时间：2022-12-14 14:22:02来源：法律常识
来源：人民网
墙体空鼓、楼板开裂、钢筋外露……山东青岛的龙湖胶州天街、湖南常德的中梁滨江首府、天津宝坻的鸿坤集团旗下理想花园等住宅项目，被业主反映存在不同程度质量问题。交房之日起这些业主便走上维权之路。
别墅庭院变公共绿地，私享花园变防护绿地，独享车位变共享车位……近日，人民网调查发现，福建南安的奥园西溪半岛、广西玉林的阳光城·丽景公馆、广东深圳一处金地集团旗下的别墅项目，交到业主手中的新房与当初的样板房相去甚远，被业主投诉虚假宣传甚至被告上法庭。
面对房产乱象，业主该如何维权？敬请关注《人民直击》。
新房问题一箩筐
购房维权有多难？
山东胶州的刘明提出退房被拒了。
他认购的新房交房时发现厨房上下楼板有明显的“补丁”。开发商工作人员说打洞打错位置了，但对方后来又说是修改设计所致。
湖南常德的秦奋提出退房也被拒了。
他所在小区一期有1198户，其中500多户楼板出现裂缝，地下室部分梁柱发生错位。
近期，多名业主向人民网《人民直击》反映“交房即维权”的遭遇。
《中国质量万里行》发布的2020年度房产家居投诉数据分析报告显示，2020年房地产投诉涉及金额高达31亿元，涉及房屋质量、合同问题、虚假宣传、销售欺诈等问题。
墙体空鼓，补丁满屋
墙体空鼓、楼板开裂、钢筋外露……在人民网“领导留言板”，有不少网友反映认购的房屋存在一定程度的质量问题。
刘明认购的是龙湖胶州天街项目一期商品房。该项目开发商为青岛锦昊嘉辉置业有限公司，是龙湖投资有限公司的关联企业。
厨房楼板上的“补丁”。受访者供图
修补后的墙体颜色深浅不一，就像打了一个个“补丁”。“他们说合格，但我不安心。”刘明说，他书面通知开发商要求退房，对方不同意。
在他再三要求下，该楼盘设计方北京中环世纪工程设计有限责任公司青岛分公司就这一问题前后出具了两份说明性文件。
上述公司2020年10月12日出具的文件显示，由于厨房洗菜盆排水由异层排水改为同层排水，对按原设计预留的洞口进行了封堵。该洞口尺寸不足100mm，属于非常小的洞口。然而，该公司一周后的另一份说明显示，洞口封堵100-150mm。
两份说明性文件前后不一。受访者供图
今年4月份，刘明收到青岛一建集团有限公司于2020年11月出具的鉴定报告。鉴定报告显示，刘明所认购的房屋厨房洞口原设计为排水管道，后设计变更取消；板内钢筋未切断，洞口开设对楼板的承载能力未造成不利影响，结构安全性满足现行规范标准要求，可以继续使用。
记者以业主身份致电龙湖胶州天街项目一期工程相关负责人，对方解释称，这是原设计预留的孔洞，已经进行了封堵，不影响结构，也不影响使用。
“我认为房子没有达到国家规定的建筑标准。”刘明说，准备交房时，他带装修公司工作人员去检测，发现墙内有空鼓，一面墙有四五处，最大空鼓近1平方米。
房屋墙体多处“补丁”。受访者供图
在刘明多次反映墙体空鼓问题后，开发商对房屋进行了修补。上述工程负责人表示，空鼓修补了几次，这是房屋质量通病，施工有偏差。
楼板开裂，梁柱错位
秦奋购买的中梁滨江首府的房子，同样补丁遍布。
今年1月，他发现新房客厅几乎一整圈都有裂缝，上面还涂了一层半透明的胶。
客厅裂缝。受访者供图
中梁滨江首府是中梁控股集团的房产项目，开发商为常德市中梁顺房地产开发有限公司。记者以居民身份致电中梁控股集团全国统一客服热线，随后接到中梁地产湘中区域公司客服人员杜伟的回电。他称中梁滨江首府一期有1198户，其中500多户出现了裂缝，“范围比较广，这不是正常现象，但出现裂缝是常见现象。”
2021年1月27日，常德市中梁顺房地产开发有限公司发布致中梁滨江首府全体业主的公开信，就因项目管理等原因造成部分业主房屋楼板裂缝问题致歉。
致歉信称，经湖南湖大土木建筑工程检测有限公司（以下简称湖大检测公司）检测鉴定，楼体主体结构不存在安全问题，另外提出粘贴碳纤维法修复方案，承诺后期将对楼板裂缝问题作出合理补偿。
湖大检测公司检测鉴定报告中的裂缝情况。受访者供图
“开发商就是为了赶工期，交房时间已经延期一次了。延期超过90天，就达到合同上的退房条件了。”秦奋提供的购房合同显示，交房时间为2020年12月31日，逾期超过90日，买受人有权解除合同。除去开发商声明受疫情影响延迟交房一个月，该项目逾期交房刚好3个月。
杜伟说，400多户已于6月下旬收房。对于业主退房诉求，他称解除合同必须满足合同条款规定，目前还未达到退房条件。
秦奋拒绝了收房。在他看来，房屋质量最大问题在于地下室，“有些梁和柱是歪的，而且混凝土里有像泥土一样的东西。”他提供的视频显示，地下室的梁上混凝土随着敲击不断掉落。
地下室梁柱错位。受访者供图
杜伟承认，梁柱错位属于质量问题，但黄色东西并非泥土，而是模板残留的锯末灰，时间长了变成粉末状。
《混凝土结构工程施工规范》规定，浇筑混凝土前，应清除模板内或垫层上的杂物。业内人士称，该项目浇筑混凝土前未将锯末等杂物冲洗干净，可能影响到混凝土的整体性。
杜伟表示，鉴于湖大检测公司现场勘测没有发现因主体结构问题引起裂缝或导致地基不均匀沉降产生裂缝，此前已做过主体检测，就没有对地下室进行检测。
“地下室没做检测，业主不放心，所以在这次国家建筑工程质量监督检验中心的检测方案里加上了相关检测。”杜伟说，检测结果可能7月中下旬出来。
钢筋外露，侧墙塌陷
2016年8月14日，钱力辉、张悦与天津新鸿房地产投资有限公司（以下简称新鸿公司）签订了《商品房认购书》，认购了理想花园项目的一套商品房。国家企业信用信息公示系统显示，新鸿公司为北京鸿坤伟业房地产开发有限公司全资子公司。
钱力辉、张悦表示，2017年11月收到收房通知，依次办理相关手续并缴纳一年物业费后领到房屋钥匙。由于房屋存在结构墙多处外露钢筋等质量问题，对人身安全造成威胁，当时便拒绝收房。
因沟通无果，他们将新鸿公司等相关责任方告上了法庭，提出判决被告解决因露筋造成的质量问题，并出具房屋结构及钢筋质量合格报告等请求。
半个月后，天津市宝坻区人民法院组织本案当事人对该房屋进行了现场勘验。经勘验查明：该房屋地下一层起居室东北角楼梯下存在多处钢筋外露，地下一层衣帽间北侧墙壁有五处钢丝外露，地下一层北侧卫生间屋顶西南角有一钢筋外露，上述情况属于房屋质量问题。
2021年1月29日，钱力辉、张悦向法院提交了增加诉讼请求申请书，提出法院现场勘验中，发现了涉案房屋外墙多处严重空鼓开裂，入户门外右侧采光井侧墙松软、塌陷、开裂，地上一层卧室窗户四周开裂、形成通缝、质量堪忧等问题，要求被告按照国家房屋验收标准对相关问题进行修复。
判决中，法院支持了原告要求消除外露的钢筋，并重新上保护层的请求。关于原告要求新鸿公司出具房屋结构及钢筋质量合格报告的诉请，因涉案房屋已经竣工验收备案，且该诉请无合同及法律依据，法院未予支持。
虚假广告迷人眼
你被开发商画过饼吗？
福建南安张泽宇“前庭后院”的梦想破灭了。
奥园西溪半岛销售人员曾对她承诺，买别墅，推门见江、见山，还拥有双车位，并附赠166平方米庭院。然而，交房时，庭院变成了小区公共绿地。
广西玉林刘小曼期待已久的私享花园也落了空。她向人民网《人民直击》表示，阳光城·丽景公馆宣称小区拥有110亩私享花园。交房在即，私享花园却变身防护绿地，并向社会开放。
乱花渐欲迷人眼。不少网友在人民网《领导留言板》反映购房过程中遭遇虚假广告，比如学区房没有兑现、精装房达不到合同标准、公寓变办公楼等。2020年，房屋在全国消协组织受理的具体商品投诉中位列第九，同比上升19.52%。其中，虚假宣传占商品房投诉总量的20.18%。
别墅没了院子
“当时开发商宣传说买别墅赠送庭院，我就选中了这里。”张泽宇说，2017年11月左右，她在参观别墅样板房时，看到庭院地面硬化，且有围栏。她认为宣传跟“实际相符”，认购了庭院面积较大的边套，比中间别墅价格贵70万元。
奥园西溪半岛宣传户型图。奥园西溪半岛微信公众号插图
“墅不再有”“奥园西溪半岛仅此城市岛居别墅敬献南安”……张泽宇保留着奥园西溪半岛的宣传彩页，除了宣传语，上面还印有相关部门暂停办理别墅项目建设审批手续的相关文件。
奥园西溪半岛的宣传彩页截图。受访者供图
她出示的聊天记录显示，销售人员宣称“全国禁批别墅用地”“从此市场将再无别墅项目”“庭院面积赠送166平米”。
然而交房时，她未见到承诺中的庭院，所谓的庭院围栏，只有一排小树苗。“售楼部说现在别墅用地管得严，承诺业主后期可以自己围起来。”张泽宇说，她后来得知这是多层用地，而非别墅用地，这才意识到被骗了。
2021年4月9日，南安市城市管理局官方微信公众号发布通告，南安市西溪半岛别墅区部分别墅业主未经批准，擅自占用公共绿地进行硬化、建设围栏，违反相关规定。
南安市城市管理局关于奥园西溪半岛业主擅自占用公共绿地的通告。南安城市管理微信公众号截图
奥园西溪半岛开发商是福建省华力伟业置地有限公司。4月22日，该公司出具的关于奥园西溪半岛别墅部分业主意见回复函称，“房屋外绿地属于公共绿地，归全体业主所有，不能加建围栏，我司所建造的绿篱属于公共绿化。”
北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，开发商将小区公共绿地谎称庭院，涉嫌欺诈。
“官网、宣传图册和销售人员都承诺送院子，如果没有院子，那也不叫别墅。”张泽宇说，她本想买个带院子的别墅，如今院子却变成非法的了。
私享花园变绿地
刘小曼有类似遭遇。
2019年6月12日，玉林丽景公馆微信公众号发文宣称，阳光城·丽景公馆配套了约110亩私享花园、四点半学堂、800平方米儿童乐园。该项目开发商是广西东鼎华光文化投资有限公司，为阳光城集团下属公司。同年10月31日，《玉林晚报》微信公众号也推送了相关广告。
阳光城·丽景公馆宣传文章。玉林丽景公馆微信公众号截图
“景观设置得很漂亮，我看中这些设施才买的房子。”2018年7月，刘小曼看房时参观了公园实景，发现园内确有游泳池、儿童乐园。
阳光城·丽景公馆销售员发布的公园实景图。受访者供图
今年4月中旬，她从业主群得知，公园所在区域将变成防护绿地，且向社会开放。玉林市玉东新区行政审批局2月发布的《关于公示阳光城·丽景公馆规划公园绿地及防护绿地景观设计方案的公告》显示，防护绿地即为公园所在地。
阳光城·丽景公馆规划公园绿地及防护绿地设计方案。玉林市玉东新区管委会官网截图
“为什么内享公园变成开放式防护绿地？”刘小曼不解。包括她在内的72名业主向玉林市玉东新区行政审批局提交投诉书，反映阳光城·丽景公馆项目在售期间，防护绿化隔离区中心区域的广告宣传、沙盘均展示有儿童乐园或运动公园、泳池、漫步道。
阳光城·丽景公馆项目沙盘。受访者供图
2021年4月9日，玉林市玉东新区行政审批局回复称，阳光城·丽景公馆项目东西地块之间的防护绿地是作为具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地，公示的规划方案符合国家规范及规划条件要求，来文反映销售宣传的设计方案与规划审批公示的规划方案不符。
一名业主提供的与玉东新区规划建设局工作人员对话录音显示，对方称游泳池建在高压线下不符合安全要求，已通知开发商拆除。
6月24日，记者以业主身份咨询阳光城·丽景公馆客服人员，对方证实这块区域属于政府规划绿地，并表示开发商建好园林后交政府管理。目前，政府尚未进行改造，游泳池和儿童乐园还保留着。对于内享花园将变成开放绿地的问题，他表示，小区附近公园较多，其他人不太会到这里，也基本上属于业主。
《房地产广告发布规定》明确规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。王玉臣认为，上述开发商的行为涉嫌虚假宣传，当地市场监管部门应给予行政处罚。
宣传资料或将视为合同
为推销楼盘，部分开发商堂而皇之“忽悠”消费者。广告和宣传资料是否可判定为合同内容？广东省深圳市龙华区人民法院曾审理过类似案件。
王珊珊购买了深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称金地北城公司）的一栋别墅。她在开发商的样板房、宣传图册，以及几家中介售房网站，都看到所购别墅户型图包含地下室负一层和地下夹层。
收房时，她认购的别墅与宣传一致。每栋别墅地下对应有独立车位空间，通过隔墙方式分割，隔墙上标有别墅房号。
然而收房后不久，深圳市龙华区规划土地监察局向金地北城公司发出《限期拆除通知书》，要求拆除地下车库违法搭建的隔墙。隔墙拆除后，别墅下方空间与小区车库形成一体空间，任何车辆均可停靠别墅下方停车位。
独享车位变成共享车位，王珊珊以交付房屋不符合合同约定为由，将金地北城公司告上法庭。
法院审理中，金地北城公司主张，样板房和宣传资料并非具体确定的说明和允诺，不是商品房预售合同的组成部分。其出示的预售合同附件五第十八条也对此作出了约定。
深圳市龙华区人民法院一审认为，预售合同中虽没有关于地下室负一层及夹层的约定，但金地北城公司通过宣传资料及样板房的方式，对该地下室负一层和地下夹层明确、直观地进行了展示，其向业主实际交付涉案房产时亦包括了地下车库隔墙。
一审法院认定，涉案房产包含地下室负一层和地下夹层符合双方当事人的真实意思表示，应视为合同内容。预售合同附件五第十八条格式条款内容与法律规定相悖，应认定为无效。判令金地北城公司按照购房总价款的30%承担违约赔偿责任。深圳市中级人民法院二审维持原判。
“法院的做法值得点赞，希望越来越多法院能够这么认定。确有开发商通过补充协议约定的方式排除虚假宣传责任。”王玉臣说，没有写入合同的承诺虽然很难约束，但不意味着不受约束。
最高法司法解释也规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
王玉臣表示，根据上述司法解释，开发商的承诺即使没有计入合同，如果同时满足上述两个条件，依旧有约束力，应当视为合同内容。
（文中张泽宇、刘小曼、王珊珊、刘明、秦奋、杜伟、钱力辉、张悦均为化名）
