时间：2022-12-18 18:25:08来源：法律常识
原创：文不名
来源：重庆新一线城市
上涨期二手房违约高发，重庆并非个例
最近关注新一线的读者已经注意到，新一线之前连发两文痛斥房价上涨期间二手房违约高发的乱象，呼吁大家拿起法律武器，与违约斗争到底。一个媒体小编，为了保护读者，居然学起了法律，还学的非常有模有样，这是一种什么样的精神？
这是一座新一线城市向上的精神！是一种重庆人的新时代社会主义精神！
同时，在房价上涨期，上海，深圳，这些一线城市，都曾经历过二手房买卖违约高发。重庆并非个例，无需大惊小怪！01 重庆的房子还能不能买？
当然能！
西部唯一直辖市，国家级中心城市，区域核心，中国重庆，当然应该买入！那么，面对波澜壮阔的市场局势，作为一名立志于买入重庆房产的买家，应该如何做好风控，最大限度地保障自身的权益？
对即将投入重庆新一线城市这片热土的人来说，你要做的是：
坦然接受市场变化，着力提高风控意识！
下文将为新一线城市读者提供一份简明版的二手房购买风险把控指南。02、首先要做业主产调：
首先要做业主产调
你需要通过产权登记信息，核实房屋坐落地，产权面积，产权证号，产权登记日期，是否查封，是否抵押等信息，确保交易房屋产权清晰，无交易障碍。03、其次学会鉴别房东：
其次学会鉴别房东
我们可以通过身份证和户口本，核实房东姓名，身份证号码，常住地址，电话号码，其他亲属信息等；
可以通过实地看房时旁敲侧击的方式询问房东职业。如对房东个人信用情况有疑问，可以要求房东提供一份简明版个人征信报告，查看名下贷款、司法执行情况即可；
最理想的房东是拥有稳定职业的房东，圣人言有恒产者有恒心。稳定职业比较有操守，看重声誉爱惜羽毛，不轻易乱来，交易过比较易协调；
更重要的是，如若有争议，稳定职业执行判决裁定的概率更大。跑得了和尚跑不了庙，有单位兜底。04、一定慎重挑中介！
一定慎重挑中介！
我们选中介，一般要避开那些满口油嘴滑舌之徒，还要看看中介的面相。长得帅的不一定靠谱，脸大方正一看就是正经人那种，最适合做你的御用中介了。
毕竟几万元定金可能随时需要他配合下定，怎么能轻易的“假手于人”？
何况，ABC单多出现于一些不靠谱的中介。
（ABC单解释：A把房子原本卖给B，但是B利用重庆二手房不网签、未满两年委托第三人过户等漏洞，在房价上涨期间把房子加价20万又卖给C，实际上和A过户的是C，从而达到了B和不良中介在中间获利20万的目的。）
所以买房一定要见到业主A本人，并且问清楚你是不是卖X总价，同时还要做好产调是不是业主A本人的房产，否则：
宁愿不买！
省心的话，还是要选择大中介，不要选那种“李鬼中介”。
李鬼中介又是怎么回事呢？
“李鬼中介”可能会因为买家按揭未通过而定金不退，但是很多大中介是要退的。
“李鬼中介”敢推荐你买死过人的凶宅，还美其名曰说哪个房子不死人；而大中介有问题的房源不敢乱挂，凶宅也不会乱卖。
以上只是随便列举的例子，还有很多中介给你设的坑，你也许都没遇到过，欢迎各位朋友在本文留言，大家一起学习，避免上当受骗！
更多挑选中介的干货内容，可以点击下面链接观看：
重庆二手房实操干货总结报告
中介的选择还直接决定了二手房买卖的核心要素，也就是下一个问题，砍价。本文不对砍价做过多阐述，需要了解砍价技巧的朋友，可以看这篇文章：
买重庆二手房这样砍价，可能会帮你节省一年的工资！
砍完价就要开始签合同了。05、合同内容要明晰
合同内容要明晰
和我一起大喊三声：
拒绝路边社粗制滥造手写合同！
涉及到违约责任的条款一定要打印，手写不易辨认，极易引起纠纷！
要求合同所有内容全打印，一式三份（对方人数按一人算）！
仔细核对三份合同内容是否一致再签字按手印！
如对合同内容进行变更，一定一定一定要签署书面补充协议，双方签字认可！
签完合同之后，就是帮业主解押，这里可能你会遇到不良中介要你交1.5个点的担保服务费，建议阅读这篇文章：
重庆人二手房交易那1.5个点不用交了!06、合同履行过程多把控
合同履行过程多把控
解押之后就是过户。
过户前待房东如亲人，不要把一切促成合同履行的责任都甩给中介。中介的客户很多，你不一定是VIP。即便你是VIP，也怕遇到水中介。中介不上心，不积极把控流程，难道让卖家来催促你办理按揭和过户么？
买房是件需要倾注心力的事情，不想费心的，麻烦右转出门回家躺着刷抖音。
小贴士：过户后待房东如恩人
过户后你就以为自己是大爷了？人要懂得感恩，在现在的市场形势下，人家平平安安把房子过户给你，没有跳价也没有违约，这是多大的恩情啊！
所以即便过了户，仍然要多多和房东沟通，把迁户口、腾房屋这些细节都有商有量地敲定好。让整个交易过程变得很愉悦。不仅双方都获益，而且交到新朋友，这应该是房屋买卖合同这种双方受益合同所能达到的最理想境界。07、付款细节要抠好
付款细节要抠好
买房付款，无外乎全款贷款两种方式。
全款简单粗暴，拿钱砸而已。主要把控两个节点，首付和尾款。通常合同订立时付定金，确认交易前付首付，交房付尾款。
贷款，相对更复杂。首先是贷款资质问题，重庆信贷不算友好，对三无人员更是关上了半扇门。（督促金融机构严禁向已经拥有2套住房且相应购房贷款均未结清的居民家庭，以及不能提供1年以上重庆市纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民，发放个人住房贷款。）
能贷到算你赢！
由于金融政策收紧，放款周期延长，订立房屋买卖合同时应充分考虑银行发放尾款的时间可能超出一般周期。因此不建议在合同中明确约定在XX月XX日之前卖方收到尾款，容易引起违约争议。
贷款审批通过后，抓紧过户再办理新的抵押，可以一定程度上加快贷款放款流程，减少不确定因素。作为跪银行借钱的一方，一定不能拖，银行拖那是银行效率低，你拖那就是你风控意识太差。
当然无论你怎么努力，碰到奇葩房东你也是无可奈何的。比如最近发生的一起真实案例：
奇葩房东为了达到其不把房子按照合同约定价格出售的目的，居然在贷款审批通过后，向贷款银行举报买家，导致贷款发放终止。
这，就没啥办法了，只能起诉对方。08、证据意识要清晰
证据意识要清晰
所有交易文件，房产证，合同，补充协议，定金收据（非常重要），对方身份证复印件，全部要留存好，最好一份纸质材料，一份电子扫描版本。
有人问，为啥要保留对方身份信息啊？送达，送达，送达！
凡与卖方及中介商议合同履行细节，尽量录音，有条件的可以录像，方便以后法庭举证。09、善用法律武器，维护自身权益
善用法律武器，维护自身权益
以下内容来源：吴中法院基本案情
近年来，由于房价涨幅较大，卖方心理失衡，使得不少卖方甘冒违约的风险，宁可赔偿高额违约金也不愿按合同出售房屋，导致二手房买卖合同纠纷数量激增。近日，吴中法院审理了这样一起房屋买卖合同纠纷。
2015年底，曹先生经中介公司居间介绍，看中了王先生所有的一套两百多平米的房屋，协商确定后，2015年12月7日，曹先生与王先生签订了《房屋买卖合同》，约定购买该房屋含车库、车位、固定装修、固定厨卫设备，成交总价303万元,并约定王先生应于2016年3月10日注销他项权证。曹先生支付了5万元的定金。
但是3月5日，中介电话告知曹先生说王先生房子不卖了，原因是房屋价格上涨了。这可把曹先生急坏了，他急忙发函给王先生及中介公司，要求王先生注销涉案房产的他项权证，并协助他办理过户网签及资金托管手续，但是王先生拒收该函件。
曹先生又委托律师向王先生再次发函，但是王先生仍然拒绝继续履行合同。无奈之下，曹先生将王先生告上法庭，要求退还定金并赔偿损失。法院审理
审理中，经曹先生申请，吴中法院委托房地产评估公司对涉案房屋、车库、房屋内固定装修及物品清单上物品的价值进行鉴定。评估公司出具房地产司法鉴定评估价报告，评估总价3581100元、车库评估总价80000元、装修及附属设施评估总价119500元，共计3780600元。并出具资产估价报告，该房屋室内资产市场价值142782元。上述两项共计3923382元。
法院审理认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。2016年3月5日，被告通过中介向原告明确表示不再履行该《房屋买卖合同》，经原告催促也未能继续履行合同，被告行为属于单方根本违约，原告作为守约方按合同约定有权解除合同。
根据原告主张，本院确认原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》于原告起诉之日即2016年3月23日解除，被告应当退还原告购房定金50000元。关于原告主张的损害赔偿问题，被告违约给原告造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。
涉案房产（含车库、固定装修及物品）经鉴定总价值为3923382元。本案《房屋买卖合同》履行中原告并无违约情形，并积极督促被告履行合同义务，被告明确表示不履行合同后，原告又及时诉至法院请求损害赔偿，防止损失扩大。故根据鉴定意见，法院判决双方的《房屋买卖合同》解除。王先生退还曹先生购房定金50000元并赔偿损失893382元（3923382元-3030000元）。法官提醒
房价上涨带来了二手房交易纠纷的大幅增加，出卖人因房价上涨而违约的行为，影响了正常的市场经济秩序，不利于房地产市场平稳健康发展，也不利于社会诚信的建设。在二手房交易中，合同约定应明确网签时间、涤除抵押权、资金托管、户口迁移、违约金等问题，预防纠纷的发生。
下面给各位新一线读者送上文不名自制打油诗
买房不光要选房，选好房东很要紧。
选好房东有诀窍，认准稳定职业找。
中介还要用心挑，不然给你添烦恼。
房东跳价不要紧，白纸黑纸有约定。
不愿配合就保全，他急自然找到你。
保全促成再交易，履行合同达目的。
贷款流程要抓紧，不要干等空着急。
尾款时间宜模糊，银行放款无定期。
一房二卖虽可惜，起诉违约有依据。
契约精神人人有，重庆发展节节高。
END.
文：文不名
主编：浮云
图：网络
