时间：2022-12-25 21:50:05来源：法律常识
近日， 上海一个买卖案件备受关注：
买家申请办理745万元贷款，发生了延期，直接影响到合同约定的过户时间结果业主发出律师函，告知买家应于过户前付清全款，要求其在收函之日起3日内付清，如仍然不付，业主有权解除合同，并要求被告赔偿违约金及装修损失等。
结果是买家上海一购房者被判赔偿卖家索赔的 490 万元。
这个案件可以给我们带来很多思考。
买卖双方的合同，不能约束合同外的第三方。
谁要是过度依赖和信任第三方的履行能力，谁就有机会承担风险。
这个案例很明显地演绎了这个问题。
银行作为合同外的第三方，不受合同的约束，但又在其中起着重要的付款因素。一旦这个付款脱节，相关的违约责任就会出现，就像本案一样。
以前，市场上有人对银行做过一种评价：最没诚信的机构。
银行最没诚信？
问题就在这种承诺放款的履行上。
银行保障自己不会牵涉法律责任，在提前签署的抵押借款合同里，条款都是设定好的。
即使最终银行不放款，也就是放弃这次业务而已，不会因此背负责任的。理由嘛，随便安一个，实在太容易了。
难道银行不想做生意？
那也不是。
只是他们只在自己的财务结构下做生意。
受政策、市场、银根、放款压力的影响下，一定会影响其放款的速度和是否接单率。
简单来说，大水漫灌时，贷款批复、放款都非常及时；反之受到影响时，贷款发放延期，那是常规操作。
回过头来说。
本案例中的合同约定的相关条款来看，买方得承担的法律责任是合法的，完全依照合同追究。
从中看到买方不够重视合同条款的两项约定，从而产生了风险，值得大家认识和借鉴：
1.银行的放款时间
买方过于盲目相信银行的履约放款配合，导致银行延迟放款，又在合同条款未做风险规避约定，导致业主有实施合同条款追索的理据，得以实施追索其违约责任，从而解约处理。
其中的310万，应该就是楼价的20%定金。（转让价格共计1550万元）
可以推断买卖合同的违约条款约定是顶格的20%。
2.提前收楼
原告也在2020年6月左右将房屋交付给了买方使用
买方在没有银行放款之前就可以提前收楼，当然得赶紧用上这个物业，在银行放款必然没有问题的自我心理预估下，然后会重新装修。办公的装修都是因自己公司而异的，所以，一定是拆掉原装修，重新装修了。
于是，又给了业主追究赔偿的机会。
其实，明显感觉到，业主看到了合同的有利条件，通过这个官司，既可以追究买方的违约责任490万，又能拿回物业重新出售。加之，已经有有775万在手，赢面那么大，输官司的可能那么低。
真的输了的话，最多也是赔偿很低的诉讼费和律师费；但是赢得话，变相物业无形中溢价20%+以上！
何乐而不为呢？
所以，在大宗交易，如果有经验的顾问来帮忙把脉一下，是很重要的。因为可能导致的损失，分分钟可能大几百万的。
去哪找这种有经验的顾问呢？
其实不难找。
例如，我就是！
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深耕房地产领域20年
前第一太平戴维斯商业楼宇部负责人
大宗交易投资部门、多个商业项目全流程操盘运作及售罄
房地产租赁、买卖交易问题咨询，大宗交易投资研判，项目操盘顾问