法拍房之前讲过有四个特殊性：

►一切税费买家自行承担

►法院只负责确权协助过户，不负责房产交付使用

►名额和贷款都要在拍卖前准备好

►成交价的不确定性

通常法拍房的公告如下：

这些特殊性决定了如果事先没把真实情况调查清楚，结果可以出现很大的偏差，优点是很多人因为不懂所以不碰，竞争少价格总体便宜，运气好的话那是非常便宜。缺点是风险可控但不能保证零风险。

法拍房与二手房的差异 ，法拍房由于其交易的特殊性，因此跟二手房相比差异较大，显著点在于：

01税费承担不同

虽然二手房我们通常讲卖方实收，但实际上买方承担的税费是相对明确的，除了房产过户产生的必要税费、赎楼产生的担保费&利息、银行提前还款产生的罚息，其余物业水电费均由卖方在房产交付前结清。

但法拍房则一切费用均由买方承担，法拍房大都会拖欠水电物业费，住宅少则几万，极端情况下商业类物业会拖欠物业水电费达到上百万之巨，虽说拍卖下来后可以通过申诉途径减免部分费用，但无疑增加了买方的追诉成本。

02税费计算方式不同

二手房个税通常是增收1%（普通住宅）或1.5%（非普通住宅），法拍房则是统一3%，理论上满五唯一可以减免个税，但前提是业主要配合，有些法拍房业主都失联了找到业主本人也是没那么容易。

03贷款政策不同

很多同学以为买法拍房必须要全款所以放弃，但实际上它是可以正常做按揭贷款的。法拍房由于法院要求在拍卖成功后必须十天内支付除保证金外的尾款，但又受限于法院处理流程（完成过户需要1-2个月时间），此时由担保公司担保，银行在未过户前先行支付买家贷款金额给到法院。因此如果买家选择银行按揭则会比正常二手房交易流程多了一个担保费用。

法拍房的交付问题

这也许是法拍房Q&A里的top1问题，二手房交易通常业主收齐全款则交付给新买家，但法拍房的情况则要复杂的多。

01 租约问题

房产是否设置了长租约来对抗交付（通常债权人为保证自己利益做的保护），租约有真有假，有些不专业的债权人以为跟业主白纸黑字签一份租约，并做了转账流水就是有效的，但实际上大多数房产抵押权人是银行，在银行未开具出租许可的情况下该租约在法律上认定为无效。

02实际居住人是谁

根据房产当前实际使用人的不同，因此处理方式和逻辑不同。

由于法院不负责清场，无论居住人是否拥有有效租约，在商量交付房产时必然需要谈判沟通，并不存在外界所谓的包清场一说，在政府扫黑除恶的严管下过去的大金链子的生存空间越来越小，交付更多则是靠谈判，因此必然会产生一定的额外费用和时间成本。

综上，由于法拍房的特殊性，以及与二手房的差异性，这一市场参与者以前主要是投资机构以及个人投资者。在去年731公司限购住宅政策发布后，很多投资机构转型做代拍业务，这一原本小众的市场由专业投资机构/人走向了大众市场。

案例分享

专业的我们也一直在关注法拍房的市场，法拍房的冷热周期跟二手房市场比较一致，但法拍房的价格波动要比二手房大的多（房源的冷热门程度、总价高低等都是影响最终成交价的因素），最终落槌价区间是市场价的70%-120%。

3/4月份市场热度上升，拍卖成交价总体上比年前上涨了10-20%，很多刚需房的成交价已经接近市场价的90%，综合成本下来节省了一个二手房的交易成本，对于投资客来说可能是鸡肋，但对于刚需买家来说也不失为一种节省综合成本的选择。但即使这种市场下，西瓜的两个朋友也成功拍了两套筍盘。

一套是宝中凯旋城157平，成交价925万，不含税费单价5.9万，拍下这套房是西瓜老婆的领导，去年下半年说有一千万预算想买房，他花了几个月满南山看房都不满意，在我们的推荐下选择了拍卖房，当时有21人报名拍卖，预估市场价在1200万左右，我们预估拍卖价在950万左右，大致是市场价的八折，但最终落槌价是925W，也算是搏到了一个小惊喜。

一套是坂田信义嘉御山131平，成交价575万，不含税费单价4.4万，比同户型挂牌价便宜170万，这个楼盘赠送比较多，在华为附近算是最好的小区，88平做4房的单价6.5万左右，做3房的单价6万，130平以上大面积的成交少，单价在5.5万左右，这套房4.4万买到还是挺便宜的。

总的来说现在介入法拍房市场，预期要调整好，只比买二手房省个几十万的税是常态，比市场价低20%拿到已经是筍盘，7折的价格反而要当心隐性成本。尚舒房和律师事务所合作，会在拍卖前做详细的尽调报告，专业的我们会帮助你全面的把控风险。

交易流程

法拍房竞买（交易）流程根据深圳拍卖房市场的实际情况及我司代客竞拍的实际操作经验，流程大致如下：