时间：2022-12-24 05:20:17来源：法律常识
绘图：杨佳
辞旧迎新的除夕之夜，大街小巷灯光闪烁，但位于广州白云区雄洲城负一楼的“国际生鲜超级市场”却被拉上闸门、封上黄色警示带，一片冷清。这个原计划2021年10月开始营业的“国际生鲜超级市场”，至今仍没开业迹象，南方日报记者从闸门望进去，里面垃圾遍布，不见“超级市场”影子。
雄洲城“国际生鲜超级市场”一再推迟开业的背后，是数百名“租户”数千万元的投资回本无望，来广州打拼的刘女士就是其中一员。刘女士投资了60多万“买”雄洲城负一楼商铺，如今开业遥遥无期，反被物业公司索赔上百万元。南方日报记者调查发现，雄洲城商铺背后实控人与此前越秀区北京路地下商铺诈骗案疑为同一伙人。该项目已于去年12月以涉嫌非法吸收公众存款被白云区公安机关立案侦查。
●南方日报记者 周中雨 冯善书
商铺开业无望买家反被索赔上百万
事情要从2021年5月说起，刘女士接到地产中介卖商铺的推销电话，称广州白云区雄洲城同和广场负一楼空地拟规划改造成“国际生鲜超级市场”，该空地将划分为多间商铺进行出售。最让刘女士动心的是，销售承诺店铺买下来后可以签约返租给第三方运营公司，一个商铺每个月都有几千元租金收入。刘女士接到电话第二天就看了项目，最终“买”了三间商铺。
根据刘女士的合同显示，一个商铺的价格是20万元，另外两个分别是19.8万元，累计投资近60万元。其与广州和顺商业咨询有限公司（下称“和顺公司”）签订了使用权转让合同，获24年使用权，同时与广州骏虹物业管理有限公司（下称“骏虹物业”）签订了经营服务合同。
根据经营服务合同显示，收益方式有两种：一种是固定经营收益，即2021年10月1日至2023年9月30日，骏虹物业按每季度3020元的标准，2023年10月1日至2041年9月30日，按每季度1520元的标准支付给刘女士。第二种是分红收益，即实际经营所产生高出固定经营收益部分，甲方和乙方按照一定比例分红，乙方每季度根据实际经营情况向甲方支付分红收益。
按照合同约定，2021年10月起，商铺应该每季度有收益了，但到去年9月底，刘女士发现商铺竟然还处于没有装修好的状态。根据刘女士提供的图片可以发现，雄洲城同和广场负一楼丝毫没有宣传中说的“国际生鲜超级市场”的影子，至今仍是毛坯的状态。
一份显示为骏虹物业2021年9月出示的开业延迟通知显示，由于去年6月份疫情等方面原因影响，致使原定于2021年10月的开业时间不得不推迟15至20个工作日。
随后2021年10月，骏虹物业与和顺公司再联合发布一份承诺书称，将于2021年10月20日陆续开展装修、招商工作，于12月5日至30日期间正式开业。该份公告还显示“除合同规定外会按照后续实际出租金额做出相应补偿”。
但刘女士告诉南方日报记者，至今没有收到任何补偿，而且商铺仍然开业无望。值得一提的是，2021年11月15日，刘女士曾收到骏虹物业单独发来的公告函，称刘女士在招商现场故意吵闹制造矛盾、赶走租户等，诋毁了公司形象，严重影响到正常招商，现公司已采取法律手段起诉刘女士，要求赔偿被扣除的装修押金、延期开业的租金等合计116.2万元。
“至今一分钱都没收到，还被要求赔钱。我现在已经不想什么了，只想他们能把我的钱退给我。”刘女士说。
1月18日，南方日报记者来到雄洲城负一楼，发现闸门已拉上。骏虹物业公告称，“春节放假，2月9日正式上班。”但在节后，记者2月15日再次前往探访时，发现骏虹物业以疫情为由再次公告表示，推迟至2月16日上班。刘女士2月16日再去雄洲城负一楼，依旧没人上班。
签约公司人去楼空租户疑似遭遇诈骗
根据商铺招商广告，雄洲城同和广场负一楼分A、B、C区，规划了400余个铺子。据刘女士介绍，目前涉及到的业主远不止其一人，按照每个铺子20万元的价格进行评估，涉及合同交易总金额或将高达数千万元。
根据刘女士提供的文件，雄洲同和广场负一楼本为广东雄洲实业集团有限公司（下称“雄洲公司”）旗下物业，雄洲公司将物业场地经营使用权转让给唐某和范某，使用权期限为29年零6个月，至2045年。2020年8月，唐某和范某又将商铺经营使用权转让给和顺公司，使用权期限为24年零6个月，共计1600万元。也就是说，和顺公司以“二房东”的身份与刘女士等人签署了合同。
企查查显示，和顺公司成立于2020年7月，法定代表为汤水权，注册资本800万元，实缴资本0元，注册地址位于广州市白云区永平街丛云路839号A512室。南方日报记者近期前往该地址发现，已经人去楼空。办公楼的保洁工作人员告诉记者，平时这家公司就少有人在。去年12月，和顺公司因登记住所或经营场所无法联系而被广州市白云区市场监管局列入经营异常名录。
骏虹物业成立于2020年8月，法定代表人为黄冲，注册资本500万元，实缴资本0元，注册地址是广州市白云区同和街雄州同和广场负一楼自编001。该地址就是商铺所在位置，但记者现场发现，该经营地址大门紧闭，还未复工。
值得一提的是，根据企查查信息，和顺公司和骏虹物业虽为两家不同公司，公司注册电话却显示同一号码，且拨打过去皆为空号。这是否意味着两家公司存在一定利益关联？南方日报记者随后拨打报料人提供的两家公司相关负责人的电话，截至发稿，皆未能接通。
和顺公司法人代表虽然是汤水权，却在一份委托书中授权刘海东全权处理雄洲城负一楼事项。同时，刘海东也是与唐某、范某签订的商铺经营使用权合同里的和顺公司方代表人。南方日报记者搜索刘海东发现，其与之前越秀区北京路地下商铺诈骗案相关。
据媒体报道，2019年7月，有租户报料与京和（广州）商业咨询有限公司（下称京和公司）和广州盛传鑫物业发展有限公司（下称“盛传鑫公司”）分别签订了《物业收益权转让合同》以及《经营服务合同》。然而，花费20万元购买的位于越秀区北京路地下商铺却迟迟不开业。业主因无法与京和公司、盛传鑫公司协商退款事宜，采取法律途径维护权益。据企查查显示，刘海东为京和公司监事。
值得一提的是，刘女士反馈骏虹物业在未告知众业主的情况下，私自更改了项目业态及商铺划分格局，起初以“国际生鲜超级市场”招商的商铺，后来改为“同和美食荟”继续进行招商。刘女士告诉南方日报记者，她已经和众业主报案，2021年12月，白云区公安机关已以和顺公司涉嫌非法吸收公众存款案立案侦查。
专家剖析返租骗局建议设立监管账户
“这类案件维权难度很大，雄洲城案件中已经有业主走法律途径维权，要求解除与和顺等公司等签订的《返租协议》与《委托经营管理协议》。打赢官司并不难，但如涉案公司属于空壳公司，账户上没钱，就很难执行或退还业主的钱。”房产法律专家、广东合邦律师事务所律师杨登基说。
广东省住房和城乡建设厅2021年10月13日发布的《广东省住房和城乡建设厅关于进一步做好商品房交易风险提示的通知》，便有专门关于商铺返租的风险提示：“房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售、众筹买房、以租代售、物业返租、售后包租或变相售后包租等方式销售商品房的即是风险。”
杨律师表示，这种打着返租名义变相出售公寓和商铺，最后却不能兑现收益的案件不在少数，他向南方日报记者解析这类返租骗局的模式：比如一些公寓或商铺等因位置偏僻等原因不好卖，开发商就宣传如购买了公寓或商铺后可与第三方运营公司合作签约，由第三方公司统一管理，业主只需付三四万元不等的入场费就可坐等收租。但往往收益并不能兑现，此时业主再去起诉，但因公寓或商铺购房合同事实上已履行完毕，业主基本不可能再起诉解除《公寓买卖合同》要求退房退钱，只能起诉解除《委托管理协议》或按照《返租协议》要求退还前期投入的入场费等，但却很难讨回。
对此，杨律师提出三点建议：首先，政府要加强监管，可参照商品房预售款监管制度，对这类返租物业建立一个监管账户，让业主缴纳的钱款必须先用于商铺或公寓的装修开发，等招商完成后剩余的钱才归开发商使用，防止开发商将所有款项挪作他用。其次，市场监管局加强对空壳公司的监管，特别对已经显示经营异常的公司需加强监管。此外，对于夸大投资收益或保证稳定收益等虚假返租广告，市场监管局也应加强监管。最后，消费者方面，对于此类公寓、商铺返租的投资要谨慎，要多方了解背后公司实际情况，建议在《委托经营管理合同》或《返租协议》中加入类似“如出现纠纷，开发商与返租公司承担连带责任”等条款，将第三方运营公司与开发商进行绑定，避免第三方运营公司因没履行能力而使业主维权困难。
