时间：2022-12-22 18:41:03来源：法律常识
在业委会成员看来，物业的合同已经到期且不续聘，那么原物业公司就没有理由再留下来；但物业公司认为，如今小区无法选出新的物业，那么就有理由留下来继续服务，直到选出新物业为止。
双方根据今年实施的《民法典》据理力争，究竟谁的解释更准确呢？
今年1月17日，浦东新区维多利华庭小区召开了一次业主大会，所有业主需要投票决定，是否续聘合同已经到期的上海锦驰物业管理有限公司（下称锦驰物业）。
当天，总计发放843票，回收有效票606票，其中支持续聘的票数为256票，反对续聘的票数为336票，未投票的视作同意多数人的选择，最终根据表决结果，维多利华庭小区决定不续聘锦驰物业。
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原以为表决结果能够顺理成章地得到履行，然而直到今日，锦驰物业不仅没有移交小区管理资料，更是没有丝毫退出小区的打算，这让小区业委会主任汤卓民伤透了脑筋。
我们总共发给物业三封函，但是基本都没有回应。”
汤卓民说，从1月19日开始，业委会公布了表决结果后，同时向锦驰物业发了一封函，让他们在90天内即4月20日之前，向业委会移交相关资料并且离场。
很快，锦驰物业回发信函表示收到，并提出小区的维修资金、物业费等还需要进一步核实。
此后，无论业委会再向锦驰物业发去任何信函，要求物业提供资金明细，或是移交部分没有争议的资料，对方都没了下文，眼看着距物业离场的日子越来越近，汤卓民决定请洋泾街道进行协调。
我们在街道房办的指导下，已经选好了托管物业，也签好了合同。”
汤卓民说，但是由于锦驰物业拒不离场，也不移交小区竣工图纸、重大设备维修等资料，新物业公司根本无法进驻。
4月19日，在洋泾街道、浦东新区物业调解委员会、洋泾派出所、司法所等部门的参与下，在维多利华庭小区召开了一次协调会，询问锦驰物业是否愿意接受调解并撤离。
锦驰物业当场表示拒绝离场，理由是他们只会把资料移交给正式接手的新物业，而非托管物业。”
在汤卓民看来，锦驰物业的理由根本站不住脚，既然物业合同已经到期，业委会也根据正式流程，表决不续聘物业，那么后续进场的无论是托管物业，还是正式物业，都与锦驰物业没有任何关系。
汤卓民表示，根据《民法典》第九百四十九条规定：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
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那么，锦驰物业凭什么坚持不离场呢？
4月22日，记者来到了浦东新区苗圃路218弄的维多利华庭小区，锦驰物业的项目经理李雅珠告诉记者，他们还未移交资料且并未离场是依据《民法典》第九百五十条规定执行的。
规定说，物业服务合同终止后，在业主大会选聘新物业之前，原物业应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”
李雅珠说，早在1月17日得知业委会不再续聘物业以后，他们就已经开始着手整理需要交接的资料，例如物业管理用房、维修基金以及财务上的相关资料，准备将这些资料移交给新的物业公司。
但是，到了今年3月20日，小区再一次召开业主大会，决定选聘新物业的方案，而这一次业主大会的召开并不符合条件。
“投票人数没有达到总票数的三分之二，投票就不作数了。”李雅珠表示，选聘新物业的方案没有成功通过，那么小区就不能对外招投标，新物业就无法进驻。
而对于业委会寻找的临时托管物业，李雅珠同样不予认可。
我们小区管理规约和上海市物业管理规定都表明，当小区物业公司突然撤离，或小区暂时没有物业公司，业委会又来不及选聘新的物业公司，才能委托街道寻找托管物业。”
李雅珠说，目前来看，维多利华庭小区并不满足这个前提，因为原物业一直还在提供服务，并未突然撤走。
李雅珠认为，结合了《民法典》和上海市物业管理规定来看，在业主大会正式选定的新物业公司进场前，锦驰物业会一直提供服务，并且有理由向业主收取物业费。
为何1月17日召开的业主大会有效，而3月20日召开的业主大会又不符合条件了呢？
维多利华庭业委会主任汤卓民告诉记者，根据《民法典》规定，无论是选聘还是解聘物业公司，都需要人数占比三分之二以上的业主参与表决。第一次决定不续聘物业的投票数已经符合要求，但是在第二次选聘物业时，却出现了非常“奇葩”的一幕。
汤卓民说，小区总共843票，第二次选聘物业时，业主大会投出300多票赞成票，0票反对，但是由于参与表决的人数并未达到总人数的三分之二，所以业委会决定暂时封存表决结果。
小区物业的更替，牵涉到部分业主的利益，有人非法占据了十多年的公共车位，声称和物业签了合同，如果换了一家物业，那他们车位就保不住了。”
一位业委会成员表示，正是由于这个原因，所以部分业主选择了不来投票表决，业主大会因此“流产”，进而导致后续无法选出新物业，以及锦驰物业拒不离场的问题。
对此，浦东新区洋泾街道房屋管理办的工作人员周酉轶表示，针对维多利华庭小区业委会和物业双方的争执，街道非常重视，并且一直在跟进、搭建平台，促使双方能够友好协商，避免矛盾进一步激化。
现在，双方各执一词，业委会和物业对今年实施的《民法典》都有各自解读，我们街道也一直在学习当中，同时还咨询了上级有关部门，对于其中涉及到的条款究竟该如何理解，目前还没有定论。”
周酉轶说，在没有明确的司法解释之前，街道房办作为一个行政指导部门，暂时无法给出指导意见，只能进行协调。
在周酉轶看来，由于《民法典》针对“参与表决”四个字的定义不够清晰，最终造成了各方解读不一。
有人认为参与表决需要业主亲自把票投进投票箱，才算表决；又有人认为，只要我把票发给你了，就算参与表决。”
在周酉轶看来，以上海的实际情况，想要让超过三分之二的业主亲自投出表决票，实在有些困难。
如今，小区无法召开人数充足的业主大会，也就无法选出新的物业，那么，这是否能成为老物业不移交资料、不离场的理由呢？
周酉轶认为，针对锦驰物业经理李雅珠的说法，即原物业没有突然撤离，新物业尚未进场时，原物业可以继续提供物业服务，从《上海市住宅物业管理规定》来看，确实存在这样的表述，但不应当由物业服务企业来表达，应该由业主来向业委会主张这个观点。
根据原来的规定，物业公司应该在约定期限内进行资料交接，但按照现行的《民法典》来看，这里又变成了一个争议点。”
周酉轶说道。
对此，上海锦天城律师事务所宋安成律师表示，能否选出新物业，与原物业是否移交资料没有直接联系，物业公司的合同到期后，就应当将物业服务用房、相关资料等移交给业委会、新物业公司或托管物业。
对于《民法典》中“参与表决”四个字的理解，在宋安成看来，在大部分物业管理区域内，业主参与公共议事的程度并不高，绝大多数情况下，小区参与表决的业主是低于整个小区业主人数和专有部分面积半数的。此处的“参与表决”应当是一种积极主动的行为，一般来说是指业主参与投票。
如何将 “积极主动”精神与现实中小区管理工作难推进的情况衔接起来，是亟待解决的一大难题。《民法典》第278条的规定，认为不投票等同于不参与表决，此规定提高了对业主参与度的要求，会导致表决事项难以通过。
“我们也希望能够尽快出台相应的司法解释来进一步明确、细化该‘参与表决’的具体认定问题，切实解决《民法典》实施后所带来的小区‘表决难’问题。”宋安成律师说。
来源：周到
