时间：2022-12-18 14:18:57来源：法律常识
曾经有位朋友让我帮她看看，她针对开发商虚假宣传写的起诉状，其中引用的法律是《消费者权益保护法》，要求开发商承担三倍赔偿。
看到这个诉求，我就很明确地告诉她，这个诉求是很难得到法院的支持的。
虽然《消法》中并没有明确地说商品房买卖不适用《消法》，不同法院的判决理由部分也不尽相同，但是在司法实践中有不少法官认为商品房买卖是不适用《消法》的。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条明确地规定了：
出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
简单来讲只要是具体、明确的广告宣传，即便是没有约定在合同中也是作为合同内容的。
什么叫做具体明确？具体要承担怎样的违约责任？解释中并没有给出明确的解释，搜了一些判决，从判决中可以看出，法官对于“具体、明确”的要求还是有些苛刻，因此在证据准备上一定要充分。
那么，可以要求开发商按照广告宣传去履行吗？
不同的事情是要不同的对待的，对于房屋本身的设计、用材，例如合同中明确地约定了塑胶跑道、事实上只是贴了红砖，这种情况下是可以要求开发商整改的。
但是若为规划方面的问题，例如宣传是有学校、游泳池、高档会所等，这个还是要看规划中是否有，若是规划上并没有报备，即便建了也是违建。
因此，针对开发商虚假宣传的问题，建议大家在第一时间去搜集开发商线上以及线下的宣传资料，例如样板间、沙盘、宣传单页、公众号、官网的宣传等。
在搜集时也要注意技巧，尤其是线上的资料，一定不要简单地收藏或转发，建议采取录屏或截图的方式。
对于官网或公众号的信息，在录屏时一定要全面，从开发商的网址到网页的具体内容都要录入其中。在准备好第一步的证据搜集后，需要去市场监管部门认定开发商的虚假宣传，走好第二步。
在以上两点都准备齐全后，就可以去法院诉讼了，当然以上准备并不冲突，最好是同时准备，毕竟诉讼时机本身也是非常重要的。
