时间：2022-12-21 18:44:03来源：法律常识
受近几年经济形势和疫情等多种因素影响，期房逾期交房、质量不合格等现象大量出现，给广大购房者带来困扰，如何计算逾期天数并追究违约责任成为购房者关心的话题。因不可抗力造成的逾期，开发商不负有责任，但购房者仍可就其他原因造成的逾期主张赔偿及违约责任。
【案情介绍】
2018年6月，李三（乙方）与天天公司（甲方）签署了《商品房买卖合同》，购买天天公司开发的位于A市的房屋一套，总价款为306万元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：甲方于2020年5月30日前，将商品房交付乙方使用。合同第五条甲方逾期交付商品房处理约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.5向乙方支付违约金。
合同签订后，李三按约付清全部购房款。2021年4月2日，天天公司向李三交付房屋。李三认为天天公司逾期交房，应承担违约责任，遂起诉至法院，要求天天公司支付自2020年5月30日至2021年4月2日的已付购房款利息40387.34元和违约金15304.67元，并承担诉讼费用。
天天公司辩称公司逾期交房具有免责事由，按照合同约定，无须承担违约责任及赔偿责任。天天公司由于重污染天气停工77天，因新冠肺炎疫情停工98天，限墅令停工151天，扣除限墅令与重污染天气重叠的16天，免责天数为310天。而违约金只有逾期在90日以上才能主张，所以李三无权主张违约金。
【法庭审理】
法院经审理查明，李三与天天公司签署《商品房买卖合同》后，A市相关部门曾多次发布持续时间不同的限制施工文件；2019年7月12日，A市违建别墅清查整治工作领导小组办公室向天天公司发布停工通知书，直至2019年12月9日恢复施工；2020年1月24日，A市启动一级疫情响应，所有建筑工地推迟复工。
针对天天公司提出的停工问题，李三出具了A市相关部门的答复意见，证明小区已于2020年10月9日已经初步竣工，该证据被法院采信。
法院认为，李三与天天公司签订的商品房买卖合同合法有效。双方当事人对房屋价款、合同约定的交房日期、天天公司逾期交房等事实均无异议，本案的争议焦点主要在于天天公司应如何承担违约责任。
1.关于天天公司主张的因执行政府发布的停工文件造成的逾期天数是否应予扣除以及如何扣除。法院认为A市相关部门的答复意见足以证明涉案小区的建设工程于2020年10月9日已经初步竣工。综上，自合同签订之日起至2020年10月9日止，天天公司因配合执行政府要求而停工，由此引发的延期交房属于不可抗力，该部分逾期天数应予扣除，共计51天。自2020年10月9日后，因涉案工程已基本竣工，天天公司主张扣除该日之后政府发布的停工文件的停工天数，无事实依据。
2.关于天天公司主张的因别墅清查停工通知造成的逾期天数是否应予扣除以及如何扣除。天天公司认为应扣除因别墅清查令产生的停工天数共计151天，李三对此不予认可。法院认为，案涉房屋楼号在清查停工通知所载的楼号中，因上述别墅清查通知造成的停工属于不可抗力，应当扣除自2019年7月12日起至2019年12月9日止的停工天数共计150天。
3.关于天天公司主张疫情停工等原因造成的逾期天数是否应予扣除以及如何扣除。天天公司主张因新冠疫情停工时间为自2020年1月24日起至2020年4月30日止，共计98天。李三不认可天天公司以不可抗力为由主张扣减该期间的天数，李三提交了2020年2月25日项目工地复工申请检查表以及项目自2020年3月13日起的疫情防控期间来访人员测温登记记录表，用以证明涉案小区的建设工程实际复工时间。法院认为，因新冠疫情导致的停工属于不可抗力，结合李三提交的证据足以证明涉案小区的建设工程实际复工时间为2020年3月13日。由此，法院认定因疫情停工造成的停工天数为48天。
综上，法院认定自合同签订之日起至合同约定的商品房交付之日止，涉案商品房项目工程累计停工234天（已扣减环保停工和别墅清查停工重复期间15天）。根据双方签订的合同和补充协议的约定及有关规定，天天公司交房日期应予顺延，即自2020年5月30日顺延至2021年1月19日。天天公司应承担2021年1月20日至2021年4月2日期间逾期交付房屋的违约责任，即天天公司应向李三支付该期间的已付款利息23896.55元。因逾期天数未超过90日，故法院对李三主张的违约金不予支持。
最终，法院判决天天公司给付李三已付购房款利息23896.55元，驳回了李三的其他诉讼请求。
【律师说法】
受近几年经济形势和疫情等多种因素影响，期房逾期交房、质量不合格等现象大量出现，给广大购房者带来困扰，如何计算逾期天数并追究违约责任成为购房者关心的话题。因不可抗力造成的逾期，开发商不负有责任，但购房者仍可就其他原因造成的逾期主张赔偿及违约责任。上海达必诚律师事务所周宇龙律师提醒广大购房者：遇到开发商逾期交房，应注意收集并保留相关证据（特别是开发商自身原因逾期的证据），根据合同约定及法律法规规定积极维权。
文案：曹 凯
编辑：周志坚
审核：李雨新
