时间：2022-12-15 11:14:30来源：法律常识
刘刚怎么也想不到，他通过知名中介机构购得的海外房产，最终可能要落到房财两空的境地。
1年多前，在中介机构的介绍下，刘刚购买了3套位于日本的房产，可是至今产权无法过户，当初承诺的投资收益也未完全兑现。
据第一财经1℃记者调查，与刘刚一样购买这家日本房产公司房屋的投资者达到数百人，涉及的房款数以亿计。
近年来，不少国内投资者将目光转向海外，包括海外购置房产在内的多种投资项目不断涌现，有人大有斩获，也有不少人“踩雷”“掉坑”。
目前，刘刚等投资者准备向公安经侦部门报案，希望警方可以介入调查。
约定收益难兑现
2021年1月，仲量联行业务人员向刘刚推销了丰臣商事株式会社（下称“丰臣公司”）开发的“TOYOTOMIINN难波(日本桥)”的项目，共计3套房屋（房号分别为202、051、702），总价500余万元。
仲量联行的官方网站称其是“全球领先的房地产专业服务公司”，其主要业务是“协助客户进行房地产各个资产类别的投资、购买、建造和租用”。丰臣项目在中国内地有多家营销代理机构，仲量联行是其中之一。
综合刘刚等购房者提供的信息，他们所购项目本身为住宅，丰臣公司承诺在交房后承租这些物业进行民宿运营，业主可以获得稳定的租金收益；交房前，其向购房者支付一定的收益；交房后，购房者则可获得相应的租金。也就是说，虽然名义上是房产交易，但其实该产品设计类似“房产+理财”的组合。
刘刚与丰臣公司签订的买卖合同显示，卖方（丰臣公司）在收取买方（刘刚）尾款后，即开始计算所支付金额的投资收益，年化收益为6%，直至项目建成产权登记时（2022年6月）止，收益金按每季度或每半年的频度支付给刘刚。
合同称，此次交易是含有租赁权的交易，产权转移登记日起10年内丰臣公司为唯一承租者，即使之后再发生所有权转移，丰臣公司的承租地位不变，10年后刘刚可将房子转租给第三方。合同还约定，自产权转移登记起第三年至第四年末的两年期任意期间，买主有权要求卖主以合同交易金额回购本物业，卖主必须接受该回购要求。
在购房款支付方面，丰臣公司还接受现金人民币境内支付，解决了购房者不能购汇支付境外房款的顾虑。
仲量联行销售人员向刘刚称，该公司对丰臣公司的项目进行了详尽尽职调查和合规性审查，丰臣公司有实力（注册资金10亿日元，在大阪有101栋自持的房屋，全日本有3座度假村），并且会有类似日本的律师见证合同以确保权益，“仲量（联行）是丰臣公司重要客户，所以才拿到少量房源的代理权”。
如此一来，刘刚的顾虑被彻底打消，签订了购房合同，并交齐了几百万元的房款。
国内购买了丰臣公司房产的远不止刘刚一人。在一份向已经投资的中国投资者发送的材料中，丰臣公司宣称给503户投资者发送了资料，多位投资者及其代理人认为，503就是所涉投资者人数。第一财经1℃记者接触了来自上海、广州、北京等地的多名购房者，他们通过仲量联行、广州景鸿咨询顾问有限公司（下称“景鸿咨询”）、金顶置业（上海）有限公司等中介机构的推荐，获知该项目信息并达成交易。
在记者接触的购房者中，林女士是2019年在香港景鸿环球集团旗下景鸿咨询销售人员的推介下，一次性购买了5套丰臣公司在日本大阪阿倍野区的天王寺项目，她还介绍自己的亲戚也购买了2套。
一开始，大家都是正常收到收益金或者租金，但随后情况发生很大改变。比如，刘刚在购买上述房产之后，连续收到了2021年第一、二季度的收益金，但之后就碰到了房屋收益金和租金均延迟兑付的情况。其他的购房者也遇到相同情况，有的甚至比刘刚更早察觉到这类异常。
2021年10月，丰臣公司方面在给刘刚发来的邮件中称，疫情导致公司承受压力，现有租金现金较为短缺，故对第三季度的租金延迟支付，“也希望各位业主朋友可以多给我们一些时间，丰臣上下员工将共同努力，积极解决当前困难”。
丰臣公司上海营业部代表还在邮件中称，公司正在做财务审计，“将于2021年11月30日完成，届时会将我司的财务报表及未来计划一并公开，请耐心等待”。
随后，丰臣公司又发布《致业主的一封信》称，2021年12月31日支付2021年第三季度收益，2021年第四季度收益于2022年3月末支付。
但多位投资者都表示，至今并未收到2021年第三季度及之后的相关款项。一些投资者随之组织维权群，并启动法律维权行动。
被抵押的房产和个人收款账户
更令刘刚等购房者不安的是，他们所购置的房产，如期交付可能面临很大的困难。
第一财经1℃记者通过查询近10位投资者的房屋藤本（类似中国房产登记证明）资料发现，他们购买的这些房屋，目前面临非常糟糕的境况，有的诉讼官司缠身被法院临时冻结，有的被抵押给金融机构用于贷款，还有的索性所有权都被转移至第三方公司名下。
购房者王芳的遭遇具有代表性。
王芳通过景鸿咨询的介绍，于2019年10月购买了丰臣公司在日本开发的天王寺公园南三期的房屋，斥资100多万元。合同约定，丰臣公司将在2022年2月进行过户手续，可是已经过去三四个月，房子还是未能过户。她获得的藤本显示，在其购买这套房屋之际，该栋楼的整体房屋产权还不在丰臣公司名下。藤本还记载：2021年12月20日，由于涉及其他债权人的诉讼，该房屋的所有权被东京地方裁判所临时冻结；2022年3月11日，该栋房屋产权再次新增一条临时冻结，原因是与中国香港的一名债权人的诉讼。
除了诉讼之外，王芳所购房屋的整栋楼还被抵押。
2021年3月，债务人丰臣公司将该房产抵押给了近畿产业信用组合，债权范围为信用交易、票据债权、支票债权和电子记录债权，最高抵押额度为9.72亿日元（约合5073.84万元人民币）。
2022年2月，该栋房屋还新增“抵押权”——其在2021年3月17日、7月16日和7月19日，新增三笔金钱消费借贷，合计10亿日元，年利息达6%，年损害金达16%，债务人丰臣公司，抵押权人为位于中国香港地区的一家公司。
广州的卢女士也是一名投资者，她所购买房屋的所有权同样仍在其他公司名下，且被丰臣公司用于抵押融资。
中介机构提供的房屋藤本显示，该房屋的所有权于2019年9月9日才刚转移至丰臣公司名下，而卢女士的购房交易发生在此之前。就在获得该房屋所有权的当天，丰臣公司进行了最高抵押权融资，最高抵押额度为10.14亿日元（约合5293.08万元人民币），抵押权人为近畿产业信用组合。2021年4月5日，大阪市的一家机构通过购买的方式，获得了该房屋的所有权。
有此类遭遇的远不止上述这些购房者。
据一位购房者聘请的代理律师对第一财经1℃记者介绍，他看了多份投资人的合同发现，丰臣公司明确指出会配合买主做登记，但是到期后并未做登记，“这实质已构成了违约”。
丰臣公司在一封邮件中提到，“房屋过户是我们的首要重点，同样也是保护业主资产安全的首要手段，之后是解决租金支付的问题，最后是处理争议，当然我们都不愿看到这个情况的发生。”
“当初在合同中白纸黑字地写明承诺到期会配合业主进行产权过户，现在这些房子都被抵押了，产权也被转移了，试问丰臣公司还怎么履行过户承诺？”刘刚说。
房屋可能无法如期过户，已经让刘刚这样的投资者十分不安，更令人担忧的是，当初，不少购房者将购房款打到了个人账户，他们不得不担心这些资金的流向，以及是否会影响自己的权益。
国内业主与丰臣公司签订的购房合同载明，购房钱款可以直接支付至丰臣公司法定代表人西园寺优真（日籍华人，中文名马继业）位于上海的个人工商银行账户。
第一财经1℃记者获得的支付记录确认，刘刚（500余万元）、林女士（800余万元）、卢女士（300余万元）等人的购房全款均是直接汇到了西园寺优真的个人银行账户。
另外，据丰臣公司一份“丰臣集团经营危机再生计划——问卷调查结果汇报及说明视频”的邮件称，“投资者委托给我们的资金总额达190亿日元（约合10亿元人民币）”。
“这应该就包含了这几年中国国内投资者业主给丰臣公司支付的购房款。”一位熟悉日本公司财务会计业务的资深人士薛明告诉第一财经1℃记者。
“丰臣公司给投资者发来的问卷调查文件显示，涉及503户客户，如果按照平均每户居民支付500万元购房款计算，合计共计有25亿元资金被汇入了西园寺优真的上述个人银行账户。”刘刚等投资者说，这笔钱到底有没有汇入丰臣公司对公账户？通过何种方式汇入？至今仍是谜团。
投资者难以承受的“再生”
2022年4月，在丰臣公司拖欠业主收益金和租金的情况下，该公司的法定代表人西园寺优真以一则视频短片的形式现身。
西园寺优真在视频中称，自2013年创立以来，丰臣公司成长为一家以地产开发销售为中心的综合地产运营管理公司，地产开发销售、地产租赁管理、酒店民宿管理是丰臣的三项主营业务，但2020年疫情暴发至今，日本的旅游业、酒店业和餐饮业遭受了前所未有的打击，“整个大环境的影响下引起了连锁效应，导致公司的主营业务接连陷入困境，从而引发了经营层面的资金链危机”。
丰臣公司5月20日发给投资人的正式邮件中披露了公司的财务数据。在财务报告中，2018年7月、2019年7月，丰臣公司的期初现金余额分别仅有3.34亿日元、3.01亿日元，而在2020年7月、2021年7月，丰臣公司的期初现金余额增至5.48亿日元、10.49亿日元。
第一财经1℃记者发现，在2021年12月没有经过调整之前，公司净资产为18.93亿日元；调整之后，净资产变成-218.65亿日元，“也就是从有盈余变成了资不抵债。从会计处理上来说，这不是一个重大调整，而是一个不正当的行为。”薛明说。
薛明进一步表示，“从丰臣提供的这份财务报告来看，从2019年开始，丰臣的资金链就很紧张，银行已经不给丰臣贷款了。疫情在日本暴发是从2020年开始的，疫情只是让本来就很危险的情况变得更加危险。这些情况丰臣和中介都没有向投资人披露，甚至到2021年7月还在和投资人签订合同，但是3个月之后就通知延迟兑付，公司出现危机，出现了大面积合同违约。”
另外，据熟悉日本商业法律的执业律师对第一财经1℃记者介绍，在日本向银行机构借款，利率一般较低，而丰臣公司却频繁将旗下房产抵押给较为基层的信用社金融机构，“（其中有的抵押贷款）高达6%的年利息，这就相当于高利贷了。这说明丰臣公司应该非常缺钱，且大型银行已收缩对其贷款，要不然它不会背负这么高的利息进行借款”。
针对当前的“困难”，西园寺优真强调，“丰臣公司至今未有任何申请破产清算”的打算。经过调查与分析，它通过邮件形式给投资者发去一份问卷调查书，里面包含了现状概要以及解决方案的提议。
虽然西园寺优真称，“未有任何申请破产清算的打算”，可是在2022年4月10日发给投资人的这份长达11页的“经营危机再生计划”中，“债权人问卷调查表”部分的内容称，在发生大规模挤兑、诉讼、质押之时，为了有效保护债权人基本权益，“我司将不得已选择通过法律向法院申请民事再生，此时将会向所有债权人提出部分债务免除申请，在此基础上进行企业重组。如果重组方案得不到半数以上债权人或者法院的认可，此时将自动进入破产清算程序，预期清算回报率最大不超过8%。”
“丰臣公司的意思是，如果我们联合起来集中向他们讨要房款和发起诉讼，公司将进入破产清算程序，到时候我们的清算回报率将不超过8%。我闻到了赤裸裸威胁的味道。”一位投资者告诉第一财经1℃记者。
同时，上述“债权人问卷调查表”中，丰臣公司提出了“自主再生”计划，称为了所有债权人完成交房，偿还投资本金，该公司希望能够获得足够的时间以恢复正常业务运营，特此向所有债权人申请最短6年，最长10年的等待时间。在此期间，丰臣公司将按照5个提案来解决所有债权人问题。
第一财经1℃记者就相关情况向丰臣公司发送了采访请求，但该公司在回复邮件中表示“不接受（作）任何回复”。同时，记者试图了解中介机构方面的看法，但仲量联行的相关人员在接到记者电话后表示“不方便回应”，“景鸿”方面两位丰臣项目的相关负责人的电话始终无人接听。
（应受访者要求，文中刘刚、王芳、薛明均为化名）
