乡镇怎么找律师，吴少博律师事务所的人员

近日，应广大客户和网友的需求。北京吴少博律事务所在官网推出了“问答”专题，将我所在日常工作中接到的常见拆迁问题和来电咨询问题整理汇编，总结出了“强拆补偿问答”“违章建筑问答”“环保关停问答”“强拆偷拆问答”“企业评估问答”“谈判诉讼问答”六大问答专题页，将企业拆迁中常见的问题分门别类并提出相应的解决办法，以方便广大网友咨询查阅。今天，北京吴少博律师事务所就节选了近日一些网友的咨询与大家分享，下面一起来看看这些问题您是否也有疑问？

来电咨询：在镇上开的饭店，自家的房屋，拆迁时候补偿怎么算。

北京吴少博律所：经营性房屋，往往是一个家庭的重要经济来源，对很多人来说，如果经营用房被拆迁了，就要另谋其他工作，生活是很困难的。这种情况下，经营用房在拆迁中的补偿价值，就显得尤其重要。主要涉及到以下几个点供大家参考。

1，房屋的实际价值，一般比住房要贵一些，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

2，停产停业损失费，对于停产停业损失的补偿一般对门店是有要求的，第一个房屋要是合法建筑，不涉及到违章；第二是门店要合法，要有相应的营业执照等合法经营证件；第三要有相关的纳税证明。

3，搬迁费和装修费，因拆迁导致经营不能继续，需要搬迁的。在这个过程中，货物可以搬走，但装修可能就要被舍弃。在这个时候搬迁物品的费用和相应的装修损失也应该得到补偿的。

来电咨询：房屋拆迁补偿价格明显低于市场交易价值怎么处理呢？

北京吴少博律所：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，“征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定的对被征收人给予公平补偿原则，应贯穿于房屋征收与补偿全过程。法院一旦发现补偿方案明显低于法定的“市场价格”，即便对于影响面大、涉及人数众多的征收决定，该确认违法的要坚决确认违法，该撤销的要坚决撤销。

微信留言：我们村委会要租我们的耕地，说是要盖安置平房，但是我们听说是拆迁盖工业区，并不是村委会所说的那样。

北京吴少博律所：近年来，农村“以租代征”的拆迁形式不断发生，要维权的农民也不在少数。除去部分通过法律维权的当事人外，还有部分当事人不知道自己被“以租代征”的方式忽悠了。

农民朋友应当明白什么情况下属于“以租代征”？

1、通过租用农民集体土地为由，将租来的土地进行非农业建设，通过正常征收集体、国家土地的审批程序，税收以及需要履行的义务，从而改变土地的使用性质并且长期占用。

2、企业主导，一些企业为了降低成本，不走正常的土地审批手续，直接和农民接触，签订租赁合同，一签就是几年甚至几十年，农民失去了自己对土地的支配权。

3、政府主导，在大多数情况下，实施“以租代征”的形式，由于农民对此方面并没有多大认识，只是觉得把地租出去，还给钱，就租出去了。

法条依据： 《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

微信留言：我们在拆迁补偿中会遇到哪些被容易忽悠的地方？

北京吴少博律所：随着时代的发展，城乡规划的不断进行，拆迁必然是一项大任务，拆掉旧的，建设新的，本来对人民群众来说是件好事，但是好事如果没有办好，就成了坏事，近几年来，各地拆迁案件负面新闻不断发生，地方政府为了自己的政绩，往往会牺牲少数人民群众利益。而被拆迁方往往在拆迁过程中属于弱势的一方，在谈补偿的时候，往往会非常被动。

在谈判中，容易被忽悠的第一个点是：拿国家政策说事。

政策就是代表国家权力机关的意志，但是政策并不等于法律，更不能违法政策，其实地方政策就是为了完成拆迁任务制定的，为了行使职权和管理职能。现实中，拆迁方拿着红头文件来给被拆迁方施压，以证明自己拆迁是合法的，补偿是合理的。好多人都认为没办法，只好照办，其实是错误的。

容易被忽悠的第二个点是：评估报告。

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的 价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”

实践中，评估公司介入进行评估，本来没有问题，但是问题就是只能由政府来指定评估公司来做评估，这样就很难做到客观公正。而被拆迁人自己委托的评估公司评估出来的价格，政府又不认可。如果按照政府的评估来计算补偿的话，往往在价格上是偏低的。

容易被忽悠的第三个点是：补偿协议书。

补偿协议书一旦签订，后悔就来不及了，搞不好，会让你倾家荡产。现实中很多人可能由于各种原因，就把拆迁协议稀里糊涂的签了，后面再去找拆迁方的时候就有理也说不清，损失严重，这种情形的出现是非常可惜的，千万不要签空白协议，空白的协议等于零。签订的时候要对补偿款、补偿项目、涉及到企业的还有停产停业损失等，一定要约定明确，不容忽视。如果都没有体现在协议里，后期再去找政府，完全没有优势，所以在签订拆迁协议的时候，被拆迁方一定要谨慎，避免利益受损。

官网咨询：企业遭遇拆迁，拆迁方对我企业采取停水、停电等措施，目的是要我签订拆迁补偿协议，请问律师他们这样做合法吗？

北京吴少博律所：拆迁补偿协议属于民事合同，双方签订合同时应遵循平等自愿原则，拆迁方若采取停水、停电等措施肯定是不合法的。我们可以直接向供电部门保修、报警、在我们不拖欠电费的前提之下，要求供电公司必须恢复供电，造成经济损失的追究其相应的法律赔偿责任。依据《城市房屋拆迁行政裁决工作规范》第24条规定：“拆迁人、接受委托的拆迁方在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等手段，强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的，由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，并依法予以处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任。”因此，被拆迁人面临这种情况，可以向当地房屋拆迁管理部门反映，要求对拆迁人进行处罚，如果拆迁方在动迁过程中，采取暴力手段对被拆迁人进行人身攻击，则被拆迁人可以向公安部门报警，要求处理。

在这里需要说明的是，如果被拆迁人在这种情况下被迫签订了拆迁补偿协议，由于其违背了被拆迁人的真实意思，则该协议也是可以变更或者撤销的。《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。”因此，被拆迁人可以向法院提起民事诉讼，要求变更或者撤销该拆迁补偿协议。

官网咨询：我与拆迁方签订拆迁补偿协议了，发现我的厂区不在拆迁规划范围之内，这样的协议有法律效力吗？

北京吴少博律所：因被拆迁人的厂区不在此征拆范围之内，故双方签订的《拆迁安置补偿协议》因主体不适格，无权与被拆迁人签订拆迁补偿协议，且违反法律行政法规强制性规定而无效。根据法律规定，集体土地上厂房拆迁的被拆迁人应当为征地范围内的产权所有人，因被拆迁人厂区不在拆迁范围之内，故被拆迁人也根本不是签署拆迁补偿协议的适格主体。同时，因为征收集体土地、实施集体土地上厂房拆迁，应严格适用《土地管理法》、《土地管理法实施条例》之规定，在拆迁范围之外擅自实施拆迁，与厂房所有人签订所谓的《拆迁安置补偿协议》，实际上违反了法律、行政法规之强制性规定。

依照《合同法》中之规定，拆迁人与被拆迁人签订的《拆迁安置补偿协议》应属无效，拆迁人故意隐瞒拆迁规划所划定的征收范围，意图对被拆迁人厂房实施拆迁，应当对被拆迁人遭受的经济损失承担赔偿责任。

被拆迁人可以通过申请信息公开等程序以确认厂房不在拆迁范围之内，这种情况在现实中也是存在的。也有相当一部分人签订补偿协议之后就被拆除的，却不清楚自己实际并不属于拆迁范围。由于拆迁活动中，许多应当公告的内容未被公告，而被拆迁人因法律知识淡薄缺乏维权意识许多被拆迁人的合法权益便无从保障，作为被拆迁人在面征收拆迁时一定要通过多种途径了解征收拆迁项目的实质范围以及征拆项目前置文件合法性，以免造成不必要的损失。

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