时间：2022-12-26 17:57:47来源：法律常识
2年前，盐城市民徐先生通过司法网拍，以非常划算的价格拿下了别墅，办了房产证，还没开心上几天，就陷入困境：自家的别墅不光水电气不通，后来连道路都被开发商封了，几乎有家不能回。像徐先生同样遭遇的，在当地还有20多名业主。
如今，业主们找过12个部门维权也没解决问题。开发商始终态度强硬：不能什么便宜都让你们给占了，每户再补交50万就好办，不然连小区门都别想进。那么，事情真相如何，如此胶着症结何在，业主们如何出招才能安心住进去呢？紫牛新闻记者进行了调查。
记者探访 别墅小区门厅紧闭杂草丛生
龙湖美墅小区由盐城大地房地产有限公司开发，坐落于盐城市通榆南路5号的老204国道边上，一共有136套别墅。
小区的别墅
6月25日下午，紫牛新闻记者来到这里，只见小区进出两侧道闸紧闭，院内的不远处被围挡堵住了通往住宅的道路，一侧的围挡也被上了锁。从外围看，该小区三面环水，一面临路，呈半岛形态，确如宣传所称是一处低层一类养生豪宅。也正因如此，2年来很多市民通过网络司法拍卖获得了此处房产。
由于开发商资金链出现问题，该小区一直处于荒废闲置的状态，但大门依旧有专人值守。一名保安称，里面有些设施的施工没结束，房子还没有交付，“开发商说一律不给人进。”
随后，在紫牛新闻记者多次沟通下，保安才将小门打开，并嘱咐“只能你一个人进去”。但是，这些日子一直守在门口，因开发商封路而好久未能回家的多名业主也一股脑地跟着入内。
业主与警方
进入小区右侧，伍佑派出所大地名居警务室很显眼。房屋路面干净整洁，一栋栋黄灰相间小楼，精致、自然、休闲和大气相得益彰，一种别样风情的别墅让人倍感心神荡漾，可家家户户门口丛生的杂草和斑斑锈迹的门窗怎么看，都与小区景观格格不入。 业主们诉苦
每次回家都得报警才能进去
“以前来看房，开发商都不让进，我只好报警，在警察的帮助下才能进入小区。”市民陈先生说，可不能每次回家都去找警察，所以后来几家业主一起看房，一起报警。
2017年7月，陈先生在淘宝司法拍卖平台上看到一条两栋联排别墅的拍卖公告，当时评估价110万，起拍价才90万。考虑到儿子要买婚房，他第二天一早就急忙借钱凑齐47万元的保证金参与拍卖，并从盐都法院手中顺利拍到一处房屋。
毕竟比市场价低不少，一家人非常开心，可谁知道后来状况不断。“8月之前还是给进的，到国庆节前开发商就不让进了，想看下自己的房子都难，没办法，我们只好打110。”
陈先生发现，像他这样遭遇的业主有20多户，大家一起讨说法，“前前后后找了12个职能部门，到目前转三圈了，还没一个部门能解决问题。”
小区外观
紫牛新闻记者正在采访中，一辆警车开了过来，又有业主为了回家投诉。“我们要求公安制止开发商擅自封路堵门的违法行为。”业主李先生称，他们要等着装修入住，现在连小区大门都进不了，“当初拍卖的法院让我们报警，法院认为拍卖程序实际上已经结束了，开发商违法违规行为要找公安解决。”
警方来到现场
对此，民警向业主们解释，他们应当起诉开发商封路的这种侵权违法行为，由法院判决后强制执行。
不过，民警还是拨通了龙湖美墅开发商——盐城大地房地产有限公司股东史正华的电话：“凭什么不让人进呢？人家也是花钱买的。”
“房子还没交付呢？”史正华说。
对开发商的回复，民警也很无奈。
业主们不买账：“房产证都办了，房子早该交付了，验收也通过了，怎么还说没交付呢？”
正常途径买房业主 房子交付两年了也未验收无法办房产证
紫牛新闻记者发现，不光通过司法网拍拿到房子的这些业主回不了家，即便是正常途径买房的业主，要回家如今也很难。
刘先生是盐城滨海人，2014年得知有一处价格不高且环境优美的别墅，于是来到这里，现场看中二期银河苑15号楼一套价值167万左右的独栋别墅，当年先交了30万元的购房款，第二年交了总房款50%以上，和开发商签了商品房买卖合同，并约定2016年底办理交付手续。
“孩子从滨海来到盐城读书，全家在2016年9月入住这个小区。”刘先生说，正当他10月准备装修时，开发商却告知他，小区地下排污管网暂不能用，要求装修停工，并答应将售楼中心3楼一处100多平方米的房屋供他们居住，“电是临时的，水就用储水罐装着用，打一次可以用十天半个月的。”
就这样，刘先生全家仅靠临时用电在这两套房子里生活了两年，成了该小区唯一的住户。“这期的整体验收没通过，房产证办不下来，一期多数业主办了房产证。”让他更不满的是，今年5月底保安说要封门封路，让他每天把车子停到外面。他找到公司负责人史正华理论，可也没改变封门封路的结局。
开发商表态： 只要法院判决坚决执行
拖了两年之久的纠纷，到底有没有办法解决呢？业主张先生称，开发商明确告诉他们，要想入住，每户得再交50万元。“开发商资金链断了，他没钱投入水、电、气等后续配套，如果这些都是新增的配套，我们业主自己交钱也认，可现在水、电、气的投入早就算入房价了，再让我们新业主补交分摊，肯定是没道理的。”
该小区售楼处
就此，紫牛新闻记者致电盐城大地房地产有限公司股东史正华。对方表示：“目前，业主应当找法院解决这些后续问题，只要法院出个文件，让我们完善水电气配套，我们肯定坚决执行。”史正华说：“主要是当时拍卖公告说的不明确，有的公告说房屋要以现场查看的现状为准，那么其中就不包括水电气等配套。一分钱不给还要把水电气通起来，哪有这种道理？什么便宜都让他一个人来讨！”
业主刘先生却不认可这一说法，因为法院裁定书及评估报告均载明，所拍卖的房产含水电等配套设施，“如果没有水电配套，那评估有什么意义？房产的价值根本也体现不出来。”
那么，当初的涉案房屋拍卖公告上，有没有提示这些问题呢？紫牛新闻记者查阅了2016年、2017年和2018年的部分拍卖公告，发现法院均已将相关房屋的现状、瑕疵、所面临的风险以及竞拍人要承担的义务作了详细说明。其中，还特别提醒竞拍人，必须到现场查看房屋实况，如果不去查看，视为对现状的默认，风险自担。这些特别重要的文字，竞拍公告中特意加粗、加黑或用红色标记了出来。
不过，部分业主对此有不同的理解。刘先生提供了一份盐城市中级人民法院2016年发布的变卖公告，上面有以下文字：“七，标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。”他据此认为，这一条只表明买受人要承担第三方的所欠费用，其中包含水费、电费、气费和物业费等，但并非指开发商的水电气等配套设施的前期投入部分。
“也就是说，各项配套设施的费用已经在房屋的销售价格中分摊到我们买受方的到头上了，变卖公告这样的表述没有任何问题，只是开发商在歪曲事实，为了诈取业主50万的配套费用。”刘先生强调。
相关部门回应
业主们说，事情发生后，他们找过很多部门反映，但没有解决。如今希望拍卖法院与供电公司、自来水、燃气公司协调或者出具协助执行通知书，供电等公司凭法院执行裁定书直接为拍卖房主办理水、电气开户。同时，恳请法院督促开发商履行裁定书义务，确保拍卖房主进出自由，全面停止违法侵害。
“我们还恳请政府牵头，督促相关职能部门落实拍卖房产的水电气开户工作，并督促街道办事处牵头成立业主委员会或筹备委员会，与开发商一起想办法，促进小区规范化运营。”业主陈先生称。
紫牛新闻记者致电盐城市伍佑自来水厂。一位知情人士表示，该工程还没结束，几年前就停工，内部管网也没完善。“开发商还欠几十万工程款，只要补齐工程款，来跟我们对接就可以继续施工。”
盐城市供电部门称，由于小区里面电力配套没有到位，所以没法送电，并明确表示只要配套到位，将积极配合送电工作。“电力配套工作需要开发商建设，开发商不配合肯定不行。”
当天下午，盐城市城南新区建设一局对此事回应称：该小区自2009年开发均在亭湖相关职能部门监管，而此前并没收到亭湖住建局任何建设方面的材料移交。目前，我局接到部分业主投诉后主动联系伍佑街道相关部门、开发单位，投诉人进行了调查了解，目前已进入司法程序，需要我局配合的将主动积极配合，同时，根据谁发证谁监管的原则，应由亭湖负责，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，需要开发单位向亭湖住建局提出验收申请。目前，已进入司法程序的，建议走法院诉讼程序。
当地法院正在协调统一解决
紫牛新闻记者了解到，这些业主的20多套别墅，是盐城当地数家法院拍卖或变卖的。目前，盐城中院正在组织协调，争取区分不同情况尽快解决。
知情人士介绍说，目前这20多套别墅大致分为三种情况，一是成交较早并已交付居住的，不存在另外缴费的问题；二是已经拍卖完成交付并办理房产证的，将协调有关部门和开发商尽快拿出方案；三是对尚未交付的几幢别墅，法院将进行现场调查，如果是开发商封路导致业主拿不到房子，将依法排除障碍，将房子交给买受人。
江苏法院有关人士表示，这件事情是房产拍卖中出现的新情况，此前无锡也有过类似的情况。对于司法网拍房产的交付问题，如果是有人强占该房屋导致无法交付，法院会依法强制清空房屋，将其交给买受人。如果是买受人履行了缴款、过户等相关手续拿到竞拍房屋，但因与物业、开发商等产生纠纷而无法入住，比如被断水断电或封路，建议向法院提起诉讼，要求排除这些侵权行为，通常会得到法院的支持。
律师说法——
业主们应起诉开发商排除侵害行为
北京市中银（南京）律师事务所高级合伙人蔡庆涛律师认为，对于业主们提出的各种问题，要根据各自情况采取不同措施，由业主、开发商、法院等协商解决，实在不行可以诉诸法律。
对于司法网拍，如果法院尽到了对所拍卖房产的公示义务，告知竞拍人所面临的风险，依法履行了拍卖程序，市民拍下房产并缴清房款、办理产权证之后，法院其实已经完成了自身义务。此时业主与开发商发生矛盾，应由双方来解决。
根据《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《侵权责任法》第十五条以及《合同法》有关规定，业主可以起诉开发商，要求其停止侵害、恢复原状、赔偿损失等。可以直接起诉开发商要求其履行供电供水合同义务。如果因开发商怠于行使对相关供电供水部门行使合同权利，业主也可以代位要求供电供水部门提供相应配套服务。
当然，经过司法程序拍卖的别墅，法院部门应加大力度监督被执行人的拍卖配合情况，履行瑕疵甚至恶意不履行，可以对被执行人进行惩戒。
最后也提醒公众，要提高风险意识。参与竞拍时应充分了解标的物的情况，看看是否有瑕疵，存在哪些风险，为什么会比市场价低那么多，认真权衡利弊之后再做出决定。
紫牛新闻记者｜范木晓子 于英杰
编辑｜张冰晶
主编｜陈迪晨
图片来源 范木晓子 摄
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北京大成（南京）律师事务所唐迎鸾律师
