时间：2022-12-21 13:35:36来源：法律常识
今年1月，南昌籍的香港科技大学土木系在读博士生袁正鑫，还沉浸在父亲去世而自己受疫情管控无法第一时间奔丧的悲伤之中。不久，他被告知父亲袁善勇唯一的住宅——南昌东湖区观音巷18号606室在其死后两天被中介过户。
这套将近76平方米的房子，仅卖得33万元，还缴纳了个人所得税9万余元。而且，这个名叫邹小花的中介，很快又将房子转手卖出，获差价10余万元。
袁善勇过世了，按常理，其房产应由独子袁正鑫继承，邹小花为何能过户？9万余元个人所得税又是怎么回事？
今年2月返昌以后，袁正鑫曾多次找到南昌市房管局、南昌市不动产登记中心、南昌市税务局、南昌市豫章公证处和南昌我爱我家科技有限公司的相关人员核实情况，但未得到明确的答复。
▲3月16日，袁正鑫（左）在南昌我爱我家科技有限公司询问售房细节。
1994年出生的袁正鑫是香港科技大学土木系在读博士生。今年1月4日下午5时23分，他突然接到父亲袁善勇去世的噩耗。
他回忆说，当时他在香港，受疫情管控影响，最快也要2月2日才能赶回南昌。又因正逢春节假期，故2月8日起开始办理父亲的后事。
袁正鑫说，父亲1964年出生，2015年与母亲离婚，2016年陆续被查出患有脑梗、糖尿病、心脏病、高血压等疾病，并出现间歇性神志不清，且伴有幻觉。2020年7月，父亲申请办理了特殊病种；2021年1月，申请享受低保。
今年1月6日，也就是袁善勇去世后两天，他名下唯一的住宅——南昌东湖区观音巷18号606室被一个名叫邹小花的女中介给过户了。
袁正鑫说，这套房子是祖父母赠予父亲的，没想到原本该由他继承的房子竟然莫名其妙被别人过户了。
在进一步求证过程中，袁正鑫发现，房产交易过户一事暗藏很多蹊跷之处。
原来，2021年11月10日，邹小花和袁善勇通过南昌我爱我家科技有限公司后墙路店签订了存量房买卖居间合同，袁善勇的房产售价33万元，合4354.71元/平方米，个人所得税由袁善勇承担，其他税费由邹小花承担。
合同约定，邹小花先支付1万元定金和22万元首付款。之后，邹小花应在2022年11月10日前付清尾款10万元，再进行房屋过户。同时，该房产由袁善勇继承所得，这10万元亦作为免税押金，确保系“满五唯一”住宅（注：指房产证满五年期限，并且是唯一一套住宅）可免税，待正式免税之后再归还。
3月16日，袁正鑫找到邹小花。她声称尾款10万元已缴纳个人所得税，并提供了发票的复印件。这张1月6日的完税证明显示，袁善勇缴纳个人所得税92544.83元（注：南昌市房地产交易市场对该房屋的评估价为46万余元，按20%收取个人所得税）。
邹小花承认，2021年11月，她以33万元的价格从袁善勇手中将该房产买入，之后进行了装修，以45万元的价格转卖给了万某某。她强调，在此次房产交易中，她并没有赚什么钱。
▲3 月 14 日，袁正鑫前往南昌市不动产登记中心。
袁正鑫进入南昌我爱我家科技有限公司公众号，发现在该平台上东湖区观音巷附近房源在售17套，均价为11394元/平方米。相比之下，其父房产的售价很低。而且售房过程家属全然不知情，袁善勇卖房时究竟发生了什么？
袁善勇朋友“小辛”回忆售房细节时表示，共有3批看房客，压过房价，最终邹小花得房。
邹小花称，她经常买房，对她而言，房子就是商品，当时看袁善勇很可怜，又是独居，人又中风，需要钱吃药，她曾到当地居委会核实印证了袁善勇的生活状况。至于房价过低，邹小花说：“太低了也是你情我愿的，没有强迫。”南昌我爱我家科技有限公司后墙路店经理陈勇也称：“签合同时我在场，价格是双方谈的。”
袁正鑫提出查看交易当天的监控视频，但南昌我爱我家科技有限公司以疫情影响为由，未调取交易监控视频。
记者查阅得知，2021年10月，南昌我爱我家科技有限公司后墙路店曾因涉嫌“隐瞒价格赚差价，‘自导自演’设售房套路”被购房者周先生举报，并遭媒体曝光，文章中披露：“陈经理说，当时大家是在‘我爱我家’签约中心见的面，相关内容有监控视频为证。不过，周先生提出调取监控视频时，这位陈经理又说调不了。”
有读者评论，房产中介先把便宜的房子买下来，但是不过户只做公证，因为过户有税费，将房子翻新一下，再以市场价卖出去，中介不仅赚中介费，还要赚房屋差价，充分利用信息不对称，成为“空手套白狼”的炒房客。
在袁正鑫看来，如果其父亲知晓房屋销售后只能净得20余万元，不会选择售房，而合同约定，10万元作为免税押金，一并计入售房所得，才促成交易。
据袁正鑫了解，他父亲过世后，其房产应先办理房屋产权继承手续，而邹小花凭借委托书办理了过户。委托书是否有效？
3月14日，记者陪同袁正鑫来到位于碟子湖大道的南昌市不动产登记中心豫章公证处。公证处工作人员表示，他们只负责公证，委托书有没有效应，要问交易窗口。记者提出查看录音录像时，工作人员回复，“没有录音录像，只有档案”。
随后，记者又陪同袁正鑫来到香江路199号南昌市房地产交易市场。交易窗口工作人员艾恒之表示，如果业务人员对委托人去世知情，那么被委托人持委托书办理不了过户；但他们并不知情，故办理过户手续没有问题。艾恒之还称，委托书是否有效，公证处应当更清楚。
在南昌市房地产交易市场税务窗口，袁正鑫咨询退税事宜，却被告知，“在房主死亡的情况下，要先办理房屋产权继承手续，才能办理房产买卖”。
南昌市住房保障和房产管理局房屋产权交易管理处张处长称，凭委托书办理过户手续没有问题，不需要核查委托人的情况，如果袁正鑫对登记流程存疑，可以走诉讼程序。
该局政策法规科廖姓工作人员解释：“按道理来说，是要先办房屋产权继承手续，这涉及法律上的问题，由个人来解答不够准确。”她建议袁正鑫到南昌市不动产登记中心，提出房屋产权属存在争议，由他们受理调查后给家属答复。
袁正鑫只得再次返回南昌市不动产登记中心。该中心工作人员则直接表示，人死亡之后委托书无效，袁正鑫可以提出异议，而后向法院提起诉讼。
连日来，袁正鑫四处奔走，只想通过相关部门的帮助挽回一些经济损失，而如今，各部门说法不一且不明确，他似乎只能走诉讼这条路，但做起来并不那么容易，他必须回香港完成学业。4月4日，袁正鑫迫不得已动身返回学校。
在袁正鑫看来，其父的房产符合“满五唯一”的免税条件，而邹小花却在袁善勇过世两天后过户，致使他们没有享受到国家的免税政策，从而交纳了9万余元个人所得税。
江西法报律师事务所余里鑫律师分析称，根据合同约定，10万元的房款作为免税押金，待正式免税之后再归还——这证明被委托人对委托人房产可能满足免税条件是知情的；而且作为被委托人，应当充分维护委托人的权益。若委托人房产确实满足免税条件，那么，被委托人则存在重大过错，委托人可以追究被委托人的过错，要求其承担一定损失。
来源：卢勇 江南都市报 全媒体记者范晶
编辑：范俊杰
审核：金路遥
