时间：2022-12-17 20:18:49来源：法律常识
转自：人民司法
作者：李延昭
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近年来，房屋所有人为逃避债务、阻碍执行而与他人恶意串通虚构租赁关系的现象常有发生。房屋所有人与他人充分利用买卖不破租赁制度意图限制买受人的权利，采用倒签合同、混合打款、虚假诉讼等手段形成虚假租赁关系。名义承租人与房屋所有人之间租赁关系的真实与否又当如何判断？执行法院及评估机构对房屋应调查到何种程度？
买受人通过司法拍卖取得涉案房屋所有权，房屋占有人主张与原房屋所有权人存在租赁关系。
对于租赁关系成立与否，司法拍卖公告以及房屋评估报告中对于房屋现状的描述均不能作为对租赁关系的确认，法院应对房屋权利负担情况作实质审查后重新作出认定。
对于租赁关系的真实性，应当考虑租赁合同内容、租金支付情况、房屋占有状况、租赁期限、出租人与承租人之间的关系等因素予以综合判断。
涉案房屋的原产权人是翁伟华。法院在执行另案翁伟华财产过程中，于2018年1月10日在京东网依法对翁伟华所有的涉案房屋进行拍卖，竞买人李勇以19014160元的最高价竞得该房产。
2018年1月26日，法院作出（2015）年朝执字第14482号执行裁定书，裁定翁伟华将名下涉案房屋过户至李勇名下。
2018年2月26日，李勇取得不动产权证书，涉案房屋的权利人登记在李勇名下。但在实际占有房屋的过程中，范崇修主张其与翁伟华存在长期租赁关系，拒不腾退房屋，故李勇向北京市朝阳区人民法院起诉，请求范崇修将涉案房屋腾退给李勇，并按照每日1000元的标准赔偿李勇迟延交付房屋的损失。
范崇修提交了2014年7月2日与翁伟华签订的租赁合同。该合同约定，翁伟华将涉案房屋出租给范崇修，租赁期限自2014年7月2日至2034年7月1日，租金265万元，于2014年7月2日一次性支付，由范崇修指定太和风古国际贸易（北京）有限公司（以下简称太和风谷公司）汇入翁伟华指定的北京凯成石业有限公司（以下简称凯成石业公司）账户，房屋交付日期为2014年7月2日。
翁伟华签署承诺书，内容为：翁伟华收到范崇修通过太和风古公司汇入的1000万元，其中265万元为翁伟华名下涉案房屋的租金。
范崇修一并提交查账单，显示2014年7月2日由太和风古公司支付给凯成石业公司共两笔业务款，每笔业务款金额均为500万元。
范崇修另举出电费、供暖费、物业费缴费收据以及（2017）京0105民初56626号民事生效判决书一份，票据上的缴费人为范崇修。范崇修据此欲证实其与翁伟华之间存在房屋租赁合同关系，范崇修自租赁开始至今一直使用涉案房屋。
北京市第二中级人民法院经审理查明：
1.涉案房屋司法拍卖公告标的物介绍中拍品现状的租赁情况一栏显示有租户。
2.房屋评估报告中载明：根据委托人提供的房产标的物情况调查表，评估对象不存在租赁权。
3.2017年7月27日，范崇修起诉至法院，要求翁伟华按照租赁合同的约定支付其代付的物业费及供暖费。朝阳区法院作出（2017）京0105民初56626号民事判决书，判决翁伟华向范崇修支付物业费及供暖费。该判决已生效。
4.2017年8月6日本案一审庭审中，范崇修陈述其与翁伟华之间存在资金往来，翁伟华欠范崇修265万元，翁伟华与范崇修协议以房租抵之前的欠款。
5.翁伟华与范崇修之间的租赁合同在房屋的维修期限、合同违约具体情形、违约责任承担等方面，特别是涉及解除合同的具体期限、违约金的赔付标准时存在多处省略。
朝阳区法院认为翁伟华与范崇修间并不存在真实的租赁关系，判决：一、范崇修于判决生效后7日内将涉案房屋腾退交还李勇。二、如范崇修未按上述规定期限腾退房屋，则自逾期之日起按照每日800元的标准向李勇支付房屋使用费，至腾退完毕之日止。
李勇、范崇修对一审判决不服，均提起上诉。
北京二中院认为范崇修是否与翁伟华存在租赁关系应在实质审查后认定。对租赁关系的真实性，应当考虑租赁合同内容、租金支付情况、房屋占有状况、租赁期限、出租人与承租人之间关系等因素予以综合判断。
一审法院确认范崇修与翁伟华之间并不存在真实租赁关系，并无不当，应予维持。遂判决驳回上诉，维持原判。
评估报告是评估机构依照委托人及相关当事人所提交的材料以及实际现场勘查情况所作出的对房屋价格评估作价的报告。拍卖公告与评估报告中对于所拍卖房屋的描述应当相符，当二者发生冲突时，拍卖公告或者评估报告二者均有可能存在瑕疵。
（一）司法审查下的公示瑕疵
在司法网拍房屋中，所需调查的内容非常之多，部分隐形瑕疵往往难以查明公示，最为常见的有三种，一是唯一住房问题；二是租赁问题；三是户口问题。
本案所涉及的是租赁问题。存在有效租约的现象在不动产司法拍卖中大量存在，按照买卖不破租赁原则，所有权人须承认承租人对房屋的合法占有和使用，这将极大削弱潜在竞买人的竞买意向。
基于租约难以查清真伪等原因，部分拍卖公告中对是否存在租赁并不注明。究其原因，主要有三点：
一是审执分离的司法制度。执行机关对房屋承租人与房屋所有人之间租赁合同的审查及处理方面无法可依。
执行机关依照生效裁判文书对执行标的进行查封、扣押、冻结、拍卖，依照民事诉讼法规定的执行程序来履行职责，法律并未赋予执行法院必要的权利及可供操作的程序来对租赁合同进行审查及处理。
租赁合同的真实性与否目前由法院审判机关作出判定，执行机关仅能在对租赁合同、房屋实际占有人进行形式审查之后即在拍卖公告中作出有无租赁的公示。
二是信息不对称的执行现状。被执行人与执行机关之间处于信息不对称的地位，对拍卖房屋的具体情况只有被执行人掌握得最为全面，被执行人可能存在隐瞒房屋瑕疵及房屋权利负担的情况。
执行机关对拍卖房屋仅能作初步审查，房屋本身的内部瑕疵以及权利负担状况很难完全查清。
三是恶意串通的识别困难。被执行人与他人恶意串通，签订虚假的租赁合同，倒签合同日期，约定较长的承租期限并提前收取租金，以试图阻碍房屋拍卖的正常进行。
执行法院在形式审查之下难以明确被执行人与他人是否系真实的租赁关系，故有时在拍卖公告中难以说明。
（二）执行机关的审查程度
最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网拍规定》）第6条第2款规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明。”
审执分离制度不能阻止实体争议在执行程序中的产生。执行程序启动后，因对执行财产产生的实体正义不能完全依靠审判程序予以解决。
在执行机关审查房屋现状及权利负担情况时，案外人提出其为房屋租赁人的，执行机关经审查后认定确实存在房屋被查封之前的租赁，即在拍卖公告中注明有租赁即可，在拍卖后买受人仍要求出租人腾退房屋的，可提起执行行为异议，执行行为异议被驳回的，可提起执行行为异议之诉。执行机关审查后认为并不存在租赁的，可驳回案外人的异议，案外人对此不服的，可主要针对其租赁权利受侵害而提出执行异议之诉。
但执行机关的判断并不具有裁判书所应有的既判力，在买受人、案外人、被执行人以及其他利害关系人对此发生争议时，应根据案件的不同由审判机关对是否存在租赁关系作出认定，执行机关的判断对审判机关而言具有参考价值。
（三）公示内容的参考价值与公示效力
《网拍规定》第14条 实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：
……
（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；
（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；
（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。
《网拍规定》第15条第2款规定：“人民法院已按本规定第13条、第14条的要求予以公示和特别提示，且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”
该规定极大降低了法院对网拍标的物的瑕疵担保责任，也从侧面反映出对目前执行机关审查程度要求不高。
司法拍卖作为法院实行的公法拍卖，其不同于拍卖机构的普通拍卖，拍卖公告及评估报告不仅仅是提示说明的参考手册，更具有国家司法的公示公信效力。执行机关虽对拍卖财产进行了形式审查，但在形式审查基础上所作出的公告说明同样具有公示公信的效力。
《网拍规定》第31条第1款规定：“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖的，人民法院应予支持，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。”
该条款规定拍卖公告失实导致买受人购买目的无法实现的，买受人可以请求撤销拍卖，但这里的公示内容失实应指的是拍卖财产的瑕疵应公示而未公示或者错误公示导致买受人陷入重大误解的，而非执行机关对拍卖财产的瑕疵及权利负担状况在审查后已公示说明的情形。
对涉案房屋是否存在权利负担发生争议诉至法院时，法院应对房屋权利负担情况作实质审查后重新作出认定。
本案中，范崇修是否与翁伟华存在租赁关系应在实质审查后认定。本案李勇在京东网上通过司法拍卖购买了涉案房屋，司法拍卖公告标的物介绍中“拍品现状的租赁情况”一栏显示有租户，但房屋评估报告中明确写明根据委托人提供的房产标的物情况调查表，评估对象不存在租赁权，二者在租赁情况的描述上存在冲突。
对此，无论是司法拍卖公告还是房屋评估报告，对于房屋现状的租赁描述均不能作为对租赁关系的确认。
最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第9条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证证明。
对于另案生效判决所确定的事实虽不需质证，但应当允许当事人提交新证据证明另案生效判决认定事实有误。法院应当对此进行实质审理，在发现另案生效判决认定事实有误的情况下，依照认定事实的不同情况作出不同处理。
另案生效判决在事实认定以及本院认为部分认定事实有误的，则应当中止本案审理，启动审判监督程序或明示当事人提起第三人撤销之诉，待另案生效判决被推翻后，再对本案中事实作出认定。
而对另案生效判决中的事实查明及本院认为部分未对事实作出认定，仅依照当事人所描述的事实支持当事人诉讼请求的，则无需中止案件审理，可直接对事实重新作出认定。
本案中，范崇修主张另案生效判决中对翁伟华与范崇修之间系租赁关系已予以认定。但经法院查明，2017年7月27日，范崇修起诉至法院，要求翁伟华按照租赁合同的约定支付其代付的物业费及供暖费，朝阳区法院作出（2017）京0105民初56626号民事判决，判决翁伟华向范崇修支付物业费及供暖费，但对翁伟华与范崇修之间的关系，在（2017）京0105民初56626号民事判决认定事实、本院认为以及判决主文等部分均未认定为租赁关系。
范崇修代替涉案房屋产权人翁伟华支付物业费与供暖费存在基于其他法律关系的可能，范崇修主张该生效判决已然认定其与翁伟华之间为租赁关系，依据不足。（2017）京0105民初56626号生效判决的案由虽系租赁合同纠纷，但案由的确立可依照事实情况作出调整，不应仅凭案由即确认（2017）京0105民初56626号生效判决中已作出翁伟华与范崇修之间系租赁关系的认定。故在本案中对翁伟华与范崇修之间的租赁关系可重新作出认定。
对于租赁关系真实性的判断，应当考虑租赁合同内容、租金支付情况、房屋占有状况、租赁期限、出租人与承租人之间关系等因素予以综合判断。
首先，对于租赁合同的内容，真实的租赁关系对双方权利与义务在租赁合同中约定得明确具体，而虚假的租赁合同多采用格式化条款，在房屋及附属设施的维护、合同解除、违约责任等方面存有诸多省略，因房屋占有人的目的并不在承租房屋，双方在租赁合同中约定的权利义务并不对等。
本案中，翁伟华与范崇修之间的租赁合同在房屋的维修期限、合同违约具体情形、违约责任承担等方面，特别是涉及解除合同的具体期限、违约金的赔付标准时存在多处省略，与一般房屋租赁情况不符。
其次，就租金支付情况及租赁期限而言，真实租赁关系的承租人与出租人之间一般存在按月付、按季付、按年付三种类型，同时伴有部分押金。而虚假租赁关系的租金支付方式多采用一次性支付或分次大额支付，承租期限亦常约定为较长期限，多为20年租期，租金标准在承租期内不发生任何变动。
但实际上，虚假的租赁关系中承租人往往并未实际支付租金，双方多以租赁关系之名实现其借贷担保之实。
本案中，范崇修提供的翁伟华承诺书中载明翁伟华收到范崇修通过太和风古公司汇入的1000万元，其中265万元为翁伟华名下涉案房屋的租金，房屋租赁期限20年。按照承诺书中记载，范崇修所支付的租金与其他资金发生混同，仅凭翁伟华的承诺书以证明范崇修已支付租金的事实，依据不足。
最后，就承租人与出租人之间的关系而言，虚假的租赁合同双方往往具有较为紧密的联系，双方相互串通以达到逃避债务或规避执行的目的。
本案中，范崇修曾在一审法院庭审中陈述其与翁伟华之间存在资金往来，翁伟华欠范崇修265万元，翁伟华与范崇修协议以房租冲抵之前的欠款。范崇修在一审庭审中的陈述与租赁合同以及翁伟华承诺书中明确的租金支付方式存在矛盾，范崇修虽实际占有房屋，但由于租赁合同内容、租金支付方式、租赁期限、庭审陈述等存在诸多不合常理之处，故一审法院确认范崇修与翁伟华之间并不存在真实租赁关系，并无不当。
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