时间：2022-12-19 08:58:24来源：法律常识
大家好，我是北京吴少博律师事务所的李平，今天我们分享小产权房维权的相关知识。我们都知道小产权房在这几年比较火热，一些省份对小产权房打击的比较厉害。我们随便来看一下百度上的新闻，你看，我们刚刚在百度上搜索了一个海南的小产权房，这里面对于小产权房的新闻还是特别多的，你可以一直往后翻，小产权房无论是买卖交易还是过户，各方面的新闻都非常多。我们今天就结合之前办理小产权房的案卷，来跟大家从实务上分享一些经验，希望对于大家在小产权房的维权过程当中有一定的帮助，特别是现在正在面临小产权房需要维权的朋友们，对你们希望有一定的参考指导意义。
我们知道在上个世纪八九十年代，特别是到了本世纪初，全国很多地方土地管理是非常混乱的，我们举一个简单的例子，比如就说我们百度上搜的这一块，比较多的海南的，海南的小产权房为什么会这么多？我们认为是有这么几个原因：第一，环境宜居，我们大量的北方人，或者说很多的东北人，西北人选择成为了候鸟式的居民。平常在家一到过年就往海南走，致使海南的物价也好，小产权房也好，噌噌的往上走。第二，便宜，小产权房的房价往往比市面上正规的房产来说便宜的不是一星半点。
那么现在我们面临一个问题，我们都知道如果我们去买正规的产权房，它是证件齐全的，而小产权房顾名思义首先它的产权有别于我们平常所说的大红本，以前叫做房产证，土地证现在叫做不动产权。登记上，那么它是没有的，基本上就是一纸合同。对于这样的房屋，从法律上来说，我们严格的从法律上来说交易本身是不是有效？在我们这一系列的视频分享过程当中都会去讲。我们今天从一个粗略的角度，相对宽泛的角度，来分析我们小产权房的维权。
为什么说是一个粗略的角度呢？首先我们明白一个点，小产权房它的历史成因是什么？首先我们必须要明白我们自己的房子是怎么来的。很多人说我是通过交易，或者说通俗的说，我是通过买开发商的房子买来的，那么这里面就出现了一个问题，开发商开发和我们日常看到的开发是不是一样？开发商的拿地，建房办证等各个方面，它是否严格的符合法律的规定，是否做到证齐全，哪怕是有土地证，有建设工程规划许可证，他能不能给你办理过户？你们的买卖合同能不能在网站上或者说在国家规定的部门进行备案？这些其实都是一个未知数。那么我们遇到了这样的问题，从我们的实务经验的角度来说，首先小产权房的买卖之中，如果说我们碰到了没有过户没有房产证的问题，那么今天我们可能面临的就是一个违章建筑拆除，政府这边可能会给你们先停水，停电。那么当我们遇到这一类的问题的时候，们应当如何来维护自身的合法权益，今天就从我们以往办理的小产权房的案例，结合实务经验，来给大家分享。
第一个方面，你买房首先是为了生活，那么既然是生活，水和电是一个必然的生活品，那么如果说我们在这个过程当中碰见了水电暖被断了怎么办？我们先不管这个房子是什么样的，它是有房产证的还是没有，首先说你的用水用电，电是跟电力公司签的，水是和水务公司签的，你们之间是有用水用电的合同的，那么你们既然用水用电的合法性能得到保障，那么我们在维权的过程当中，对于水电的侵权我们其实应当也是有维权空间的，或者说当政府对一些所谓的小产权房开始有了动作的时候，我建议各位小产权房的拥有者，或者说居住者，对于停水停电行为，应当作出相应的维权措施，或者说维权举措。
如果说我们小产权房遭遇了强拆，或者说被通知被告知认为是违章建筑，应该怎么办？请大家记住，我们国家对于违章建筑拆除认定有一系列的法律，大家可以参照我们所里对于违章建筑拆除和认定的相关视频。因为我们今天更多分析的是小产权房，那么对于违章建筑的拆除这一块不做过多的论述。再回来说，小产权房它应该如何去维权？我给大家几个建议，从这么几个方面来维权。
首先第一个，先捋清自己的思路，分为几个部分，我这个房子它的历史成因，凡是他必须事先有来然后他才会往外走。如果说小产权房维权的过程当中，历史的成因其实对于我们来说是相对重要的。有个说法叫做依法治国，以情治人，这个情当然不是指人情，而是基本的事实和基本的国情，就是在改革开放的初期一直到今天，我们国家很多地方的土地利用仍然是相对混乱的，那么在这里边成因就是我们很重要的一个维权点，为什么会这么说？你怎么到的这里？你怎么买的房？他怎么盖的房？关于房屋的由来，可能你会说跟成因差不多，这个成因是基于客观事实，那么这个由来它指的是什么呢？是谁建的房？谁批的？你从谁手上买？那么它占了这么大的地，搞了这么大的建设，它的背后必然是有人做了相应的支持，或者说有某些你并不知道的因素，造成了你买的房的成立。这是从我们自身的角度。
第二个方面，既然是小产权那么它的存在是不是有一个管理？为什么我们会说他有一个管理？从两个方面来说，第一你们的生活设施，跟你们生活相关的，比如说水，谁给你们接通的水？谁给你接通的电？为什么我们要从这个角度来说，因为这里面渗透的是一个政府的行政管理，大多数人或者说我们从通常意义上来理解，水电气相通，三通了，或者说五通了。那么这里面就涵盖或者说包含有政府的行政管理。既然有了成因，调查了由来，期间还夹杂着政府的行政管理，那么结合这三个这里面就有一个合法性的探讨，为什么会说有一个合法性的探讨？我们做一个最基本的假设，第一你们买房也好，通气也好，通水也好，通电这里面是不是有一个许可性的行为，水电气它是得到了许可的经营行为。第二有一个历史因素。第三是一个系统，这个系统包括三个方面，信义信赖，还有信任。信赖最主要指的是政府行政管理的宣传，据此我们可以分析得出我们的小产权房是怎样的一个定义，从我个人角度来说，或者说结合我们以往的实务经验，小产权要认定应该是做到尊重客观的历史，尊重客观成因综合考虑它的成因，综合考虑买入人的损失，综合考虑政府在这里面所起到的作用。如果说非拆不可，那就是怎么拆怎么补的问题。
今天我们就分享到这里，欢迎大家继续关注北京吴少博律师事务所关于小产权房的一系列视频分享，谢谢大家！
