时间：2022-12-15 18:37:44来源：法律常识
一．近日接到多个买房者的维权咨询，反映因为二手房价格上涨过快，卖家以各种理由跳价或毁约，有的卖家直接把首付退还买家表示不卖了。在房价上涨的周期中，这类纠纷往往很多，看着房价不断上涨，不少房东感觉自己卖亏了，从经济角度考虑，其跳价所得利益大于定金损失，因此恶意违约。媒体端也对二手房房价上涨房东惜售的现象进行了报道，标题更是夸张，比如“一路魔幻行情。上海买房到底有多难？”在此气氛感染下，卖家底气十足。买家往往被迫同意加价或者无奈放弃。今天，笔者谈一下买家怎样通过司法诉讼手段维权。买家维权的关键点是什么？
二. 为什么说申请财产保全查封房屋是关键点？
本人曾处理过大量房产纠纷。我建议遇到卖家违约的情况，买家应及时申请财产保全查封该房产，阻止该房屋的交易，防止卖家一房二卖将该房屋卖给第三人。如果买家不申请财产保全查封该房屋，房东将房产过户给了第三人，第三人又是善意并且第三人并支付了合理的对价，那买家要求继续过户的诉讼请求可能就得不到法院的支持。买家对拟购买的房产完成了查封，就取得了相对有利的地位，卖家就无法再将房产过户给第三人。不少卖家收到法院查封通知后就主动联系买家和解。
三. 房产纠纷什么时候找律师？
有些客户到了买卖双方矛盾彻底爆发了再来找律师，往往已经过了搜集证据的黄金时期。我建议客户在矛盾有迹象发生时候，就应该及时联系律师咨询。房屋买卖合同交易周期较长，纠纷爆发前期一般都有迹可寻，卖家跳价前有的会通过中介业务员或第三人试探和买家谈加价，或者拖延一些配合的工作，并且近期同小区或周边的房价上涨很快。如果出现这类迹象，买家就要引起重视了。律师的职业和医生相似，律师咨询就相当于医院的门诊，不少人以为律师的主要工作内容就是帮客户打官司，其实不是，如今非诉业务（包括法律咨询和法律顾问）也占到律师日常工作的很大一部分内容，甚至有些律师从不出庭百分百的日常工作都是非诉类型的。买家发现卖家有可能违约后，就可以携带材料（居间合同，房屋买卖合同）预约律师做个前期咨询，律师可以根据材料和客户叙述的案情，根据最新的法律和司法实践给客户做个法律咨询，并可给客户做个前期证据搜集的指导或法律函件的起草。
四．房产纠纷中买家的诉讼请求是什么？
一般情况下有二种诉讼请求选择
1.卖家继续履行《上海市房地产买卖合同》协助将房屋过户到买家名下；卖家将房屋交付给买家。
2.解除《上海市房地产买卖合同》；卖家返还买家已支付的购房款；卖家向买家支付违约金。
注意：如果守约方想提出解除合同的诉请请求，法院会审理违约行为是否达到了解除合同的严重程度，根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。在解除合同并索赔的案件中，证据搜集尤为重要，建议在专业律师的指导下进行。
五．房屋买卖违约金能主张多少？
违约金的金额一般是根据房屋总价的一定比例约定。目前不少中介的版本或网签版本《上海市房地产买卖合同》都约定一方严重违约的情况下违约金为房屋总价的20%。
举个例子，《上海市房地产买卖合同》约定，双方于某年某月某日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付款期限之第2日起计算至乙方发出解除通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。
六．房屋买卖合同上约定的违约金数额一定能全额得到法院支持？
答案是否定的。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
因此，如果被告方提出，违约金约定的过高了，法院一般会酌情结合实际损失调整到一个合适的数字，而不会机械的按照《上海市房地产买卖合同》约定的数额去判决。
七．特殊类型的房屋交易纠纷
一些特殊类型房屋的交易更加复杂，比如未取得产证的动迁安置房买卖，农村宅基地房屋买卖，公有住房的差价交换，房屋上设定有民间借贷抵押或银行贷款抵押的买卖。限于篇幅原因，本文对此不作论述。
