权证。因被告柳大房地产公司未按合同约定履行自己的义务，应承担相应的违约责任。被告柳大房地产公司应在本判决生效后20个工作日内为原告办理房屋产权证，同时应向原告王员外支付逾期办理房屋产权证的违约金，违约金以358 331钱为基数，自贞元十一年始按年利率6%算至已办好房屋产权证为止。综上，遂，依法作出如前判决。
房市有风险，购房需谨慎！
