北京离婚律师张亚敏-一方擅自卖房怎么办

虽然夫妻在婚后购买的房屋不论登记在谁名下都是共同财产，但房产如果真的登记在一方名下，那另一方可能要面临房产被擅自出卖、抵押等风险，造成财产上的损失。那如果真的遇到这种情况，夫妻另一方该如何维权呢？

（一）房屋被擅自出卖怎么办？

从法律上来说，婚后买的房屋属于夫妻共同财产，夫妻双方对房产共同共有。《民法典》第301条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。所以，夫妻任何一方都没有权利擅自将房屋出卖、抵押。

但《民法典》第311条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

也就是说，如果夫妻一方擅自出卖房屋是无权处分，另一方有权利把房子追回来。举个例子，有些夫妻感情破裂时，一方为了不让另一方分到财产，就偷偷把房子以买卖的形式过户给自己的亲戚朋友，那这种时候夫妻另一方就可以去起诉，要求法院确认买卖合同无效，将房子追回来，再起诉离婚或者离婚后财产纠纷，对房产进行分割。

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但如果第三人在买房时是善意的，他不知道是丈夫或者妻子偷偷卖房，而且买房人已经支付了符合市场价的合理的房款，并且双方已经在房管部门办理了过户登记手续的，虽然夫妻一方是擅自出卖房屋，卖房人也取得了房屋的所有权。这时候，夫妻另一方就不能再要回房屋了，只能要求分卖房款。

现在房价变动很快，如果对方在不合适的时间点把房子卖出去，也会造成财产损失。而且也不排除夫妻一方和买房的人做局，把房子的价格降低二三十万或者四五十万，这种情况下，法院也很难认定不是合理的价格，进而认定第三人善意取得房屋，夫妻另一方则只能要求分售房款。

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（二）房屋被擅自抵押怎么办？

房屋被一方擅自抵押的情况，原理上和一方偷偷卖房一样，都是无权处分的行为。但抵押和出卖不一样的是房子的所有权仍然是你们夫妻的，第三人拿不走，但因为房子上有抵押权，离婚时房子没有办法实际分割，因为会侵害抵押权人的利益；就算有些法院判决房子夫妻二人一人50%的产权，如果夫妻另一方不配合，也没办法实际执行。

我们做过一个离婚的案件。男女双方结婚十多年，婚后在北京、天津各买了一套房子，都登记在男方一个人名下。后来双方感情不和开始分居，分居五六年后，男方就想和女方离婚，但又不想被女方分走房子。于是，在双方分居期间，男方和自己的弟弟签了一个借款协议，约定男方向弟弟借款100万，然后以男方名下北京的房子做抵押，又去房管部门办理了抵押权的手续。他们的离婚案子在昌平法院一审、一中院二审，法院判决北京的房子两人一人50%的产权，男方还要补偿女方近160万。

判决生效后，男方根本不同意给女方钱，也不同意让女方去北京的房子里住。虽然女方有房子50%的产权，但实际上什么都干不了。于是女方只能申请法院强制执行，但男方名下除了房子没有其他的财产，房子又有抵押权在，法院也不能强制拍卖，导致女方的债权迟迟无法实现。那有抵押权存在女方就没办法分房子了吗？女方应该怎么办呢？

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和夫妻一方擅自出卖房屋维权一样，女方可以向法院起诉，要求法院确认房屋上的抵押权无效、请求法院判令男方和弟弟在一定时间内办理抵押权的注销登记。因为房屋是夫妻共同财产，男方在分居期间擅自使用房屋为他人设定抵押权，侵害了女方对房屋的所有权。而且抵押权人是男方的弟弟，他应该明知房屋属于夫妻共同财产，仍同意男方在分居期间一人为其设立抵押权，他对设定抵押侵害女方权益应该是明知的，所以男方的弟弟不能善意取得抵押权，男方为其弟弟擅自设立的抵押权应属无效。

但也有法院认为，抵押权是从属于基础债权的担保物权，抵押权和主债权是从属关系。如果要确认抵押权无效，应该先确认抵押权的主债权是否有效。如果主债权无效，抵押权才能被确认无效。所以，如果要去法院起诉抵押权无效的，可能还需要请求法院一并确认抵押权的主债权无效。因此，分割有抵押权存在的房屋是十分麻烦的。

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而且，如果夫妻一方和抵押权人并不是亲戚关系，抵押权人基于房屋登记在夫妻一方名下的情况，有理由相信房产是夫妻一方的个人财产的，有理由相信夫妻一方可以有权办理抵押权登记的，抵押权人就可以善意取得抵押权，夫妻另一方也就没办法实际分割房屋了，只能等到抵押权上的主债权实现了，抵押权消除了再分割房屋。如果抵押权上的主债权不能实现，那你们的房子可能还会被拿去抵债，彻底不属于你们夫妻了。

所以，如果婚后买房登记在一方名下，另一方就会面临房屋被擅自出卖、抵押的风险，而且维权十分复杂和困难。所以，为了减少纠纷、维护夫妻双方的权益，婚后买房最好还是登记在夫妻双方名下，这样对夫妻双方都好。

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