■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

自2020年起，城镇老旧小区改造在全国各地如火如荼地开展起来，“城市更新”全面进入了不大拆大建的“微改造”占绝对统治地位的新时代。而在这当中，矛盾争议较多的当属给老楼加装电梯。6层已垂垂老矣、行动不便的住户盼星星盼月亮一般地盼着装电梯，而1层新搬进来的小年轻却怎么也想不通：自己这1层根本用不着坐电梯，凭什么要放弃现有的窗前宁静，自愿签字同意去忍受加装电梯带来的通风、采光、噪声等种种不便，甚至还要分摊一笔加装电梯的费用呢？

于是，就有了各地都普遍存在的难题：一个单元、一栋楼的绝大多数业主都签字同意了，就一层的那两三户甚至是某一户死活不同意。那么，老楼加装电梯真的需要征得每户居民的同意才能实施吗？对那一户两户不同意的，同意安装的业主能否向法院起诉呢？

在明律师在此前的文章中曾指出，电梯一旦加装即成为建筑物的共有部分，此时业主就不得以不使用电梯为由不交纳电梯维修费用。

那么一层的业主们可就说了，我连装都不同意你们装，这总可以了吧？的确，一层的业主虽然是少数业主，但少数人的权利同样也是权利！

《民法典》第278条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，须经业主共同决定。而业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

同时，还应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

根据该条的规定可知，作为建造“附属设施”行为的老楼加装电梯，起码需要迈过两道门槛——业主“双三分之二”以上参与表决，在参与表决者中的“双四分之三”以上同意。

看到这里，一层的那少部分业主可要着急了：难道真的只是“少数服从多数”就能加装电梯了吗？我坚决反对也没用吗？

当然不会。前述《民法典》的规定只是所谓的“一般规定”，具体到老楼加装电梯这回事，还有各地政府出台的老旧小区改造具体规定负责调整。

“特别法”优于“一般法”，老旧小区改造的相关规定若不符合，加装电梯就无法成为老旧小区改造项目的一部分，那么其赖以实现的经费支持、政策保障等等就会落空。

我们以2020年4月发布的《北京市老旧小区综合整治工作手册》中的规定为例来做说明。

其在第十二部分“加装电梯”中是这么说的：

既有多层住宅加装电梯的意向及初步方案应当充分听取拟加装电梯范围内全体业主的意见，并经专有部分占该单元住宅总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，且其他业主不持反对意见。

请注意，这是一个比前述《民法典》规定要严格得多的门槛——既要“双三分之二”同意，又要无人明确表态反对。

换言之，只要这一个单元内有一户业主明确表态反对，这电梯就加装不成！此种情形下，哪怕其余10多户业主都同意，联合起来作为原告把这一户告上法庭，结果也没有任何悬念——赢不了，因为老旧小区改造的政策在这儿摆着呢。

在明律师要强调的是，目前媒体报道的几起“楼上业主起诉一层业主获胜诉”的案件都有其特殊性，不能简单地因此而得出“一层业主不同意加装电梯，楼上业主能告赢”的结论。

回到北京市的这份《手册》中来，我们不难发现，加装电梯开工的基础是要有包括加装电梯费用筹集方案、加装电梯投入使用后运行维护费用分担方案等材料，且实施主体已经就这些问题与相关业主达成加装电梯协议。

换言之，只有符合政策规定的业主在白纸黑字的协议上签了字，老楼加装电梯工程才可能去报建并开工。在一层的业主坚决反对的情况下，工程是无法报建开工的，只能继续启动协商沟通的环节。

假设一层的业主在签订加装电梯协议时未明确表态反对，等到施工开始时又站出来阻止施工，那么实施主体或者其他业主是有权依法向法院起诉要求其排除妨碍的。

综上所述，在明律师想提示广大老旧小区居民的是，老楼加装电梯固然是好事，但也的确可能给通风、采光、隐私等造成一定的影响，产生噪音也是不可避免的。而邻里之间相处的关键并不在于“少数服从多数”或者动辄起诉的“走法律途径”，而是要秉持《民法典》规定的有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，照顾彼此各方的关切，寻求大家都能接受的“最大公约数”。

譬如前述电梯的建造、维护费用问题，若一层业主愿意同意签订加装电梯协议，不反对加装行为，那么其他楼层对电梯使用需求较大的业主是否可以考虑多承担一些电梯的日常维护费用，让基本不使用电梯的底层住户少交甚至不交这部分费用呢？

这些都是可以协商的，而不是法律或者政策规定死了，每一户都必须要交费，否则就装不了。互谅互让一下，老楼加装电梯这项老旧小区改造核心工程就能顺利推行下去，邻里们也就免去了因此而对簿公堂的尴尬了。

【题外话：加装的电梯是不是违建？】

答：当然不是。前述北京市的《手册》中就指出，因增设电梯等少量增加建筑面积的，可以不办理规划手续。这种情况下，只进行规划备案存档就可以了，不进行规划验收。故此，加装电梯并不需要办理建设工程规划许可证，也就不会是我们通常所说的违法建设了。

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