时间：2022-12-20 11:52:59来源：法律常识
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本文作者：张春光律师【锦天城律所】
个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》
上海市第二中级人民法院（2020）沪02民终8963号民事判决认为，虽然买卖双方就系争农村房屋及自留地签订的《协议书》无效，但鉴于买方已按照协议约定支付房款，卖方亦按协议约定交付房屋，买方对房屋进行了翻建装修，且居住使用房屋已有十一年之久，在此期间卖方从未提出过异议。现卖方要求买方搬离并返还农村房屋及自留地，一审法院从遵循诚实信用原则和维护社会关系稳定角度出发，对卖方的诉请不予支持，尚无不当。
上述观点并非新观点，上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第334号民事判决、上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第3319号民事判决、上海市第二中级人民法院（2018）沪02民终8271号民事判决、上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终2201号民事判决等判决也持此观点。我在我的微信公众号“合同效力实务研究”（微信号：minshangfa2015）写过很多关于上海农村房屋买卖的文章，本文再介绍一下上海农村房屋买卖的相关法律问题。
一、合同效力
本文首先介绍一下《民法典》的相关规定，再介绍《民法典》生效之前的相关规定（因为大多数的农村房屋买卖发生在《民法典》生效之前）。
（一）一般法理
1、《民法典》的相关规定
第143条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”
第144条规定：“无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。”
第146条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”
第153条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”
第154条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”
2、《民法典》生效之前的相关规定
《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”
《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
《合同法解释一》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”
《合同法解释二》第14条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”
《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号第15条规定，正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。
《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号第16条规定，人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。
《民法总则》第143条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”
《民法总则》第153条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”
《民法总则》第154条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”
“九民纪要”第30条规定，合同法施行后，针对一些人民法院动辄以违反法律、行政法规的强制性规定为由认定合同无效，不当扩大无效合同范围的情形，合同法司法解释（二）第14条将《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”。此后，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》进一步提出了“管理性强制性规定”的概念，指出违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情形认定合同效力。随着这一概念的提出，审判实践中又出现了另一种倾向，有的人民法院认为凡是行政管理性质的强制性规定都属于“管理性强制性规定”，不影响合同效力。这种望文生义的认定方法，应予纠正。人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。
“九民纪要”第31条规定，违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理。
综合上述规定可以看出：
（1）“九民纪要”出台之前，法律、司法解释等对合同无效的规定归纳起来就是：违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效。但对于何谓“效力性强制性规定”并未作出直接明确的规定。
（2）“九民纪要”的进步：
a.对“效力性强制性规定”和“管理性强制性规定”做了进一步的界定和列举：
“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。
关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。
b.违反规章的合同可能因违反公序良俗而无效
违反规章不会直接导致合同无效，但是该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。也就是说，内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等的规章是关于公序良俗的规定，违反这些规章就是违反公序良俗，违反公序良俗，根据《民法总则》第153条的规定，合同无效。
（二）具体到农村房屋买卖合同的效力
1、相关法律规定
《土地管理法》（2020年01月01日生效）第9条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”
《土地管理法》（2004年08月28日生效）第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。……”第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”（注：该规定属于管理性规定，而非效力性规定）
《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。” 第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”从上述法律的规定可以看出购买农村宅基地房屋是不符合法律规定的，但是，上述法律又没有明确禁止。
《房地产法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”农村宅基地上建造的房屋时“未依法登记领取权属证书的”房屋，但是《房地产法》的适用对象是“城市房地产”【《房地产法》第1条：为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。】
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“……农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。……农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
2、结论：从全国看，法院一般都是将非同一农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同认定为无效合同
司法实践中，法院一般都是将非同一农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同认定为无效合同：有些判决认为非同一集体经济组织之间的农村房屋买卖合同无效是因为违反了上述某一条法律的规定【如《土地管理法》（2020年01月01日生效）第9条】；有些判决并未直接援引某一个具体的条文来认定合同无效，只是含糊的以买卖双方非同一农村集体经济组织成员为由认定合同无效。但是，纵观上述法律法规，似乎不能直接得出结论——非同一农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同无效【这也使得上海高院的规定（详见下文）在法理上讲的通】。
二、上海高院的规定和代表性案例
上文是根据全国性的法律法规等规定来分析农村房屋买卖合同的效力，但是农村房屋买卖问题并非一个简单的法律问题，所以研究每个地方的具体政策和案例，对于判断发生在该地区的农村房屋买卖合同的效力及相关利益（如动迁利益）分配有着举足轻重的作用。
（一）上海高院的规定
《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》规定：
第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。
对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：
第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。
第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。
（二）经典案例
1、同一乡镇村民间的买卖，合同合法有效
上海一中院（2019）沪01民终9789号民事判决及该案一审判决认为，同一乡镇村民间的买卖，合同合法有效，《土地管理法》第62条规定的农村村民“一户一宅”非禁止性规定，违反该规定不会导致农村房屋买卖合同无效。
上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第3527号民事判决认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被上诉人在向上诉人购买系争房屋时，与上诉人是同一乡镇的村民，具有农业户口，具备拥有宅基地房屋的资格。上诉人与被上诉人签订的《转让房屋协议》是双方当事人的真实意思表示。合同签订后，被上诉人依约向上诉人支付了全部购房款并实际入住系争房屋至今，该合同已经履行完毕。此外，双方间的房屋买卖行为已经过政府有关部门的审批，被上诉人也已取得了系争房屋的宅基地使用权证，应为合法有效。上诉人在合同履行二十多年后起诉要求确认房屋买卖合同无效，主张房屋归其所有，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第1981号民事判决认为，罗1与罗2签订的《转让协议》，系双方真实意思表示，是兄弟间对各自所属老宅的处分。《转让协议》签订后，罗2依约向罗1支付了对价，罗1亦向罗2交付了房屋，《转让协议》至此已履行完毕。在上述协议履行完毕后的十余年中，协议所涉老宅历经数次拆除及翻建，在此期间，罗1也从未就老宅的转让提出过异议，现罗1在他处有居住房屋的情况下，要求确认《转让协议》无效并要求确认成为并非其出资建造的某宅8号房屋之产权人，不仅缺乏依据，亦有违诚实信用原则，本院实难支持。
上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第801号民事判决认为，本案争议焦点是被上诉人与莫某某签订的系争宅基地房屋买卖协议是否有效，上诉人主张被上诉人给付土地使用权补偿款是否有依据。系争宅基地房屋来源于莫某某一家申请建造，虽1991年该房屋的宅基地使用权登记至上诉人名下，但被上诉人买售房屋后，一直居住至被拆迁已长达十六年之久，上诉人应当知晓，从未提出异议，现提起本案诉讼，有违诚信原则。即便上诉人认为莫某某无权处分，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。另外，被上诉人系金汇镇资福村村民，系争宅基地房屋座落金汇镇光星村，本案买卖系发生在本镇范围内农村集体经济组织成员之间，因此，该房屋买卖协议亦应当有效。
上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第2574号民事判决认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，袁xx与钱xx签署《房屋买卖合同》后，钱xx支付了全部房款，袁xx、张xx、袁xx、寿xx亦将涉案的宅基地房屋交付给钱xx居住使用，距今已有十五年之久，该合同已履行完毕。另该合同亦经过有关部门批准，应为合法有效。【注：买卖双方为同一乡镇村民】
2、本着尊重现状的原则，不宜再认定合同无效，买受人更无需返还房屋
上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第2400号民事判决认为，尽管被上诉人并非系争房屋所在地的集体经济组织成员，但双方当事人的买卖行为发生在1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定农民的住宅不得向城市居民出售之前，且协议已经当地法律服务所见证，协议签订后，被上诉人已按约支付了全额房款并实际使用系争房屋近二十年之久，双方当事人理应尊重现状，维持被上诉人对系争房屋继续占有、居住和使用的权利。上诉人以双方签订的转让协议无效为由要求被上诉人返还系争房屋，有失公平和诚信，本院不予支持。
上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终5290号民事判决认为本着尊重现状、维护稳定的原则不宜再认定案涉农村房屋买卖合同无效。
上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终5290号民事判决认为，许某某与盛某某就案涉房屋买卖签订的《房屋转让协议书》，系双方真实意思表示，且该合同已全面履行完毕。许某某将案涉房屋交付盛某某，盛某某支付全部购房款并已居住使用案涉房屋近二十年。期间，盛某某实际取得农村土地承包经营权证，对土地进行改建、修建。据此，许某某以盛某某并非界山村村民以及盛某某已获得颜家村土地征收安置为由，主张双方所签《房屋转让协议》无效，缺乏法律依据。一审法院本着尊重现状、维护稳定的原则，判决驳回许某某的诉讼请求，本院予以认同。
上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终10627号民事判决认为，葛某华等三人提起上诉，坚持其一审诉请及相关理由，对此，一审法院根据双方签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示且已实际履行多年，袁某德等三人亦长期实际居住系争房屋至今等情况，认定葛某华等三人提起本案诉讼要求确认上述协议无效有违诚信原则，故而未予支持其相应诉请，该处理合情合理。
上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终3653号民事判决认为，民事活动应遵循等价有偿、诚实信用的原则。上诉人孙正华一方将系争房屋出售给被上诉人张清，上诉人许乾经由村法律服务所的见证又从张清处购得该房屋，上述行为均系各方当事人的真实意思表示，孙正华一方已将系争房屋交付给张清并从其处取得了购房款，相应的，许乾亦向张清付清了购房款并装修入住系争房屋，故此，关于系争房屋的买卖合同均已实际履行完毕，许乾实际居住使用系争房屋也长达数年之久，故孙正华一方在出售系争房屋十余年后提起本案诉讼要求返还房屋，有违诚信，本院难以支持。【一审判决确认合同无效，返还房屋，二审改判驳回原告确认合同无效和返还房屋的诉请】
上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终921号民事判决认为，上诉人将系争房屋转让给了被上诉人，并收取了被上诉人的买房款，且买卖合同已履行完毕。被上诉人在此基础上，主张对系争房屋享有居住使用权，依法有据。原审法院在查明了本案事实后，依法判决支持被上诉人的诉请，并无不当，本院予以维持。【对合同效力未作表态】
3、宅基地买卖合同无效，房屋买卖合同有效
上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终4244号民事判决认为，宅基地使用权和其上的房屋所有权系两种不同的物权，前者属于土地用益物权，后者则属于不动产所有权，且依据现行法律规定，前者仅能为具有本集体经济组织成员资格的主体所享有，后者则无此限制。因此，在农村宅基地房屋转让合同中，有关宅基地使用权或所有权转让的约定，因违反现行法律的强制性规定而归于无效，但有关房屋所有权转让的约定，仍应认定为有效。查现有证据，上诉人与案外人辛某签订的《房屋转让协议》仅约定了系争房屋所有权的转让事宜，并不涉及宅基地使用权或所有权的转让，故该份协议应属合法有效。基于买卖双方已完成房屋交付且买受方已按约付清购房款之事实，应当认为，系争房屋的所有权（自购房款付清之日）已归于买受方，基于房屋所有权而产生的拆迁补偿利益亦应由买受方享有。
4、房屋买卖合同无效，但买受人不需返还房屋给卖售人
上海市第二中级人民法院（2020）沪02民终8963号民事判决认为，虽然买卖双方就系争农村房屋及自留地签订的《协议书》无效，但鉴于买方已按照协议约定支付房款，卖方亦按协议约定交付房屋，买方对房屋进行了翻建装修，且居住使用房屋已有十一年之久，在此期间卖方从未提出过异议。现卖方要求买方搬离并返还农村房屋及自留地，一审法院从遵循诚实信用原则和维护社会关系稳定角度出发，对卖方的诉请不予支持，尚无不当。
上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第334号民事判决认为，二审审理中，上诉人某甲与被上诉人某乙均确认2003年1月10日签订的《房屋转让协议书》无效。上诉人虽同意协议无效，但认为系争房屋交付使用已近九年，现被上诉人要求确认协议无效，是因为农村房屋动迁利益巨大，因此上诉人认可协议无效，但不同意返还房屋。对此本院认为，上诉人占有使用系争房屋已近九年，由于近几年房屋土地升值，被上诉人借城镇居民不得购买农村宅基地住宅之规定，反悔原协议，要求收回房屋，明显违背诚实信用原则，因此上诉人主张维持系争房屋使用现状，遇有动迁双方再协商的意见，符合本案的客观情况，上诉人的主张可予准许。原审判决上诉人返还房屋不当，本院应予纠正。
上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第3319号民事判决认为，1986年生效的《土地管理法》中未见有禁止城镇居民购买农村房屋之规定，且吴国兴与马明根之间就农村私房进行的买卖得到了政府主管部门的批准，办理了合法手续，并已得到完整的履行，足见政府主管部门对于该买卖行为是给予认可的。退一步而言，即使双方签订的房屋买卖合同的效力存在瑕疵，在双方合同履行至今已逾二十年的情况下，上诉人却以合同无效为由要求被上诉人返还房屋，有失公平和诚信，双方应尊重现状，维持被上诉人对房屋继续占有、居住和使用的权利。
上海市第二中级人民法院（2018）沪02民终8271号民事判决认为，非农户口者购买农村房屋的房屋买卖合同无效，但是“本着尊重现状、维护稳定的原则”系争房屋不宜再由买受人返还卖售人。
上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终2201号民事判决认为，鉴于农村房屋买受人并非系争房屋所在地农村集体经济组织成员，系争农村房屋买卖合同亦未经有关组织部门批准，故买受人无权要求确认系争农村房屋买卖合同有效。但本着尊重现状、维持稳定以及诚实信用的原则，买受人对系争房屋享有占有、使用、居住的权利。
5、合同无效，相互返还
上海市第一中级人民法院（2017）沪01民终14673号民事判决认为，根据查明的事实，涉案房屋属于农村宅基地房屋，上诉人与被上诉人均非房屋所在地集体经济组织成员，双方签订的房屋转让协议书亦未得到相关有权部门批准，一审法院据此认定上述转让合同无效，于法有据，本院予以维持。合同既已无效，则因该合同取得的财产应当予以返还，故被上诉人理应有权要求上诉人返还其已支付的购房款。
上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终5995号民事判决认为，系争房屋为农村宅基地房屋，而上诉人范某某在与王某某就系争房屋签订《房地产居间合同》时系城镇户口，其不具备购买该房屋的资格，并且范某某买卖房屋未经过相关组织和部门的批准，不仅合同尚未履行完毕，而且系争房屋亦未交付范某某实际使用，故《房地产居间合同》当属无效。范某某主张系争房屋已经遇到动迁，但房屋动迁利益为房屋价值的转化形式，鉴于范某某无法取得房屋的所有权，其主张房屋动迁利益，亦缺乏依据，本院不予支持。
三、动迁利益的分配
之所以将动迁利益的分配单独拿出来作为一部分，就是因为很多农村房屋买卖合同纠纷就是因为动迁利益巨大而产生的。
（一）合同有效，则动迁利益全部归属于买受人（新的房屋所有人）
（二）合同无效的情形
根据上海高院的规定，“合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋”的情形下，法院可以认定合同无效。
《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
简言之，合同无效，就要返还原物。房屋及宅基地在返还原房屋所有人之后发生动迁的，动迁利益全部归属于原房屋所有人。在房屋及宅基地返还原房屋所有人之前发生动迁且房屋买受人被列为被动迁人的，动迁利益就要在买受人和卖售人之间进行分配，而分配的方法，可以参照上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3216号和上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第3659号民事判决的观点——房地分开，即房屋的动迁利益全部归属买受方，土地使用权动迁利益在买卖双方之间进行分割（法官综合各种因素自由裁量）。
（三）对合同效力暂时不表态的情形：动迁利益在卖售人与买受人之间按照3：7的比例分配
农村房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋是农村房屋买卖的最常见形式。对此农村房屋的拆迁利益，《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》规定卖售方和买受方按照3:7的比例分配，其法理基础是什么？3:7的比例具体如何计算？
1、《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的规定
《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》规定：“……第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。……按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。”
2、法理基础
农村宅基地使用权的流转受到很大的限制，非本集体经济组织成员之间不得转让。即便农村房屋的买受人（非本集体经济组织成员）已经支付全部房屋价款，并已实际入住，也不能依据“地随房走”的法理获得相应宅基地的使用权，宅基地的使用权人依旧是房屋出售方。农村房屋动迁，其动迁利益的一部分来自宅基地的使用权的评估价。此外，动迁补偿款或者动迁安置房都有对本集体经济组织成员的“福利”的性质，这也应当是给卖售人的利益。因此，农村房屋出售方可以获得一定的动迁利益。
3、计算方法
“购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。”对该规定的理解，重点是如何理解“补偿款”。农村房屋的动迁一般都是动迁组依据被动迁房屋的评估价等计算动迁补偿款，被动迁人再用该动迁补偿款（多退少补）购买优惠价的动迁安置房。
买受人获得了以下两部分利益：（1）动迁补偿款。（2）购买动迁安置房实际支出的房款（优惠价）与市场价的差价。这两种利益可以用“动迁利益”来概括。
因此，《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》中的“补偿款”应当是指“动迁利益”，而不能简单从字面上理解为“补偿款”。
因此，农村房屋的卖售人可以获得的利益有两部分：（1）动迁款补偿款的30%；（2）购买动迁安置房实际支出的房款（优惠价）与市场价的差价的30%；
附案例一：许某某与盛某某农村房屋买卖合同纠纷案
案情简介：1999年1月5日，许某某（甲方）与盛某某（乙方）签订一份《房屋转让协议书》，约定甲方愿将坐落在金山区XX镇XX村XX组的一幢正房二间三层楼、厢房一间三层楼、小屋一间三层楼，占地面积为124平方米，建筑面积为（124平方#3层）共372平方米的私有住宅房（以下简称“案涉房屋”）以4万元出让给乙方。合同约定，根据乙方要求在1999年1月5日之前首先预付房屋订金1万元给甲方，其余钱款到1999年6月30日之前全部付清给甲方。合同还约定了其他事项。金山区第二公证处出具《公证书》一份，对许某某、盛某某签订的《房屋转让协议书》进行了公证。后甲、乙双方皆如约履行，乙方至此以后居住在案涉房屋内。
1991年12月15日金山县土地管理局出具的一份农村土地承包经营权证，载明：土地使用者许某某，土地坐落在XX乡XX村XX组。2005年8月31日，上海市金山区人民政府发放《中华人民共和国农村土地承包经营权证》，载明发包方为金山区张堰镇秦望村民委员会，承包方为盛某某，承包方住址为金山区XX镇XX村XX组，承包期限自1999年8月1日至2029年7月31日止，承包方式为家庭承包经营。
1999年3月18日，金山区干巷镇颜家村村民委员会向金山区公安分局（以下简称“公安分局”）及张堰镇派出所（以下简称“派出所”）出具《证明》一份，载明“我村十六组村民盛某某因夫妻投靠，已在本区XX镇XX村XX组受让了他人房屋，经我村村民委员会商量决定，同意其申请将户口迁入到本区XX镇XX村XX组的要求。”同日，金山区张堰镇界山村村民委员会向派出所出具《户口移入证明》一份，载明“兹由张堰镇界山村民委员会，同意干巷镇颜家村十六组村民盛某某的户口移入我村八组。因XX村XX组许某某的房屋，定居于本村八组，望贵所给予办理户口。”1999年4月10日，许某某向公安分局及派出所提交《申请报告》一份，内容为因其在金山区张堰镇上购置了商品房，故将案涉房屋转让给盛某某夫妇，并括号注明房屋转让合同经金山区第二公证处公证。为今后生活、工作及户籍管理方便，盛某某要求将其本人户口从XX镇XX村XX组，迁入到XX镇XX村XX组，求批复。嗣后，许某某以农村宅基地系集体所有不能买卖为由，要求各自返还财产未果，遂涉诉。
一审中，许某某提供2017年11月28日上海市农村土地承包经营权农户信息表一份，发包方为张堰镇秦望村民委员会，承包方为盛某某。承包起始日期为1999年8月1日，终止日期为2029年7月31日。
裁判原文节选
一审【案号：上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初13359号】许某某和盛某某签订《房屋转让协议》后，盛某某依约向许某某支付购房款40,000元，许某某亦向盛某某交付了房屋，许某某、盛某某双方皆按照约定实际履行完毕。迄今为止，盛某某及其家人在案涉房屋上已生活居住将近20年，期间对案涉房屋及土地进行了改建、修建，并实际取得了农村土地承包经营权证。在盛某某居住期间，许某某曾出具申请书，请求相关部门为盛某某办理落户界山村的手续，界山村委会亦出具证明表示愿意接受盛某某为本村村民，同意盛某某户口迁入。事实上，盛某某已经是张堰镇界山村的村民，只是未办理户口迁入手续。在协议签订后，许某某并未就盛某某购买案涉房屋一事提出过任何异议。综上，一审法院认为，尽管盛某某购买案涉房屋未经有关组织和部门批准，但许某某、盛某某就《房屋转让协议》已履行完毕，盛某某占有、居住、使用案涉房屋已长达20年，且已取得土地承包经营权证，一审法院本着尊重现状、维持稳定的原则，对许某某主张《房屋转让协议》无效，要求返还各自财产的请求，不予支持。
一审法院审理后，于2018年3月8日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定判决：驳回许某某的全部诉讼请求。案件受理费800元，由许某某负担。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终5290号】许某某与盛某某就案涉房屋买卖签订的《房屋转让协议书》，系双方真实意思表示，且该合同已全面履行完毕。许某某将案涉房屋交付盛某某，盛某某支付全部购房款并已居住使用案涉房屋近二十年。期间，盛某某实际取得农村土地承包经营权证，对土地进行改建、修建。据此，许某某以盛某某并非界山村村民以及盛某某已获得颜家村土地征收安置为由，主张双方所签《房屋转让协议》无效，缺乏法律依据。一审法院本着尊重现状、维护稳定的原则，判决驳回许某某的诉讼请求，本院予以认同。综上所述，许某某的上诉理由不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人许某某负担。
本判决为终审判决。
案例二：刘某亮诉刘某诚农村房屋买卖合同纠纷案
案情简介：本案争议的宅基地位置为上海市松江区xxx桥xxx浜，证号073902，土地使用者为“刘明成”，立基日期为1991年9月8日，立基人口为“刘明成”、沈xx、刘甲。宅基地核定使用面积为198.84平方米。1996年4月8日，刘某诚与刘某亮签订协议书一份，约定：由上海松江xx镇xx村1队刘某诚（以下简称甲方）将居住房屋卖与江苏省邗江县xx乡xx村徐巷小队刘某亮（以下简称乙方）。一、甲方现建房面积：楼下（二间）、楼上（二间）、小房（二间），总建房面积114.42平方米，甲方现将以上房屋卖与乙方。二、甲方现宅基地范围：东至房墙之中、南至房墙外侧4米止、西至房墙外侧止、北至房墙外侧1米止，总宅基地面积198.84平方米，甲方现将以上宅基地使用权转让给乙方。三、付款方式：1、本协议经双方签字后生效。乙方先预付定金1万元（壹万圆整）给甲方。2、待甲方搬迁后，乙方将余额壹万圆整一次付清给甲方。本协议双方签字后，生效后。甲、乙双方都不得违约。如有违约，一切经济损失，后果都由违约一方负责。本协议自甲、乙双方签定日起生效。刘某诚与刘某亮均在该协议上签字，立据人沈旭斌在协议上签字予以确认。刘某诚于1996年4月8日将房屋交付给刘某亮。1996年6月23日，刘某亮将总房款人民币（以下币种相同）20,000元全部支付刘某诚。刘某亮、刘某桃主张在购买该房屋后于2007年进行了装修，金额约为3万余元。刘某诚认可装修事实，但主张装修金额约1万元。2010年6月14日，松江区中山街道建设委员会作为甲方、上海松江茸城动拆迁有限公司作为甲方代理人、刘某亮、刘某桃（证件名称为073902号宅基地使用证）作为乙方签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。根据该协议第一条约定，乙方所有的房屋坐落在中山新xx村338号，房屋结构砖混，建筑面积187.88平米；第二条约定，乙方住房经上海地维房地产估价有限公司评估，其房屋安置单价结合成新为／元/平方米。根据《若干规定》规定，松江区县政府规定的被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平米建筑面积的土地使用权基价750元，价格补贴600元/建筑面积。第三条约定，甲方应当支付给乙方货币补偿款354,879元，计算方式为：101,241元+（750元+600元）×187.88平方米=354,879元。第四条约定，甲方应支付给乙方棚舍和其它附属物补偿款42,671元。第六条约定，甲方支付乙方搬家补助费3,758元、设备迁移费／元。第十二条约定，双方约定其他事项：1、临时过渡费8元/平方米/月×24个月×187.88平方米=36,073元；2、奖励费12元/平方米×187.88平方米=2,255元；3、购房补贴300元/平方米×187.88平方米=56,364元。本协议以上合计496,000元。乙方承诺于2010年6月24日前搬家交房的，甲方支付速签速搬奖10,000元/户。签订上述协议后，刘某桃领取了速签速搬奖及预付款合计110,000元，暂留定房款为396,000元。根据中山苑二期动迁安置情况表显示，动迁户本次加副业房后应安置面积187.88平方米，原保留款396,000元+副业房0元+副业房过渡费0元+保留款加副业房金额合计利息28,050元+至2013年11月30日过渡费金额7,816元，合计应付款431,866元。楼梯号11、室号101、套型建筑面积112.52平方米、楼层单价2,098元、使用应安置面积112.52平方米、应安置面积金额236,067元、超10%以内面积0平方米、超10%以内面积金额（+700）0元、超20%以内面积0平方米、超20%以内面积金额（+1400）0元、超20%以外面积0平方米、超20%外面积金额（+9000）0元、1套房金额合计236,067元；楼梯号21、室号604、套型建筑面积112.76平方米、楼层单价2,268元、使用应安置面积75.36平方米、应安置面积金额170,916元、超10%以内面积18.788平方米、超10%以内面积金额（+700）55,763元、超20%以内面积18.612平方米、超20%以内面积金额（+1400）68,269元、超20%以外面积0平方米、超20%外面积金额（+9000）0元、1套房金额合计294,948元。2套房金额合计531,015元，缺额99,149元，刘某亮、刘某桃将缺额部分补交。该两套房屋已实际交付刘某亮、刘某桃，该两套房屋大产证已经办理完毕但小产证尚未开始办理，现刘某亮、刘某桃实际居住使用的为101室房屋。604室房屋现登记的权利人为案外人上海xxx置业有限公司。审理中，双方确认，安置房屋时101室房屋的市场价单价为11,098元，604室房屋的市场价单价为11,268元。2014年4月31日、8月20日，刘某诚曾两次向一审法院提起诉讼，后分别按撤诉处理、撤回起诉在案。另查明，刘某诚和沈xx为夫妻关系，刘某诚与刘甲为父子关系。沈xx、刘甲向原审法院出具说明函，明确关于上海市农村宅基地使用权审核表登记的相关应获得的拆迁补偿权利均一并由刘某诚行使。上海市农村宅基地使用权审核表中的“刘明成”系笔误，双方当事人均对此予以确认。刘某诚诉称，刘某诚系上海市松江区xxx桥xxx浜宅基地的权利人。2010年6月，上海市松江区中山街道动拆迁管理办公室发布宣传资料，刘某诚宅基地列入拆迁范围。拆迁单位在未查清事实的情况下，擅自与刘某亮、刘某桃签订了拆迁补偿安置协议，并否定了刘某诚作为被安置对象的合法权利。经了解，刘某亮、刘某桃于本次拆迁过程中分配了拆迁安置房屋两套，分别为上海市松江区茸惠路***弄***号604室、茸惠路***弄***号101室的房屋。该两套房屋总面积225.28平方米，双方曾共同确认房屋市场价为每平方米12,500元。刘某诚认为，本次拆迁实质为房屋安置，两套房屋均属于拆迁利益，刘某诚有权要求刘某亮、刘某桃返还拆迁利益中刘某诚应得部分。据此，刘某诚请求法院判令：刘某亮、刘某桃向刘某诚返还拆迁利益1,090,400元。刘某亮、刘某桃辩称，不同意刘某诚的诉请。刘某诚与刘某亮于1996年4月8日双方就房屋的买卖签订了协议书，协议内容并不涉及土地的买卖。该房屋买卖协议是双方真实意思表示，购房款项早已支付完毕，故协议合法有效。其同拆迁公司签订的合同是处分自己的财产，没有损害刘某诚的利益。刘某诚在拆迁前对房屋买卖从未提出异议，故刘某诚主张违反诚信原则，拆迁利益应当归刘某亮、刘某桃所有。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3216号】本案中，刘某诚与刘某亮于1996年签订系争宅基地上所建房屋的转让协议，由刘某亮、刘某桃实际使用至拆迁时止，后因拆迁利益的分配产生争议。刘某诚主张刘某亮、刘某桃侵犯其宅基地使用权并要求分割相应安置房购房指标。刘某亮、刘某桃对刘某诚要求分割拆迁补偿的依据及具体补偿标准均提出异议。双方主要争议焦点为刘某诚、刘某亮、刘某桃关于拆迁权益的分配。现系争宅基地及地上物已经动迁，宅基地和地上物的权利均化为货币补偿和安置房购买指标，以下就各方拆迁权益的享有进行阐析。1996年，刘某诚同刘某亮签订协议书，出售系争宅基地上的房屋。现房屋实际交付达十多年之久，因此本着诚实信用，维护交易安全的原则，原审法院确认刘某亮应当享有系争宅基地上房屋等地上物的所有权，遇动迁时享有地上物的拆迁权益。尽管地随房走，房屋等地上物转让直接导致系争宅基地实际使用人的变更。然而，农村宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。刘某亮并非系争宅基地房屋所在地的集体成员，系争房屋相对应的宅基地使用权转让未经县级以上政府部门批准同意，事后也未办理相关更名手续，故从法律上并未实际成为系争宅基地的合法使用权人，遇拆迁时不能完全享有宅基地使用权的补偿。因此，刘某诚有权基于宅基地使用人权益分割拆迁利益。系争宅基地及其地上物的补偿分为两部分：一为现金补偿，二为拆迁安置房购买权。首先，关于现金补偿部分。本着尊重现状、考虑到近年来房价上涨和刘某亮、刘某桃实际使用系争房屋已达数十年及其使用期间对房屋的管理和贡献，在扣除刘某亮购买时的房款20,000元之后，酌情进行分割，刘某诚应得拆迁款为156,559.80元。其次，关于拆迁安置房购买权部分，即安置房屋市场价与实际购买价的差额部分。刘某桃、刘某亮实际被安置的总面积为225.28平方米，故系争房屋拆迁所应得的安置房的市场价和优惠价的差价总计为1,988,311.64元，同理，刘某诚应得购买安置房的补偿款为596,493.49元。两部分合计为753,053.29元。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，于二○一五年十月二十九日作出判决：刘某亮、刘某桃于判决生效之日起十日内支付刘某诚补偿款人民币753,053.29元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,614元，减半收取7,307元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费12,307元，由刘某诚负担3,808元，刘某亮、刘某桃负担8,499元。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第3659号】本案的争议在于被上诉人是否有权分割系争宅基地及其上房屋因拆迁所得的利益。对此，本院认为，虽然上诉人与被上诉人早在1996年已就系争房屋及宅基地使用权的转让签订了协议书，上诉人支付了对价并实际取得系争房屋长达数十年之久，但上诉人毕竟不是系争宅基地所在的农村集体经济组织成员，其与被上诉人之间关于系争宅基地使用权的转让也未能取得相关组织和部门的批准，故上诉人并非系争宅基地的合法使用权人。现系争宅基地及其上房屋已被拆迁，被上诉人作为系争宅基地的合法使用权人，理应享有相应的拆迁利益，有权要求予以分割。原审本着诚实信用及维护交易安全原则，综合考虑上诉人长期实际使用系争房屋的现状及对房屋的管理贡献因素，酌情对拆迁利益进行了分配，合法合理，并无不妥，本院予以支持。上诉人刘某亮、刘某桃的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,614元，由上诉人刘某亮、刘某桃负担。本判决为终审判决。
再审【案号：上海市高级人民法院（2016）沪民申2709号】农村宅基地为农村集体组织所有，其使用权限于集体组织成员所享有。虽然各方就系争房屋签订了转让协议，但因刘天亮、刘正桃并非系争宅基地所在的农村集体组织成员，故相应宅基地的使用权仍归刘明诚所享有，刘明诚有权就相应的动迁利益请求分割。原审综合考虑房屋价格、当事人对房屋的贡献等因素，判决刘明诚享受部分动迁利益并无不当。综上，刘天亮的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回刘天亮的再审申请。
案例三：施某某与宋某某、黄某昌等农村房屋买卖合同纠纷案
案情简介：案外人龚某某（兴）系原告丈夫，于2007年10月6日过世。案外人黄某某系被告宋某某丈夫、被告黄某昌、黄某菊的父亲，其于2011年8月11日因疾病死亡而注销户籍。涉案房屋坐落于上海市崇明区新河镇塔南村11生产队（新河马路XXX弄XXX号），属原告施某某名下的农村宅基地房屋。2000年3月14日，龚某某与黄某某就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，合同的出卖人为施某某，买受人为黄某某。合同约定，施某某将涉案房屋出卖给黄某某，房价为人民币43,000元，黄某某于合同签订之日一次性付清，宅基地使用证待房款付清后即交付给黄某某。该合同由龚某某代施某某在出卖人栏签名，黄某某在买受人栏签名，并由同村的黄兴昌作为中间人在合同上签名。黄某某在合同签订的当日即将房款人民币43,000元付给了龚某某，龚某某也将房屋的宅基地使用证交付给了黄某某。之后，黄某某对涉案房屋进行了装修并与三某某入住该房屋。2007年10月6日，案外人龚某某过世后，原告也并未就房屋买卖之事向被告提出异议。2011年8月11日，案外人黄某某因病去世被注销户籍，涉案房屋由被告居住使用至今。
另查明，案外人黄某某系非农业户口。
上述事实由当事人无异议的《房屋买卖合同》、《上海市农村宅基地使用证》及户籍证明等证据及庭审笔录予以证实。
裁判原文节选
一审【案号：上海市崇明区人民法院（2018）沪0151民初3941号】本案系争房屋系农村宅基地房屋，根据相关法律、法规的规定，非农村集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权，案外人黄某某系非农业户口，不具备农村集体经济组织成员资格，故案外人黄某某与龚某某签订的《房屋买卖合同》违反了国家有关规定，属无效合同。鉴于涉案房屋的转让及由被告居住使用已有十八年之多，原告述称其在丈夫龚某某去世后才发现买卖合同，但原告在知晓该合同存在后并未向被告提出过异议，且原告从未向被告主张过租金，故原告关于涉案房屋的买卖未经其同意，其一直以为涉案房屋系出租给案外人及三某某的述称不符合常理。考虑到黄某某已按双方约定的交易价格支付了房款，龚某某也已经交付了系争房屋及宅基地使用证，房屋买卖合同事实上已履行完毕，且被告对涉案房屋进行了装修后长期居住，从遵循诚实信用原则和维护社会关系稳定角度出发，涉案房屋不宜再返还，故对原告要求三某某返还系争房屋的请求不予支持。
综上所述，原告要求确认双方签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求本院予以支持，其余诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
一、案外人龚某某与案外人黄某某就转让上海市崇明区新河镇塔南村11生产队（新河马路XXX弄XXX号）房屋所签订的《房屋买卖合同》无效；
二、驳回原告施某某的其余诉讼请求。
案件受理费人民币376元，减半收取计人民币188元，由被告宋某某、黄某昌、黄某菊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
二审【案号：上海市第二中级人民法院（2018）沪02民终8271号】由于黄某某系非农业户口，故黄某某与龚某某所签订的《房屋买卖合同》因违法国家相关规定，一审法院判决该合同无效是有依据的。考虑到黄某某已按双方约定的交易价格支付了房款，龚某某也已交付了系争房屋的宅基地使用权证，且系争房屋由宋某某、黄某昌、黄某菊共同使用18年之久，施某某在此期间并未提出异议。双方间的买卖合同事实上已经履行完毕，故本着尊重现状、维护稳定的原则，一审法院认定系争房屋不宜再返还，本院认为并无不当。施某某要求宋某某、黄某昌、黄某菊返还系争房屋，本院不予支持。
综上所述，一审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费376元，由上诉人施某某负担。
本判决为终审判决。
案例四：朱某与方某某农村房屋买卖合同纠纷案
案情简介：1989年3月3日，方某某与朱某口头达成协议，方某某购买朱某在奉贤区XX镇XX村XX组的楼房三上三下、小屋三间等全部宅基地房屋，方某某当天预付了人民币（以下同）500元房款。1989年3月6日，双方签订房屋买卖合同，约定朱某将上述房屋出售给方某某，总房价为37,500元。之后，方某某陆续支付房款。自1989年3月3日至1992年6月22日共支付13笔房款，合计28,192元。
1992年6月，双方为购房事宜发生争执，经当时的调解组织调解，朱某同意将房屋交付方某某，将房屋钥匙交予方某某，之后方某某入住使用至今。1998年7月，方某某一家户口迁入该地址。
一审另查明，双方买卖的宅基地房屋现在为奉贤区XX社区XX村XX号。该处宅基地使用权人原登记在朱某名下，宅基地使用证编号为奉宅XXX-XX-XXX，该宅基地使用证原件仍在朱某处保管。方某某提供的自称从政府动迁部门拍照得来的“奉贤县农村宅基地使用权审核表”照片显示，“本证所示房屋已动迁注销。”庭审中，双方陈述该宅基地房屋已被列入动迁范围，等待签订动迁安置补偿协议。一审审理中，方某某与朱某争议房款是否已经结清，已付房款金额的事实。方某某主张在1992年6月经当时的调解组织调解，朱某自愿降价5,000元，然后在1992年6月22日方某某通过调解干部转交朱某3,000元后，双方结清了全部房款。朱某对降价5,000元、转交房款3,000元的事实予以否认，认为是方某某支付大部分房款后，又急着用房，所以朱某经书记等调解后才同意交房给方某某，之后朱某催讨剩余房款不着。一审法院认为，从之前13笔房款支付情况看，朱某均出具收据；方某某主张降低交易房价，结清全部房款，应当提供相应证据；现其无法举证，应承担举证不能的法律后果，对方某某降价和结清的主张一审法院不予采信。另外，方某某主张1990年1月2日支付房款1,300元之外，另与朱某商定用一船沙折价冲抵2,100元房款。朱某对此予以否认，认为一船沙就是折抵了该笔1,300元的房款。一审法院认为，1990年1月2日，朱某出具给方某某的“收款条”所写内容为：“今收方某某房款壹船沙壹仟叁佰元正。”并没有其他内容，方某某也没有提供其他证据来证明除该1,300元之外，用一船沙另行作价冲抵房款，一审法院采信朱某的主张，认定该一船沙就是作价1,300元抵作房款，为此朱某出具了该收条。对以上争议事实作为认定后，一审法院认定方某某共支付13笔房款共计28,192元。
二审另查明奉贤区XX社区XX村XX号房屋的宅基地使用人至今仍登记在上诉人名下。
裁判原文节选
一审【案号：上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初7804号】方某某与朱某原属同乡镇范围内集体组织成员，双方就奉贤区XX社区XX村XX号宅基地房屋订立的房屋买卖合同当属有效，双方应当遵守和全面履行。方某某诉请双方买卖合同有效，一审法院予以支持。现查明，朱某已经交付方某某涉案房屋，方某某已经实际居住使用，方某某对该宅基地房屋享有相应权益。按照现有证据，应认定方某某另有剩余房款未付，但朱某未提出反诉请求，一审法院不予处理。双方对是否由朱某交付宅基地使用证、什么时候交付等未予以明确约定，而一审法院认定有效针对的是双方对宅基地上房屋的买卖行为和买卖合同，农村宅基地房屋的买卖不同于城镇产权房的买卖，土地使用权不属法院管辖和处理范围，而且方某某没有宅基地使用证在法律上也不影响其对房屋权利的行使，方某某自己提供的“奉贤县农村宅基地使用权审核表”显示本证所示房屋已动迁注销，故方某某诉请朱某交付宅基地使用证，一审法院不予支持。
一审法院据此判决：一、确认方某某与朱某签订的关于奉贤区XX社区XX村XX号宅基地房屋的买卖合同有效；二、对方某某的判令朱某交付宅基地使用证的诉讼请求不予支持。案件受理费减半收取计525元，由方某某负担485元，由朱某负担40元。
二审【案号：上海一中院（2019）沪01民终9789号】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。“一户一宅”的规定并非法律法规禁止性规定，且双方签订房屋买卖合同时并无此规定，因此，上诉人上诉主张双方签订的房屋买卖合同因违反该规定而无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。《合同法》第一百六十七条关于分期付款的规定为合同解除条款，而解除的前提是合同有效，故上诉人依据该条规定主张双方签订房屋买卖合同无效，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人朱某负担。
本判决为终审判决。
