时间：2022-12-20 12:33:27来源：法律常识
又是一年3·15，过往一年，惠州楼市的主色调是灰色的。
在惠八条惠州最严厉调控政策和全国房住不炒的大背景下，市场从高位滑落，从热闹回归平静，多个品牌房企爆雷，严重影响了行业的发展和市场信心，购房者的各种维权行为不断上演。
来自惠州市房地产行业协会统计数据显示，过去的2021年，惠州房地产行业投诉，集中在定金退费、合同纠纷、销售违规、延迟交楼、质量瑕疵等方面。其中诉求开发企业退费问题占比56%，合同纠纷问题占比8%，开发企业涉嫌违规销售问题占比8%，.车位买卖纠纷问题占比6%，其他相关（优惠及赠品纠纷、延期交楼、房屋质量瑕疵、收取律师见证费、补足土地年限等）问题（合计占比22%）。
南都记者梳理，2021年关于房地产行业的维权和此前维权多集中在中小房企不同，大行业危机让更多的品牌房企出现在维权的榜单上。上述投诉问题大部分是开发商的原因，但是也有购房者自己的问题。而解决这些问题除了要靠监管部门的强力监管之外，我们依然期待随着随着行业自律的加强，业主法律意识的提升，让购房者的合法权益能得到更好的保护。
01：
定金纠纷（开发商退费问题）
现象描述：
每一年定金纠纷都是房地产市场最多的纠纷投诉类型，实际上商品房交易中的定金，是指当事人在合同订立前或支付房款前，由购房者向开发商支付一定数额的金钱。惠州一般都是5万到10万不等的行业约定俗规，洋房5万元，别墅10万块。
定金纠纷主要的类型就是购房者因为种种因素，在售楼案场下了定金，但随后要求退还定金，这里面有开发商的问题，主要是制造房源紧张，伪造销售气氛，售楼员为了卖房答应一些比如可以办理假离婚、假流水的承诺，最后因为政策或者客户自身征信、流水以及自身不想购买等其他原因无法兑现。
典型案例：5万元定金开发商不予退还
2021年7月份，业主谭先生爱人在中介的带领下，在仲恺天健盈丰花园缴纳了5万定金，但是在8月2号到楼盘，准备跟银行签订房贷按揭，银行工作人员称，征信存在问题，无法办理按揭。既然银行不给按揭贷款，交了定金谭先生自己是希望能够退回来，但开发商出示了他爱人签署的房屋认购书和销售流程监督表，里面都显示：若因为自己征信原因，无法办理按揭贷款，定金不退。
2018年4月29日，李芳(化名)与老公王胜(化名)在惠州大亚湾三远大爱城看中一套114.41平方米的房子，与开发商签订《认购协议书》，内文显示当时支付定金5万元，首付款为30%，约定在5月30日或之前付清。(备注内容为：若资料准备齐全需准时签约，约定于2018年5月10日前付首期20万元，2018年5月30日付清首期款并签约。)5月3日，李芳拿小孩的资料去楼盘，想给小孩办理入读幼儿园和小学。她才发现，房子附近的幼儿园根本就没有建，而销售员之前却忽悠她有小学，到附近一家小学上学，需要多交3.5万-4万才能入读。“销售员说读书可以帮忙搞定，但这些额外的花费，销售员之前都没告诉我。”于是，李芳想退定。销售经理说，没有幼儿园不是构成退房的理由，不给退定金。
02：虚假承诺（违规销售）
现象描述：
虚假承诺也是房地产市场常见的购房陷阱之一，主要是利用购房者和开发商之间的信息不对称。惠州的房地产投诉的虚假承诺主要分两种类型，一种是销售员在销售的行为中，故意避重就轻，隐瞒项目的不利因素，比如垃圾站、高压线等，对于购房者关心的学校、医院、地铁、配套等问题进行选择性忽略。或者直接虚假承诺，人为拉近城市主要市政配套和交通干线和项目的距离，对楼盘的景观、园林、户型进行夸大性描述，导致购房者利益受损。
另外一种虚假承诺，就是恶意欺诈，比如故意隐瞒土地年限，恶意编造周边莫须有的学校、商场以及城市利好。或者明知相关法律法规不允许，比如与银行关系好，可以做假流水等等，导致购房者下定金之后，无法购房，这种虚假承诺取证困难，而且一般购房者都没有保存录音等直接证据的习惯，导致维权艰难。
典型案例：买房说是公园交楼成祠堂
2021年4月，惠州博罗佳兆业东江新城多名业主向南都投诉称，开发商售楼时宣传该楼盘十二期东面要建配套“九曲流水”公园，临交楼时却发现公园未建，却建了个祠堂。
业主罗女士表示，佳兆业东江新城售楼时告知并宣传，将在十二期东侧建九曲流水公园，从未告知我们12期内现存有村民旧祠堂，也未告知业主十二期东侧近处存在新建祠堂的可能性，当时沙盘也并无任何相关祠堂标识。”据业主罗女士等人介绍，后来他们收到开发商关于因疫情等原因要交楼延期的通知，于是前去了解工地进度，突然发现就在12期旁边，新建了一座祠堂。
针对质疑，佳兆业地产惠州公司回复称，“九曲流水”公园实际为基于项目排洪渠进行的绿化景观美化，祠堂为村民自建跟开发商无关，已协调当地村委对祠堂进行绿化、美化。南都记者从博罗县自然资源局获悉，经该局核查，该祠堂建筑属未经批准擅自建设，已发出《责令停止土地违法行为通知书》和《责令改正土地违法行为通知书》。
说好的一线江景变成二线江景了
2018年7月，多位水口合生愉景湾业主反映，当初销售人员口头承诺的绿地要开发建设高层洋房了，因为这块绿地刚好就在业主所在大楼和河堤之间，这一建，就有可能让他们的江景房再也看不到江景了，从业主提供的规划照片可以看到，在合生愉景湾新的规划图上，F1、E栋北侧一块空地将规划建设6栋高楼，而旧的规划图该位置没有建筑物。业主介绍，这六栋高层建设完成后，他们现有房子将被遮挡，这里就再也算不上一线江景了。针对合生愉景湾4期的规划开发建设情况，惠州市住房和城乡规划建设局水口片办事处相关负责人介绍，根据2007年12月经市政府批准的《惠州水口上马寮地区控制性详细规划》，业主目前所在的房子的地块为临江第二排，并非一线江景。
03：延迟交楼
现象描述：
延迟交楼主要是在购房合同约定的交楼期限内，因为开发商或者其他原因导致的无法正常在约定期限内交付给购房者的行为。惠州现行的购房合同一般约定的交房周期是在1年半到2年，而且在购房合同上都有具向的交楼时间要约。延迟交楼分为两种类型，一种是正常的延期交付，主要是政府相关手续、市政配套延迟导致的预期交付，另一种则是非正常延期交付，主要是因为开发商经济实力、股东间的纠纷、违规或者相关政府手续违法且无法办理等导致出卖人不能或者短时间内不能交付房屋的情形。
典型案例：股东有矛盾 未递交备案资料导致延迟交楼
2020年7月，多个业主投诉惠城小金口平逸豪庭逾期半年未交房。《购房合同》约定2019年12月31日交房，业主多次与开发商协商均未果。7月11日，惠州市创亿地产投资策划公司与业主在小金口综治信访维稳中心协商。此前，有业主还将此事投诉到网络问政，惠城区规划建设局回复，“目前平逸豪庭项目已通过五方责任主体验收，项目已竣工，但因内部股东矛盾问题，仍未向我局提交验收备案资料。
延迟3年后终于交楼
2020年5月11日，从2017年10月延迟交楼近3年的惠州明发高榜新城22栋、25栋开始按照约定交楼入伙。开发商称，现项目已经达到竣工验收标准，缺少总包单位的竣工证明，故现阶段项目没有竣工验收备案表，承诺2年内办理房产证，延迟交楼的赔偿金截止到2020年1月20日，将在一年内赔付。
从最开始的2017年10月份交楼，延迟到2017年12月，再延迟到2018年12月，然后到2020年5月份，业主表示，明发延迟交楼完全是自身原因造成的和小股东的纠纷以及和承建商的纠纷也新冠肺炎疫情没有关系，坚决要求赔偿金要包括所有延迟交楼时间。
04：货不对板（质量瑕疵）
现象描述：
货不对板原指开发商所提供的材料、材质和品牌与承诺不符，这是开发商最惯用的一种蒙人手段，在房地产行业的投诉中，货不对板主要是与事先承诺的外观、型号、材料、质量或品牌不符。南都记者梳理2018年惠州房地产行业中，关于货不对板的投诉主要集中在：一方面是精装修公寓和部分住宅，交楼后业主发现其装修标准和质量和开发商承诺的差距较大，没有和样板间一致，施工工艺或者装修材料的不一致性明显。
另外一个方面则是毛坯交楼后，开发商承诺的相关绿化、配套以及和样板间匹配的户型，在交楼后无法实现，或者部分功能无法使用，或者因为人为原因导致部分功能和规划和合同出入较大，导致业主维权，主要形式为漏水、瓷片脱落，绿地变成停车场，学校无法兑现，商业配套缺乏等。针对这种情况，一方面购房者要认真了解，尽量选择品牌大开发商，另外一方面只有通过法律手段解决。
典型案例：交楼后喷泉变大树，古树变树苗
2018年4月，丽景湾上2期业主罗先生称，之所以选择该小区的房子，是因为售楼部的宣传效果，让他感觉到该小区非常高档。售楼部的宣传海报介绍，源自丽景地产对建筑的极致要求，对生活的崇高敬意，丽景湾上决定推倒优美的1期园林聘请著名的园林设计大师执笔，花巨资重新打造超奢华园林。根据该海报上的设计效果图，2期园林内古树参天，绿化错落有致，有喷泉、有儿童娱乐设施、老年人活动中心等，步入小区，犹如进入了童话世界。但业主发现，宣传海报里规划的喷泉变成了一棵大树，海报里的参天古树变成了绿化树苗，连规划的儿童游乐场和老人活动中心也看不到了。业主们认为，开发商欺骗了大家，小区绿化与海报宣传货不对板。
买的精装修交楼变毛坯
2019年9月份，他花了将近60万元在新力帝泊湾购买了一套48.25平方米的精装公寓，根据双方所签《商品房买卖合同补充协议》，装修改造交付时间为2020年12月25日，如今已经超过了交付时间3个多月。该公寓的出卖人是惠州市均荣实业有限公司，他们前往收楼时发现，该公寓楼只售出七八套房子，当前仍是毛坯房。
黄先生称，惠州市均荣实业有限公司跟他协商，该公寓不打算精装修了，拟改卖毛坯房；他可以选择退房退款，也可以继续购买毛坯房。对此，黄先生认为，惠州市均荣实业有限公司违反了合同约定，退房可以，应按照合同相关约定对等赔付买受人。新力帝泊湾营销经理翁铎向南都记者解释称，当初，他们将该公寓楼委托给深圳一家房介代销，原计划做精装修后可租可售，没曾想，销售状况不佳，只销售出8套。目前，公司已经调整销售方案，不再做精装修直接销售毛坯房。根据公司高层研究出的方案，对于已售出的8套公寓，买受人可以选择退房，公司将会全额退款并按照贷款基础利率支付房款利息。
拿沙盘诱骗购房者买房没有大门只能走后门
“还我大门，还我入户大厅，恢复花园进出口，恢复正门绿化，人车分流，我们不要走后门。”2020年3月，位于惠州惠东平山嘉旺城花园开发商被投诉严重欺诈。该项目24栋和25栋的业主们称，开发商在预售期间“用假沙盘诱骗消费者买楼，导致三百多户业主买到货不对板的楼房”交付给我们的房子，前面是一条乡间小路和停车场，左边市政街道青广路，后面是幼儿园。”据业主张女士介绍，此前他们通过观看沙盘，聆听嘉旺花园销售人员的讲述，觉得布局满意的情况下，才分别购买了24栋跟25栋的房子。
但到了即将交楼的时候（2020年3月1日），有部分业主去到现场后发现24栋和25栋的一楼大堂入户大门朝向和买房时宣传的沙盘不相符，“我们发现小区没有大门只能走后门小区！”该楼盘现场销售工作人员称，目前摆放在售楼部的沙盘确实曾经更换过。该项目开发商、惠东金麒麟企业有限公司发布书面声明称，关于业主提出的大堂朝向问题是需要进行规划变更调整，需向政府相关部门报审报批。
05：刻意隐瞒
现象描述：
开发商的刻意隐瞒在销售过程中逻辑链条很简单，开发商为卖楼在梳理项目价值的时候，尽量避免把项目的缺点、问题凸显。与此同时，开发商依据规定在公示红线外不利因素的时候，要不把这些对购房决策行为产生重大影响的不利因素写的很小，要不就干脆收起来放在不显眼的地方，没有经验的购房者一般也不会问。
实际上针对开发商销售过程中的刻意隐瞒某些不利因素，也属于虚假宣传的范畴。要单独强调这一现象的原因就是，过往数年，房地产行业以销售为导向的大原则的背景下，部分销售员和中介机构为了促成房子的销售，刻意隐瞒了房子在红线外的不利因素，以及重要的规划存在的事实，对购房者的心理和精神造成重大损害，或者让房子后期的使用价值打折的事实。主要集中在隐瞒房子周边的墓地、垃圾场、变电站、大的噪音来源。要避免开发商销售的恶意隐瞒，购房者要提前做好功课，在购买前要多查询和实地查看，才能避免上当。
典型案例：收楼后发现与墓地为邻
买房时没留意到细节，收房前，业主们实地查看才发现自己所购房子的楼盘旁有一处墓园。3月3日，惠州市惠阳区新力君悦湾花园的业主向南都记者反映，该楼盘销售商涉嫌隐瞒不利条件售楼，给他们带来了投资损失和精神损失，他们要求开发商协调搬迁墓园或通过免交物业管理费等方式补偿业主损失。
业主刘先生介绍，他是2020年5月份购买的新力君悦湾的房子，该楼盘原本是2021年7月份交房，在2020年底，有业主期望交楼心切， 就到工地看工程进度。他们登上自己购买的房子查看周边环境时，发现楼盘旁边的山坡上有个墓园。
该墓园距离小区直线距离很近，离最近的房子目测约有一两百米。刘先生说，如果住在这样的房子里，每天的心情该是多么糟糕，清晨起床打开窗户，走进阳台，刘先生说，该小区住户上千户，目前，已经知道该不利条件的业主约有100多户。他们购房时看了沙盘，根本没有发现该不利因素，也没有售楼人员向他们介绍过该不利因素。他说，买房时，销售人员和开发商都没有告诉他有关坟墓的事情。因此，他们认为销售商涉嫌隐瞒不利因素售楼，将会给他们造成较大的投资损失和精神损失。
楼盘靠近殡仪馆 销售却未告知
2021年2月20日，市民陈先生在乐有家中介人员的带领下从深圳到博罗县龙光· 玖悦城看房，在当晚交纳了一万元定金订购位于龙光天禧16栋1501号房。
而在回到深圳后，陈先生的妻子通过朋友得知该楼盘附近一公里范围内是博罗殡仪馆，综合其它因素考虑，陈先生于21日到售楼现场放弃认购，要求退定金。
业主称，现场销售介绍了该楼盘项目信息，但是没有告知其红线外不利因素，自己由于购房经验不足，也没有主动询问。”陈先生说，这也是他放弃认购的主要原因之一。3月22日，陈先生提交相关资料，直至5月10日仍没有收到退款，询问售楼处给出的答复一直是在手续中。
采写 南都记者 蒋奇政
