时间：2022-12-27 21:47:56来源：法律常识
一、准备签转租合同的由来
1、当事人孙总准备从李总处转租150亩土地和地上建筑物，转租后准备改扩建。孙总准备和李总双方准备签订《转租合同》。
2、孙总准备和李总签订《转租合同》基于原合同：承租人李总和出租人潍坊XXX水产养殖有限公司的《租赁合同》，本《租赁合同》概况：
（1）合同期限12年，2021.9.30-2033.10.1，12年总租金200万，每三年付50万。
（2）合同约定承租方李总只有使用权、出租人有处置权。且约定出租人和李总均可以对本土地和地上附着物进行转租，转租高出现有租金的收益按照比例双方分配。
二、律师审查承租人李总和出租人潍坊XXX水产养殖有限公司签订的《租赁合同》发现：
1、本《租赁合同》中约定的出租标的物：土地和地上附着物相关产权证书没有。不能证明本土地和地上附着物归出租人潍坊XXX水产养殖有限公司所有（虽然公司自称：土地是从村里租赁、地上附着物自己所有）。
孙总、李总也没有拿到出租人潍坊XXX水产养殖有限公司和村里签订的《土地使用权租赁合同》。出租人潍坊XXX水产养殖有限公司也不给。
2、李总和出租人潍坊XXX水产养殖有限公司签订的《租赁合同》中约定：承租方李总只有使用权、出租人有处置权。且约定出租人和李总均可以对本土地和地上附着物进行转租，转租收益按照比例双方分配。
其实从合同可以看出：出租人和承租人在承租人使用出租标的物期间，双方均可对标的物进行出租，出租收益双方可以按照比例分配。可见：双方的目的是均是收取溢价租金：转租后若高出现有租金的收益。
三、律师分析
1、如果孙总和李总签订了《转租合同》，本《转租合同》若无法定无效事由，合同有效。
2、如果出租人潍坊XXX水产养殖有限公司拿不出土地和地上附着物的合法手续（如产权证或与村里的租赁合同），则出租人属于无权处分。若土地和地上附着物为村里所有，村里有处置权（转让、使用、出租、收益等相关权利）。
3、基于1 和2 如果孙总签订《转租合同》后进行改扩建，村里主张权利，让孙总走人，孙总产生对损失只能基于《转租合同》向李总追偿（合同的相对性）。
4、即使出租人潍坊XXX水产养殖有限公司属于有权处分，但是合同约定出租人有处置权，即使孙总和李总签订《转租合同》，出租人仍可对标的物进行出租或转让等收益。给孙总的投资带来极大的不确定性。
四、所以律师建议：
1、让出租人拿出对标的物享有处置权的证明（如产权证、可以依法转租的合同等）。
2、基于第1条出租人有处分权、可以依法转租，孙总要和李总、出租人潍坊XXX水产养殖有限公司三方一起签订转租合同，而不能仅仅双方签订，且合同内容要充分修订。
山东潍州律师事务所
常学庆 卜雪梅
2022年7月27日