时间：2022-12-27 19:08:33来源：法律常识
我们常说“一铺养三代”，购买一间商铺作为投资，如果还有人代为管理和出租，再加上商铺自身的不断升值，这让很多朋友觉得，投资一间商铺，就等于买了一棵摇钱树，子子孙孙可以坐享其利，年年靠收房租过日子，这样的生活确实很惬意。可是，一旦这个看似“旱涝保收”的“香饽饽”出现问题，那这商铺可就变成了“伤铺”。
今天走进演播室寻求帮助的是赵女士，她购买了位于河北的商铺，并在购买时，开发与其约定三年返租。如今，三年已经过去了，赵女士购买的商铺竟迟迟没能交付，这期间还发现商铺五证不全，赵女士该如何应对当下的局面呢？BRTV科教频道14：00首播节目《律师帮帮忙》中，武旭然律师将帮赵女士就商铺的问题进行详细的分析，解开赵女士的迷惑，帮她维护自己的权益。
案件回顾
2017年，赵女士通过地产公司推荐，得知石家庄乐城有一处商铺正在出售。销售人员向赵女士介绍，该商铺的前景比较不错，并且承诺商铺买下之后，无论大小都能得到房产证，除此之外还表示，三年后商铺可以直接拿到返租获利，绝对是一件盈利的好事。
权衡商铺的性价比，考虑到购买后可以当做家庭投资，未来的收益还可以用在家人和孩子身上，赵女士便在和家人商量之后，以29万元的价格，作为一套商铺的全款和一套商铺的首付，购买了两套商铺，并分别签署了《委托经营管理协议》和《商品房认购协议》。
据赵女士说，由于自己生活在北京，商铺的经营地在石家庄，因此自从自己购买之后就没有再和石家庄那边沟通、跟进过商铺的情况，一晃三年时间过去了，此时的赵女士突然意识到，自己不光没有拿到对方承诺的返租，就连房子和相应的产权证也没有拿到。
除此之外赵女士还发现，开发商在售卖商铺的时候竟然五证不全，且至今都没有补上。为了挽回损失，赵女士将开发商告上了法院。目前，楼盘的开发商提出和解方案，就是30万元的购房款要分三年给到购房者，而且如果同意开发商的和解方案就要签订退款协议，而附加条件便是交回之前的购房合同。这让赵女士很是担心，她担心若是按照开发商的要求操作，会陷入不仅钱退不回来连原始合同也没有的境地。而据她所知，此前有签了这种协议的购买者，至今也没有拿到退款。
赵女士表示，据她通过查询获知，开发商或许因为经营不善，公司的法人代表已经更换了好几次，他们尝试打听关于商铺的一些情况，也没有得到回音。赵女士对于投资存在风险表示认可，但同时表示，开发商售卖五证不全的商铺属于违法在先，故意蒙骗消费者，应该将房款进行退还。面对当下的情况，赵女士应该怎样要回自己的购房款呢？开发商的行为又该如何认定呢？
律师支招
武旭然律师表示，本案的法律关系属于产权式商铺买卖经营管理纠纷。产权式商铺，是指开发商将大型商场分割成若干小部分进行出售，并承诺给予投资者一定时间内固定回报或者倾向于售后返租的销售模式。
根据赵女士所提交的相应手续，一份是《委托经营管理协议》另外一份是《商品房认购协议》。就《商品房认购协议》来看，其中并未约定双方办理房屋所有权证的时间，也未约定该商品房交付的时间，因此，房产是否已经交付使用，还有待进一步核实。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释的相关规定，出卖人在销售商品房时，入股尚未竣工的商品房，则需要在交付使用之日起90日内为购房者办理产权登记。由于出卖人的原因导致买受人无法取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担违约责任。武旭然律师表示，从赵女士购买房子至今，已经两年有余，如果通过调查取证，可以证明商户使用时间符合上述规定，赵女士可以向法院申请追究出卖人的违约责任。
武旭然律师表示，本案中赵女士提交的协议中，有很多条款对她十分不利，合同的条款存在免除开发商责任，削弱购房者权利的情况，明显显失公平，买受人可以直接申请解除合同并要求赔偿相应损失。
对于赵女士提出的，开发商至今五证不全的情况，武旭然律师指出，“五证”是指：《土地使用证》,《建设用地规划许可证》,《建设工程规划许可证》,《建筑工程施工许可证》;《商品房预售许可证》。如果开发商五证均无，可以按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由此推断，赵女士可以起诉合同无效。同时，建议赵女士通过申请，调取开发商的工商营业执照以及相关档案信息进行确认，另外可以通过法院了解其经营以及资产的具体情况，看开发商是否存在违法、违规行为。为了保证退款，武旭然律师建议，可以在诉讼中先行申请财产保全，以保证官司结案后有可执行的财产。
武旭然律师提醒广大购房者，商铺房屋所有权证书的使用年限，是从商铺的土地使用权证书下发时开始计算的，因此商铺的使用年限并非如我们想象的那样。其次，这种售后包租或者变相售后包租的销售模式存在很大风险。根据国家的相关规定，这种销售模式是违反相关禁止性规定的，因此，建议各位朋友切莫因一时贪图回报而让自己陷入困境。
