时间：2022-12-16 22:35:00来源：法律常识
安按：
关于具有特殊亲属关系的主体之间的房屋合同纠纷，因房价的暴涨，加过户行为多在隐秘条件下完成，并未取得利益相关者的一致同意，从而产生纠纷。经查阅相关案例，特摘录以下四个具有一定代表性的生效判决，希望读者能有所收获。
总结而言，类似案例中，原告以买卖合同提起诉讼，以被告方未迟延交付购房款主张解除合同是否能得到支持，关键在于：1.合同的真实意思是否系房屋买卖合同；2.若被告无法证明系赠与合同，无证据推翻系买卖合同，则要考量被告是否愿意继续履行合同。
1
董某因与胡某房屋买卖合同纠纷一案（二审）
北京市第一中级人民法院民事判决书
（2020）京01民终3286号
背景介绍：
原告胡某与被告董某的母亲车某于1988年10月17日结婚（时年被告董某16岁），两人均系再婚，婚后两人未生育子女。胡某无亲生子女。2000年1月20日，原告胡某取得案涉房屋。随后，董某与妻子王某来京与胡某、车某共同居住于涉案房屋至2019年8月。
2017年8月16日，胡某与董某就涉案房屋签订了《存量房屋买卖合同》（合同编号:CW394250），约定房屋价款为1332800元，将涉案房屋卖给继子董某。
裁判要旨：
被告董某与原告胡某签订房屋买卖合同后，被告董某实际取得涉案房屋产权证，但是至今未支付购房款，且其不认可双方之间成立房屋买卖合同关系，称双方系赠与合同关系，但是并未提交有效的证据证明双方真实的意思表示为赠与，故原告胡某现主张解除合同具有事实和法律依据，本院予以支持。
简要案情:
胡某与董某的母亲车某于1988年10月17日结婚，两人均系再婚，婚后两人未生育子女。胡某无亲生子女。
2000年1月20日，胡某与北京大唐发电股份有限公司高井发电厂签订《房屋买卖契约》购买了北京市石景山区801号房屋（以下简称涉案房屋）。随后，董某与妻子王某来京与胡某、车某共同居住于涉案房屋至2019年8月。车某无工作无收入。
2017年8月16日，董某与妻子王某带胡某至房产交易中心，胡某与董某就涉案房屋签订了《存量房屋买卖合同》（合同编号:CW394250），约定房屋价款为1332800元，将涉案房屋卖给董某。
2017年8月28日，董某取得涉案房屋产权证书。董某至今未支付购房款。
2017年10月19日后，董某之妻王某辞职待业。
2019年8月30日，董某夫妻将胡某送至养老院。
胡某与董某无抚养协议。
庭审中，董某表示母亲车某与胡某结婚时自己已经十六岁，与胡某未形成抚养关系；认可2017年10月19日之后掌管胡某的退休金及存款、金条、银元，但胡某已于2019年9月26日收回上述财物；认可用胡某的退休金用于家中生活开销；表示胡某现已耳聋需要借助助听器。住养老院是母亲车某提出的。
董某对胡某提交的2019年9月18日胡某的自述视频、2019年9月18日车某的谈话录音、李良的证言、2019年12月7日胡某的自述视频均不认可。
胡某对董某提交的不动产权证的证明目的不认可，表示不是赠与关系；对车某出具的说明的证明目的不认可，表示不是赠与；对2005年至2009年胡某的自书遗嘱、生活照片及视频的证明目的不认可，表示没有关联性；对2018年7月乐龄养老中心的发票及照片、视频、微信截图的关联性、证明目的不认可；对2019年9月至10月乐龄养老中心探视记录本及部分探视照片、视频2个的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。
董某提交2019年8月21日17时30分胡某夫妇及董某三人的录音，证明董某之妻王某拒绝胡某的非分要求，引发胡某不满，故引发胡某要回房屋，造成本次纠纷的过错在于胡某。
胡某对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。表示录音是在诱导发问，一直是质问胡某，胡某所答的没有一句反映跟儿媳妇睡觉这句话的内容。
胡某认为，虽然双方签订的是房屋买卖合同，但是在此之前，双方已经达成共识，董某给胡某养老，胡某将涉案房屋给与董某，该合同虽为房屋买卖，但实为遗赠抚养。但现在董某不管胡某了。董某依据买卖合同办理了产权证明却一直未支付房款，已根本违约。董某认为，该房屋买卖合同不是双方真实意思表示，双方真实意思表示是胡某将房产赠与董某，是赠与合同不是遗赠抚养，不存在支付房款，不同意解除合同。
一审法院观点：
一审法院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，2017年8月16日,胡某与董某就涉案房屋签订了《存量房屋买卖合同》，约定房价款为1332800元，将涉案房屋卖给董某。2017年8月28日，董某依据买卖合同取得涉案房屋产权证，但董某至今未支付房款。现胡某以董某未支付房价款，不履行合同主要义务为由解除《存量房屋买卖合同》。根据查明的事实，不排除胡某有将涉案房屋给予董某的想法，胡某未能证明实为遗赠抚养，董某亦未能证明涉案房屋过户至自己名下，名为买卖实为赠与。董某提交的证据未能证明是赠与。董某关于涉案房屋为赠与的意见，没有事实及法律依据，法院不予采信。胡某以董某不支付房价款，不履行合同主要义务为由解除《存量房屋买卖合同》的主张，有事实及法律依据，法院予以支持。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：
解除原告胡某与被告董某于2017年8月16日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号:CW39XX）。
二审法院观点：
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求应当提供证据加以证明，否则应当承担举证不能的不利后果。本案中，董某与胡某签订房屋买卖合同后，董某实际取得涉案房屋产权证，但是至今未支付购房款，且其不认可双方之间成立房屋买卖合同关系，故胡某现主张解除合同具有事实和法律依据，本院予以支持。董某虽称双方系赠与合同关系，但是并未提交有效的证据证明双方真实的意思表示为赠与，本院对其该上诉理由不予采信。
综上所述，董某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34870元，由董某负担（已交纳）。
2
鲍菊生等与王希通等房屋买卖合同纠纷一案（二审）
北京市第二中级人民法院民事判决书
（2016）京02民终4768号
背景介绍：
原告王希通与赵晶系夫妻关系，王×1（2014年1月7日死亡）系二人之子。王×1与鲍菊生系夫妻关系，王浩系二人之子。坐落于1号房屋原登记所有权人为赵晶。
2008年3月4日，母亲赵晶与儿子王×1签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，合同编号：CX111683号，约定赵晶将涉诉房屋以23万元的价格出售给王×1，付款方式为自行交割。后王×1并未向赵晶支付购房款。
裁判要旨：
因原告赵晶与被告王×1实际办理过户时提交的是房屋买卖合同，且现没有直接证据可以证明该买卖合同非双方真实意思表示，故原审法院认定赵晶与王×1之间存在房屋买卖合同关系正确的，但鉴于买卖合同双方系母子关系，且合同关于钱款交付时间没有约定，原告多年也从未主张过，被告现在也表示如法院确认买卖关系即统一支付购房款，且现在案涉房屋依据办理产权过户登记并变更为王×1与鲍菊生共有共有，故合同以继续履行为宜，原审判处解除合同不当。
简要案情：
原告王希通与赵晶系夫妻关系，王×1（2014年1月7日死亡）系二人之子。王×1与鲍菊生系夫妻关系，王浩系二人之子。坐落于1号房屋原登记所有权人为赵晶。2008年3月4日，赵晶与王×1签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，合同编号：CX111683号，约定赵晶将涉诉房屋出售给王×1，房屋成交价格为230000元，付款方式为自行交割但合同中没有约定钱款给付期限，房屋交付、违约责任、权属转移登记事项等处亦均为空白。后王×1并未向赵晶支付购房款。
2008年4月3日，王×1领取涉诉房屋所有权证。
2010年6月25日，通过夫妻添名，涉诉房屋所有权变更为王×1与鲍菊生共同共有，房屋登记坐落为1层。
2015年4月1日，赵晶、王希通通过特快专递方式向鲍菊生、王浩发送催款函，要求其二人在三个月内支付涉诉房屋购房款。2015年4月2日，鲍菊生、王浩收到上述函件，但并未在三个月内支付房款。
赵晶、王希通表示，2008年因考虑王×1为其二人养老等问题将涉诉房屋低价出售给了王×1，自合同签订至王×1生前均未主张过给付购房款。王×1生前对赵晶夫妇尽到了赡养义务。
另,鲍菊生、王浩为证明其所述虽签订房屋买卖合同，但实为赠与一节，提交以下证据：1、《在风烛残年中对继承延昌遗产的最终想法》、《夕阳西下时的叮咛》文章两篇。上述两篇文章为打印件，没有王希通签字。鲍菊生、王浩称，上述两篇文章系王希通的自述。《在风烛残年中对继承延昌遗产的最终想法》中提到“当初未与延宁、延玉商议，擅自将中鲜鱼巷房产赠与延昌”。《夕阳西下时的叮咛》中提到，前几年，昌、玉所住中医药大学宿舍要拆迁，当时考虑延昌一家无处可迁，我们想起了长期未能收回的中鲜鱼巷两间东房，遂让延昌以急于用房为契机，找了律师与徐×1交涉，光莹得知后从中调停，在说服徐×1腾房的同时也就办理了产权赠与延昌的手续。赵晶、王希通表示，上述两篇文章中并未有王希通的签字，并非其所写，对此不予认可。后鲍菊生、王浩提供《忆生平》一册，称《忆生平》系王希通之回忆录，其中虽未涉及涉诉房屋事宜，但某些内容与上述两篇文章中所述的内容互相印证，可以证实上述两篇文章的真实性。赵晶、王希通表示，《忆生平》没有王希通签字，对此真实性亦不认可。
2、王浩与赵晶的谈话录音。录音中，王浩询问赵晶是否知道本案起诉一事，赵晶称不知道。后法院找到赵晶本人，赵晶称录音当时没有听清楚王浩所说内容，并不清楚王浩的意思，当时不想理王浩，所以什么事情都说不知道，现起诉系其本人真实意思表示。
3、鲍菊生、王浩申请邻居陈×1到庭作证，其表示2010年左右听王×1陈述涉诉房屋系王希通、赵晶赠与所得；申请鲍菊生之侄子鲍×1到庭作证，其表示，四五年前听王×1陈述称涉诉房屋系王希通、赵晶赠与所得；申请王×1的朋友杨×1到庭作证，其表示曾听王×1陈述涉诉房屋系王希通、赵晶赠与所得。赵晶、王希通认为以上证人均与王×1有利害关系，且均系听王×1陈述得来的，对以上证人证言均不认可。鲍菊生、王浩另表示2008年双方原本打算到房管部门办理涉诉房屋赠与一事，但根据相关规定，赠与必须办理公证，王×1到公证处询问，因当时赵晶已89岁，王希通88岁，办理公证必须有医院出具的证明以证实二人精神正常，但医院未能开具。另房屋赠与需缴纳房屋总价款3%的税费，而房屋买卖只需要交纳1.5%的税费，故双方签订房屋买卖合同，办理涉诉房屋过户。为此，原审法院到北京市东城区房屋登记事务中心询问，相关人员答复称，2014年7月1日前办理房屋赠与，必须办理赠与公证，房屋赠与交纳的税费为房屋价值的3%。
一审法院观点：
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。案件争议的焦点问题是双方为房屋买卖合同关系还是赠与合同关系。
根据查明的事实，赵晶与王×1签订《存量房屋买卖合同》，将涉诉房屋过户至王×1名下，而鲍菊生、王浩称系赠与应就此提供翔实有效的证据予以证明，以推翻上述《存量房屋买卖合同》所体现的双方的买卖合同关系。鲍菊生、王浩就其主张，提供了其认为是王希通自述的打印文章两篇。但此两篇文章均系打印件，且其中并未有王希通签字，王希通对此亦不予认可；提供录音证据证明赵晶对起诉一事不知情，但经法院询问赵晶本人，起诉系其真实意思表示；提供证人证言，但证人均表述其系听王×1陈述得出相关结论，而非赵晶夫妇的直接陈述。法院认为，鲍菊生、王浩就其所称双方系赠与合同关系未能提供翔实有效的证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。应认定赵晶与王×1系房屋买卖合同关系。因王×1并未给付赵晶夫妇购房款，迟延履行其主要义务，鲍菊生、王浩在接到赵晶、王希通的催款通知后，仍未在合理期限支付购房款，故赵晶、王希通要求解除与王×1所签的《存量房屋买卖合同》，于法有据，法院予以支持。合同解除后，王×1应当将涉诉房屋所有权返还给赵晶。但王×1取得产权后通过夫妻加名将涉诉房屋登记为其与鲍菊生共有，王×1的行为属于无权处分行为，王×1与鲍菊生的夫妻加名应属无效。现赵晶、王希通要求鲍菊生、王浩支付房屋使用费，因赵晶多年未向王×1主张购房款，有一定过错，且鲍菊生、王浩是基于王×1购买涉诉房屋并取得产权的情况下才实际使用涉诉房屋，故赵晶、王希通要求其支付房屋使用费，缺乏依据，法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，于2016年2月判决：
三、驳回赵晶、王希通的其他诉讼请求。
判决后，鲍菊生、王浩均不服，共同向本院提起上诉，请求二审法院将本案发回重审或改判驳回赵晶、王希通的全部诉讼请求。
二审法院观点：
本院认为，本案的争议焦点有二，其一为赵晶与王×1就涉诉房屋是否存在真实的买卖关系。
关于这一点，本院做如下考虑：虽鲍菊生、王浩所述涉诉房屋赠与一节，有其可能性并确实存在当时赠与过户需办理公证等事宜及合同约定不完善的问题，但因赵晶与王×1实际办理过户时提交的是房屋买卖合同，且现没有直接证据可以证明该买卖合同非双方真实意思表示，故原审法院认定赵晶与王×1之间存在房屋买卖合同关系是正确的，本院对此不持异议。
争议焦点二为涉案买卖合同是否应予解除。
本院从以下几方面予以审查处理：
首先，涉案买卖合同主体双方为母子关系，且合同条款本身签订的并不完备，对于钱款交付时间没有约定，后赵晶、王希通在王×1在世的多年内从未主张款项的给付，其二人对合同未能及时履行完毕也负有一定责任；
其次，赵晶、王希通表示将房屋出售给王×1也是出于王×1对其二人进行赡养的考虑，而王×1生前已经履行了赡养义务，实现了买卖合同对其附随的该项条件；
再次，鲍菊生与王浩虽收到了催款函没有及时答复，但其二人系因对房屋过户原因产生异议，现亦表示如法院确认买卖关系即同意支付购房款；综合以上考虑，本院认为涉案房屋已经办理产权过户登记手续并变更为王×1与鲍菊生共有，现亦存在继续履行的条件，故涉案合同应予继续履行为宜，原审法院判决解除该合同不当，本院予以改判。考虑鲍菊生、王浩在收到催款函后没有及时答复沟通，对本案纠纷的产生存在一定过错，故本院确定二审诉讼费用由其负担。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销北京市东城区人民法院(2015)东民初字第13059号民事判决；
驳回赵晶、王希通的全部诉讼请求。
3
汤琴珍等与虞楠房屋买卖合同纠纷一案（二审）
北京市第三中级人民法院民事判决书
（2019）京03民终12304号
背景介绍：
爷爷奶奶将价值600万的唯一住房以159万的价格“卖”给孙女后，以孙女未支付购房款为由要求解除合同，法院经审理认为本案真实法律关系系房屋赠与过户，且双方系祖孙关系，最终一审、二审法院均驳回原告诉讼请求。
裁判要旨：
原告虞良法、汤琴珍与被告虞楠系祖孙关系，办理过户时仅签了一份网签合同即《存量房屋买卖合同》，约定的房屋成交价明显低于涉案房屋的市场价格，且合同中的付款时间、付款方式、违约责任等其他重要内容均为空白，有违交易习惯。除虞良法与汤琴珍的女儿虞某的证人证言外，原告未提交其他充分有效证据证明在本案诉讼前向被告虞楠主张过售房款。通常情况下，买卖双方签订房屋买卖合同，应对于房屋成交价款、付款时间、付款方式、交房、过户、违约责任等主要条款明确约定，但有时为了便捷与节约税费，亦存在亲属间赠与房产时选择买卖形式办理过户的情况。根据已查明的事实，本案不同于房屋买卖合同的一般样态，更符合亲属间以买卖形式过户实现赠与的情形。
简要案情：
1955年7月18日虞良法与汤琴珍登记结婚，虞月明系双方之子，虞月明与汪慧系夫妻，生育虞楠。
1997年6月12日，XX号房屋登记在虞良法名下。2017年6月2日，虞良法（出卖人）与虞楠（买受人）签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：XXXXXXXX），约定出卖人出售XX号房屋，房屋成交价159万元。合同中的付款方式及期限、房屋过户及交付时间、违约责任等内容均为空白。2017年6月2日，XX号房屋过户至虞楠名下，虞楠未支付购房款。
2017年6月18日，虞良法、汤琴珍（乙方）与虞楠（甲方）签订《房屋居住协议》，约定：甲方今有XX号房屋一套，因甲方与乙方为直系亲属关系，为了保障乙方能安享晚年，现同意乙方在有生之年享有该房屋的居住权直至终老，房屋所有权仍为甲方所有，乙方享有的居住权不得转让、继承，也不得将居住的房屋出租。
关于《存量房屋买卖合同》签订和履行的过程，虞良法、汤琴珍称因为如果虞良法和汤琴珍去世继承的话，继承会有遗产税，所以虞月明、汪慧要求虞良法和汤琴珍生前把XX号房屋过户，虞良法、汤琴珍在北京只有这一套房产，他俩考虑一旦房子过户，他们也有养老和居住的问题，因此他们同意将房屋转移，但前提是他们支付相应的房款，并且在房屋过户后虞楠也签订了一个房屋居住的协议，是在这个前提下，才通过买卖的方式提前将房屋过户到虞楠名下。
虞楠称签订房屋买卖合同时，虞良法、汤琴珍知道虞楠没有工作，根本拿不出来159万元。关于159号房屋的价格，虞良法、汤琴珍称汪慧和虞楠从不动产登记中心回来后就告诉他俩房子每平方米2.5万元，虞良法、汤琴珍年纪比较大了，所以他们对于房屋的价格并不了解，他们认为汪慧和虞楠告诉他们的价格，就是他们转让能实际获得的价格。虞楠称房子的市场价值实际上有400-500万元，但合同仅仅签订了159万元，就是因为159万元是当时房屋最低的政府指导价，过户时虞楠在中介公司登记过要卖房，是以虞良法的名义挂的，我们挂的房价是700万元，但楼下交易的房子卖了630万元。经一审法院与相关机构进行询价，XX号房屋所在小区房屋成交价格每平方米约7万-8万元。
一审法院观点：
本案争议焦点为《存量房屋买卖合同》的性质是买卖还是赠与。
通常情况下，买卖双方签订房屋买卖合同，应在合同中对房屋成交价款、付款时间、付款方式、交房、过户、违约责任等主要条款充分协商，达成一致，而在亲属间赠与房产时，考虑便捷、节约税费的因素，可能选择买卖形式办理过户，实现赠与目的。本案中，首先根据已查明的事实，虞良法、汤琴珍与虞楠系祖孙关系，办理过户时仅签了一份网签合同，即《存量房屋买卖合同》，合同中仅约定了房屋成交价为159万元，明显低于XX号房屋的市场价格，且合同中对其他重要内容诸如付款时间、付款方式、违约责任等均为空白，虞良法、汤琴珍亦未提交证据证明向虞楠主张过售房款，以上事实显然不同于房屋买卖合同的一搬样态，更符合亲属间以买卖形式过户实现赠与的情形。因此《存量房屋买卖合同》虽名为买卖，但双方在签约时并无买卖意思表示，仅为办理过户，应视为赠与，现赠与行为已经履行完毕，故一审法院对虞良法、汤琴珍的诉讼请求不予支持。
二审法院观点：
《关于适用
的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”
本案中，虞良法、汤琴珍与虞楠系祖孙关系，办理过户时仅签了一份网签合同，即《存量房屋买卖合同》，约定的房屋成交价明显低于涉案房屋的市场价格，且合同中的付款时间、付款方式、违约责任等其他重要内容均为空白，有违交易习惯。除虞良法与汤琴珍的女儿虞某的证人证言外，虞良法、汤琴珍均未提交其他充分有效证据证明其二人在本案诉讼前向虞楠主张过售房款。通常情况下，买卖双方签订房屋买卖合同，应对于房屋成交价款、付款时间、付款方式、交房、过户、违约责任等主要条款明确约定，但有时为了便捷与节约税费，亦存在亲属间赠与房产时选择买卖形式办理过户的情况。根据已查明的事实，本案不同于房屋买卖合同的一般样态，更符合亲属间以买卖形式过户实现赠与的情形。因此，一审法院认定《存量房屋买卖合同》为赠与，符合虞良法与虞楠签订上述合同时的真实意思表示，具有事实及法律依据，本院依法予以维持。
二审结果：
驳回上诉，维持一审判决。（）驳回解除虞良法与虞楠签订的《存量房屋买卖合同》，虞楠将位于北京市朝阳区和平街XX区XX号楼XX层XX号房屋（以下简称XX号房屋）的房屋所有权转移登记至虞良法、汤琴珍名下的诉讼请求。
4
张德来与张冉等房屋买卖合同纠纷一案（一审）
北京市海淀区人民法院民事判决书
（2019）京0108民初46272号
背景介绍：
原告将从其父母处继承而来登记其名下的房子，转过户到其女儿和侄女名下后，以二被告未履行付款义务为由，主张解除房屋买卖合同。
裁判要旨：
原告主张与二被告之间系买卖合同关系，但《存量房屋买卖合同》的内容在价款方面与张德来自述的买卖价款并不一致，鉴此，《存量房屋买卖合同》并非双方就涉案房屋买卖所达成的一致意思表示，且原告张德来所述的房屋买卖过程，明显有违常理，《情况登记表》中2017年11月29日记载转移原因由赠与变更为出售，仅代表房屋产权转移方式的变更，据此并不足以证实双方形成房屋买卖之合意，综上，原告与与二被告之间就涉案房屋并不存在真实、有效的买卖合同关系，其现诉请解除买卖合同，缺乏事实依据。
案件事实：
张某与宋某系夫妻，二人生育张德来、张某3、张某2、张某1四个儿子。张某于1994年9月23日因死亡销户，生前未留有遗嘱，宋某于2014年3月19日去世，生前亦未留有遗嘱。张冉系张德来之子，张晨系张某1之女。
1996年9月6日，宋某（购房人、乙方）与北京航天自动控制研究所（售房单位、甲方）（以下简称航天自控所）签订《出售公有住宅买卖合同》，以标准价30745元购买了涉案房屋，房屋登记至宋某名下。
宋某去世后，2014年10月17日，经北京市精诚公证处公证，张某3、张德来、张某2、张某1以涉案房屋为宋某的个人财产为据，对于该房屋继承达成一致意见：张某3、张某2、张某1放弃对于该房屋的继承，房屋由张德来一人继承所有。2017年6月16日，张德来出具《住房产权变更申请》，称经航天自控所批准，涉案房屋已于2014年9月自宋某名下过户至张德来名下，由于家庭原因，张德来拟将涉案房屋进行产权变更，赠与给张晨、张冉，二人各占50%的份额，其承诺产权变更前结清涉案房屋全部相关费用，房屋过户至张晨、张冉名下后，房屋物业费、取暖费等相关费用由二人负担，若产权变更后，房屋又进行了上市出售，不会造成其本人及新产权人的住房困难，如果困难，由其本人和家庭自行解决。张德来、张晨、张冉均在该申请中签名。
2017年7月17日，张晨出资向航天自控所交纳了涉案房屋的“住房标改成差额房款”5456元和“住宅专项维修资金差额款”4081元，航天自控所就此向张晨开具了付款人为宋某的相应收据两张。2017年7月24日，涉案登记至张德来名下，房屋权利性质登记为：划拨/房改房（成本价）。
涉案房屋的《在京中央单位已购公房变更情况登记表》（以下简称《情况登记表》）显示，办理用途一栏中转移原因，于2017年11月29日由赠与变更为出售。
2018年2月12日，张德来（出卖人）与张晨（买受人）、张冉（买受人共有人）就涉案房屋进行了房屋买卖网签备案登记，备案登记的《存量房屋买卖合同》载明房屋张德来将涉案房屋以80万元出售予张晨、张冉，上述合同对于房屋交付时间、购房款支付时间、违约责任、权属转移登记等均未作约定。本案中，张德来、张冉确认，就涉案房屋买卖，除《存量房屋买卖合同》之外，双方未再签订其他书面合同。
张德来表示，就涉案房屋买卖，双方约定的房屋实际价款是200万元，二被告各支付一半，当时房屋市场价值是400万元左右，张德来考虑到亲情，约定了200万元。当时为了规避税费，所以在《存量房屋买卖合同》中写的80万元。签订《存量房屋买卖合同》之前，张德来曾要求二被告先支付一部分购房款，但是二被告均称没有钱，说是过完户之后分期支付。但二被告没有支付购房款，张德来曾经找二被告要过购房款，张冉说有房屋要拆迁，等拆迁之后给，张晨说其没有什么收入。张冉对此予以认可，张晨则表示张德来从未向其索要过购房款，为办理产权过户登记双方曾向不动产登记中心咨询，被答复称不是直系亲属无法通过赠与办理过户，而且买卖方式过户所需缴纳税低，所以最后以买卖的形式办理了过户。张德来就其主张就涉案房屋与二被告之间存在房屋买卖合同关系，未向本院提交其他充分有效证据。
另，2019年6月，张晨以共有物分割纠纷起诉张冉至本院，诉请分割涉案房屋，后因张德来提起本案诉讼，本院裁定该案中止审理。
法院观点：
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
本案中，张德来以双方签订有《存量房屋买卖合同》的事实为据主张其与二被告就涉案房屋成立房屋买卖合同之法律关系，但：
首先，《存量房屋买卖合同》的内容在价款方面与张德来自述的买卖价款并不一致，鉴此，《存量房屋买卖合同》并非双方就涉案房屋买卖所达成的一致意思表示；
其次，张德来所述的房屋买卖过程，明显有违常理，《情况登记表》中2017年11月29日记载转移原因由赠与变更为出售，仅代表房屋产权转移方式的变更，据此并不足以证实双方形成房屋买卖之合意，综合考虑涉案房屋产权变更登记过程、张晨所举证据，本院认定双方就涉案房屋实际为赠与合同关系。
综上，张德来与二被告之间就涉案房屋并不存在真实、有效的买卖合同关系，其现诉请解除买卖合同，缺乏事实依据，本院对此不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第二条第一款之规定，判决如下：
驳回张德来的诉讼请求。
案件受理费11400元，由张德来负担，已交纳5900元，余款于本判决生效后七日内交纳。
