时间：2022-12-21 01:59:49来源：法律常识
半岛问法热线接线现场。
文/图 半岛全媒体记者 李敏 尹彦鑫
房子动辄数百万元,是普通老百姓关心的大事,买了房子后出现各种问题令老百姓苦不堪言,业主“对决”开发商往往力不从心,开发商跑路房子烂尾更令业主手足无措。11月9日,半岛问法热线聚焦房产纠纷,邀请山东国曜琴岛(青岛)律师事务所的刘娜律师和石晓律师做客,为市民答疑解惑。
上午9点不到,半岛问法热线80889800就响起来了。王先生来电反映,其购买的H公司开发建设的某小区房屋2019年已经成烂尾状态,公司老板跑路,王先生已经支付了40%的房屋首付款,并且通过银行贷款支付了剩余部分,现在不知道下一步应该怎么办。
随后刘娜律师查询了该公司的情况后进行了解答,“H公司于2018年下半年开始因资金问题导致经营异常,开发的房地产项目于2019年10月停工。2021年10月,人民法院已经受理了债权人对H公司破产重整申请。本案中存在众多债权人,包括银行等抵押权人、购房人、建设工程施工人、H公司的员工等诸多当事人,各方利益纠葛错综复杂,受偿先后顺位将直接影响到当事人实现利益的可能性,建议王先生尽快联系破产管理人申报购房债权,以维护自己作为购房人的合法权益。”
在当天上午的问法热线中,一些市民打电话咨询办不下房产证的问题。薛女士称,她2018年在胶州市里岔镇一小区购买了一套房子,2018年交房,买的时候介绍说是正规商品房,五年之内办理房产证,但是每平方米要交1300元的办证费用,买房全款付了36万多元,但是现在要装修了,了解到房子是小产权房,用地是工业用地,至今也没拿到房产证。“买商品房之前,市民一定要确保开发商能拿出商品房预售许可证等相关证件,不能只听销售人员的口头许诺,这是很重要的,往往一些楼盘会以低价诱惑向消费者出售证照不全的房子,这些房子在后期会产生不小的麻烦。”律师强调。
当天上午,根据律师的接线情况,记者记录整理了一些典型问题,律师也就这些问题提出了自己的建议和看法。
现场案例
问题1
说好帮代管房子
运营公司变卦了
市民王女士:我在胶州买了一套公寓,之后与一家运营公司签订了装修及五年期限的代管协议,约定由我支付装修款,运营公司负责将公寓装修后对外出租,每个月支付给我1800元租金。装修完成后,运营公司向我支付了两个月的租金,就再没有继续支付。我多次联系运营公司,运营公司提出因疫情影响,生意不好,要求降低租金标准,双方未达成一致意见。随后,运营公司提出解除代管协议,不再跟我进行协商。
律师说法:建议王女士仔细查阅双方签订的装修代管协议,落实约定内容。如果违约责任约定比较明确,可以通过律师调查该运营公司经营现状,是否具备履约能力及赔偿损失能力,如果运营公司资信良好,可以先通过发律师函的方式,通知运营公司继续履约,让运营公司了解到王女士准备通过法律途径去解决问题的决心,如果发函仍没有效果,建议尽早提起民事诉讼同时保全运营公司财产。鉴于王女士担心诉讼成本较高而且周期会非常长,律师建议她联合更多的类似情况业主作为共同原告起诉运营公司,以降低诉讼成本,涉众类事件法院会更加重视,从而加快审理进程。
考虑到目前的经济环境,大量运营公司陆续出现违约的情况,王女士在诉讼前还是有必要先查一下这个公司的履约能力及赔偿损失的能力,避免出现赢了官司拿不回权益的情况。另外建议王女士尽早去看一下自己的房屋现状,如果原来的运营公司确实不具备继续履约的能力了,也做好准备找其他的运营公司代管,或者自己对外租赁,最大程度减少损失。
问题2
收了装修款
迟迟不出装修方案
市民牟女士:今年2月份与一家连锁性装修公司签订了装修合同,支付了28800元的定金及装修首付款,今年9月份交房之后,装修公司却一直没有按照合同的约定去履行装修合同义务,给我安排了一位设计人员,沟通了一两个月,装修方案、设计图初稿都没有,只是不断催促让我继续支付第二笔装修款项。我感觉该装修公司管理及服务非常不正规,提出要求解除合同,返还首付款。在此期间我通过更多的渠道了解到类似我这种情况的已经有近百人。我首先向法院提起了民事诉讼,要求解除装修合同,退还款项,但是法院表示该事件可能涉嫌刑事诈骗,驳回了我的诉讼,建议我去报警解决。随后我们向当地派出所报案,但是目前警方还没有正式立案,还处于调查阶段。
律师说法:鉴于牟女士已经通过民事诉讼的途径并且也通过刑事报案的途径尝试解决问题,现阶段可以先等待警方的调查结果。准备装修房屋的市民,不要片面听信销售人员的“限时折扣活动”“低价团购促销”等说辞,盲目付款。在选择装修公司的时候,一定要提前查询了解该装修公司信用资质及市场口碑等各种情况。现在正规的装修公司基本都是先收取小额意向订金,就可以上门测量、出具房屋装修方案及设计图,客户满意后再支付装修首付款,工程完工后支付尾款。如果客户对装修方案设计图不满意,最终未签订装修合同,前期支付的小额意向订金都是可以退还的。
问题3
质疑房屋质量问题
可以拒收房吗
市民焦女士:购买了一套房屋,开发商通知交房时,发现厨房的橱柜下面瓷砖没有安装,新风系统只有进没有出,我认为房屋存在质量问题拒绝收房,这样做可以吗?
律师说法:房屋交付后,房屋主体结构质量经核验确属不合格的或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况,买受人可以拒绝收房、要求解除合同和赔偿损失。如果房屋出现问题,但并不严重,此种情况下,买受人拒绝收房的要求不会得到法律支持,但可以要求开发商承担修复责任,并赔偿修复期间的损失。建议焦女士尽快保存房屋存在质量瑕疵的相关证据,与开发商进行协商。
问题4
再婚后对象去世
房子如何处置
市民陈女士:我与丈夫为再婚重组家庭,婚姻期间夫妻共同财产包括一套“房改房”,现男方去世,我与男方的子女对房屋份额分割产生了争议。男方的子女认为即使其母亲早已经去世,该房屋最初原始取得来源于其父母早期住房,即使我在购买该房屋时也进行了出资,但对于该房屋所占份额应该很少。我认为,房屋是双方共同生活期间取得的,我应该占有一半的份额。
律师说法:根据法律规定,夫妻共同生活期间取得的财产为共同财产。对应到本案件,房产应由陈女士和男方各占一半,并且陈女士作为配偶,有权利继承男方的遗产,即男方的一半房产中,作为继承人之一,陈女士仍然是可以得到对应份额的。
问题5
房屋登记有问题
房子没法出售
市民张先生:我家住城阳区长城路某小区,我所处的楼层没有竣工验收就违法办理了房产证。房产证是2005年办理的,现在房子要出售,发现了很多问题:房子面积与实际不符,而且楼层登记也不对,和实际有很大出入,导致现在想卖房都卖不了。我想知道这种情况怎么办?
律师说法:首先,张先生可以持相关证明资料向不动产登记部门,提交更正登记申请。如果确实有证据证明其不动产登记记载内容存在错误,如不动产登记中心不予更正登记,建议张先生向上一级机关提起行政复议。
问题6
房产集体拆迁
办理不了房产证
市民张先生:我的房子在市南区南阳路,曾经是单位的公房,房子登记了张先生对象的名字。去年七月份,所在区域集体拆迁,周围的邻居都办理了房产证,但我到单位提交相关材料办理房产证,至今没有办下来,前几天告知户主姓名登记不一致。我想知道怎么办。
律师说法:建议张先生拿着身份证、户口簿等相关身份证明,联系办理房产证的工作人员,证明和告知其正确的房主姓名。与此同时,建议张先生积极与办理房产证的工作人员进行对接、协商,尽快解决房产证办理事宜。如果依然无故不予办理,张先生可以通过发送催告函等相关途径,请求责任单位尽快协助办理房产证,为后续的诉讼程序做准备。
问题7
70万买下房子
拆迁只补偿30万
市民刘女士:家住嫩江路国有直管公房,我在2014年承租时以房抵债,70万元买下房子。我接手后将其作为商铺,但房子在房产交易中心系统里,登记的用途是住宅。2016年,房屋被列入征收范围,征收办按办公征收,房屋价值比实际市场价值降低很多,只按照30万元赔偿。我想知道该怎么办。
律师说法:建议刘女士向拆迁部门做出相关的说明和诉求,积极跟拆迁部门合理、合情、合法地协商。同时,建议刘女士联系、协商拆迁部门,双方共同委托具有资质的第三方房屋评估机构对该房屋进行价值评估,以确定的评估金额为参考,双方再进一步协商具体拆迁补偿事宜。
问题8
老公付了钱买房
婆婆却将房产给女儿
市民李女士:公公在世的时候单位公房出售,我的丈夫支付了公房出售的钱款,但没有留下任何证据。婆婆的遗嘱将房子都给自己的女儿。我想咨询律师,自己有没有可能要回丈夫当时资助这套房子的钱?
律师说法:李女士的公公在该房屋出资购买前已经去世,房屋登记在李女士婆婆名下,按照法律规定,李女士的婆婆有权通过遗嘱继承的方式将房屋给自己的女儿。目前李女士提供不了任何证据能证明该房屋是李女士的丈夫当时出资购买的,因此,李女士想要回该房屋难以得到法律支持。
■法院判例
开发商交房延期
被判支付违约金
案件事实:2019年4月6日,张某与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》,约定该房地产公司于2019年6月30日将房屋交付给张某,因该房地产公司未及时将应由其提供的办理权属登记资料报登记机关备案,致使张某直到2021年1月前无法取得房产证。张某要求房地产公司因未履行权属登记资料备案责任,向其支付违约金。
判决结果:法院认为双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效,由于该房地产公司未在法定期限内提供涉案房屋的权属登记备案材料,导致张某未能及时取得房产证,该房地产公司应当承担违约责任。判决该房地产公司支付张某违约金。
律师意见:本案中,张某与某房地产公司对办理不动产权证书无特殊约定,故房地产公司依法应于合同订立之日起90日内向办理权属登记机关报备相关资料以办理房屋产权证书,房地产公司未在法定期限内完成登记备案工作,导致张某未能及时领取到房产证,显属违约,应承担违约责任。
一房签多份租赁合同法律效力咋认定
案件事实:2020年1月21日,余某与出租人张某签订《商铺租赁合同》,约定张某将其A13商铺出租给余某使用,余某在签订合同当日支付了租金。2020年4月2日,余某收到A13商铺,并安装了防盗窗。2020年4月1日,出租人张某又与廖某签订《商铺租赁合同》,约定张某将其A13商铺出租给廖某使用,廖某在签订合同当日支付了租金。2020年8月6日,余某发现上述商铺被廖某侵占使用,余某请求法院判令廖某停止侵害、排除妨碍,并将商铺返还其经营使用。
判决结果:法院认为两份合同均系双方当事人的真实意思表示,不违反法律的禁止性规定,均合法有效。余某签订合同成立在先,且在2020年4月2日已合法占有租赁房屋。廖某阻挠余某使用该商铺,构成侵权,判令廖某停止侵害、排除妨碍,并将其侵占的A13商铺返还给余某。
律师意见:根据相关司法解决,“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的；(二)已经办理备案手续的；(三)合同成立在先的。”
