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集体土地征地拆迁过程中，房屋合法性认定问题，国家层面的法律法规以及政策鲜少有规定，但这又是征地拆迁过程中，所必须要面对并解决的问题，因此，关于征地拆迁过程中，房屋合法性认定问题，长沙市出台了多部地方性政府规章及政策予以调整。本文的认定规则主要是本律师根据长沙市现行的地方性政策法规整理而成。

一、认定规则

（一）有房产证的，以房产证为准

在拆迁过程中，取得房屋权属证书的，其房屋合法建筑面积以房屋权属证书为依据；

（二）一户拥有多栋有证房屋的，并不是所有房屋都为合法建筑

根据我国现行法律规则，在农村，一户只能拥有一处宅基地，相应的，也只能有一处房屋。但是，现实中因为各种原因，一户家庭在农村拥有多处房屋的情况大量存在，此类问题的处理有以下两个规则：

①有多栋房屋的，认定其一栋为合法建筑，给予补偿安置，另外处房屋按违章建筑处理。

②在集镇购地所建房屋和继承遗产的房屋，在房屋拆迁补偿时，按房屋重置价、装饰装修、搬家补助费、按期拆迁奖补偿，不支付过渡费和购房补助费。

（三）没有房产证的，有建房审批手续的，也可被认定为合法建筑

由于历史客观原因，在农村存在着大量的无证房屋，该类房屋只要有相应的建房审批手续，也可被认定为合法建筑，其具体的认定规则：

1、先确定房屋建筑年限

房屋建筑年限按以下原则认定：

①以1988年农房清查资料作为参考依据；

②调取房屋建设航拍资料作为证明；

③由被拆迁人提供证明材料，乡（镇)、街道、村证明，县(市）区征地办经核实后，在所在村、组进行张榜公示，无群众举报的；

④均不能证明的，按《暂行规定》第二条第三项的规定处理。

2、再确定房屋建设是否具有相应审批手续

①1987年1月1日以后兴建的房屋，一律以建设用地批准文件、建设工程规划许可证为依据；

②市区范围内，1982年4月1日至1986年12月31日兴建的房屋，属原基改建和占用非耕地建房的，须经乡(镇、场、街道)批准；属占用耕地建房的，须经区建设行政主管部门批准；未经批准的，按违法建筑处理。

③市区范围内，1982年3月31日以前兴建的房屋未进行改建、扩建的，按合法建筑对待。

（四）没有建房审批手续的，符合条件，也可按人均不超过45㎡认定合法建筑面积

根据长沙市现行政策，确因政府规划控制停办了农民建房审批手续，且达到分户条件的农户而未批准建房的，经乡(镇）人民政府、街道办事处、村委会调查，确系他处无房、符合建房条件、有完善的生活设施且一直居住的农户的住宅房屋，报区、县（市）人民政府征地办审查，在补交建房手续税费后，按发布征地公告时农业人口(以户为单位）人均不超过45平方米的房屋建筑面积给予补偿。

二、法律依据

《长沙市征地补偿实施办法》

长沙市人民政府令第103号

第十一条 取得市、县（市）房屋产权管理部门2006年7月1日以后颁发的房屋权属证书的，其房屋合法建筑面积以房屋权属证书为依据。

第十二条 未取得市、县（市）房屋产权管理部门2006年7月1日以后颁发的房屋权属证书的，其房屋合法建筑面积由区、县(市）土地行政主管部门按下列规定认定：

（一）1987年1月1日以后兴建的房屋，一律以建设用地批准文件、建设工程规划许可证为依据；

(二）市区范围内，1982年4月1日至1986年12月31日兴建的房屋，属原基改建和占用非耕地建房的，须经乡(镇、场、街道)批准；属占用耕地建房的，须经区建设行政主管部门批准；未经批准的，按违法建筑处理。1982年3月31日以前兴建的房屋未进行改建、扩建的，按合法建筑对待。

（三)县（市）辖区内，1987年1月1日以前兴建的房屋，根据国家有关规定和实际情况进行认定。对房屋合法建筑面积的认定有异议的，可以在征地补偿安置方案征求意见公告期间向区、县（市）人民政府申请复查，区、县（市)人民政府应当组织国土、规划、建设、房产部门审查后予以确定。

长沙市人民政府

关于印发《征地补偿安置若干问题暂行规定

的通知

长政发[2008]30号

二、关于住宅房屋合法性认定等问题

被征地农民住宅房屋的合法性，除按《补偿办法》第十二条的规定认定外，根据我市的实际情况，提出如下处理意见：

（一）市辖区范围内行政区划调整前农民所建住宅房屋，按原在县（市）农民建房标准认定其房屋合法性。

(二)市辖区范围内行政区划调整后农民所建房屋按市区农民建房标准认定其房屋合法性。

(三)确因政府规划控制停办了农民建房审批手续，且达到分户条件的农户而未批准建房的，经乡(镇）人民政府、街道办事处、村委会调查，确系他处无房、符合建房条件、有完善的生活设施且一直居住的农户的住宅房屋，报区、县（市）人民政府征地办审查，在补交建房手续税费后，按发布征地公告时农业人口(以户为单位）人均不超过45平方米的房屋建筑面积给予补偿。依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条的规定，未经依法征用、征收的国营农场的建设用地及其建（构）筑物，征地时按土地管理有关法律、法规、规定予以补偿。

关于印发《关于实施<长沙市征地补偿实施办法>有关问题的意见》的通知

长国土资政发[2009]12号

一、关于房屋合法性认定问题

房屋的合法性问题，应严格按照103号令第11、12条和《暂行规定》第2条的规定进行认定。

（一）无法准确界定房屋建设年限的，按以下原则认定：一是以1988年农房清查资料作为参考依据；二是调取房屋建设航拍资料作为证明；三是由被拆迁人提供证明材料，乡（镇)、街道、村证明，县(市）区征地办经核实后，在所在村、组进行张榜公示，无群众举报的；四是均不能证明的，按《暂行规定》第二条第三项的规定处理。

（二）对超面建房进行了收费或罚款处理，但未补办有关手续的，不能认定为合法建筑。

(三)一户多栋有证房屋的处理。以家庭主要成员组成的自然户(包括夫妻双方及其子女)，只能拥有一处宅基地；有多栋房屋的，认定其一栋为合法建筑，给予补偿安置，另一处房屋按违章建筑处理。在集镇购地所建房屋和继承遗产的房屋，在房屋拆迁补偿时，按房屋重置价、装饰装修、搬家补助费、按期拆迁奖补偿，不支付过渡费和购房补助费，但建新应拆旧的继承房屋，按违章建筑处理。

（四）房屋基础及土方、护坡等的补偿已在房屋补偿费中包干，不再进行补偿；但一层以下确因受地形地貌影响的架空层部分，除按103号令的规定计算加价因素外，另按以下规定给予适当补助一是层高在2.2米以上，四周有墙体、门窗可作房屋使用的，只按砖混一类房屋补偿费(600元/m2)的60%予以补助，不补偿其他费用；二是只有构造柱，无墙、无门窗的，只按砖混一类房屋补偿费（60元/m2)的40%予以补助，不补偿其他费用。

（五）利用住宅房屋作商业门面使用的，一律按住宅房屋标准补偿；拆迁未满租赁期的房屋，租赁双方当事人应当在征地公告规定的拆迁腾地期限内变更或解除租赁关系。