时间：2022-12-27 22:36:18来源：法律常识
一、案情简介：
2015年3月15日，胡某与S市农业畜牧局（以下简称“农牧局”）办公室签订《房屋租赁合同》，合同约定农牧局将其所有的房屋出租给胡某，租期为自2015年3月15日至2025年3月15日。合同成立生效后，胡某对房屋进行升级改造并正式投入生产经营。
2017年2月15日，S市农业技术推广中心（以下简称“推广中心”）、S市农业技术物资服务站（以下简称“服务站”）以农牧局将其享有占有、使用权益的房屋出租给胡某为由提起确认合同效力纠纷之诉（以下简称“合同效力纠纷”），请求确认胡某与农牧局办公室签订的房屋租赁合同无效。本案经过一审、二审，胡某均败诉。2017年7月27日，二审法院判决认定农牧局办公室属于单位内设机构，不具有合同主体相应的民事权利能力和民事行为能力。涉案房屋属于国有资产，占有、使用人为推广中心和服务站，且推广中心和服务站对胡某与农牧局办公室签订的《房屋租赁合同》不予追认，故原审确认涉案《房屋租赁合同》属无效合同并无不当。上诉人胡某的上诉理由不能成立，本院不予支持。
随后，推广中心和服务站再次提起房屋租赁合同纠纷之诉（以下简称“租赁合同纠纷”），请求法院判决胡某返还涉案房屋以及赔偿租赁费460000元及利息。本案一审法院以合同效力纠纷的生效判决已认定涉案房屋的占有、使用人为推广中心和服务站，胡某与农牧局办公室签订的房屋租赁合同无效为由，判决胡某向推广中心和服务站支付房屋占用使用费64520.5元，胡某不服上诉。2018年6月22日，二审法院以同样理由认定一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，驳回了胡某的上诉请求。
综上，围绕胡某与农牧局办公室签订的房屋租赁合同，引发了多起诉讼。胡某合同效力纠纷败诉，其与农牧局办公室签订的房屋租赁合同被认定为无效合同，因此引发租赁合同纠纷并同样败诉。
我方也自此接受胡某委托，考虑到该系列案件中租赁合同纠纷因合同效力纠纷的生效判决而败诉，因此我方制定诉讼策略，先行针对合同效力纠纷申请再审并获得再审裁定。最终再审判决撤销合同效力纠纷一审、二审判决，并驳回推广中心和服务站的诉讼请求。继而我方以此再审生效判决为新证据对租赁合同纠纷申请再审，再审法院裁定撤销租赁合同纠纷的一审、二审判决，驳回推广中心和服务站的起诉。
该系列案件因涉及到行政单位和其对国有资产的处分等问题，案情复杂，取证困难。但在我方的坚持努力下，对案情抽丝剥茧，层层推进，先后两次申请再审，两次推翻原审错误判决，最终维护了胡某的合法权益。
二、案情分析：
纵观该系列案件可知，两起纠纷的争议焦点是：1、涉案房屋的所有权和使用权归谁享有？2、农牧局办公室与胡忠启签订的涉案房屋租赁合同是否有效？
关于争议焦点1，由于胡某签订房屋租赁合同的相对人农牧局为行政单位，故该房屋租赁合同的签订涉及到行政单位对国有资产的处分问题。《行政事业单位国有资产管理办法》第九条规定，行政事业资产产权登记是国有资产管理部门代表国家对行政事业资产进行登记，依法确认国家对国有资产的所有权和行政事业单位占有、使用国有资产的法律行为。因此针对涉案房屋的所有权和使用权的权属问题，通过查询行政事业资产产权登记信息可以得知涉案房屋的所有权人和使用权人。
在合同效力纠纷再审一案中，我方提交S市行政事业单位资产管理办公室出具的行政事业资产管理卡片（新证据），该卡片明确载明涉案房屋权属证明：权属性质为国有，涉案房屋系农牧局自建房屋，农牧局为房屋所有权主体，房屋使用状态显示为在用。同时，推广中心、服务站在一审时提交的固定资产管理卡片虽显示涉案房屋由服务站使用，但是再审庭审期间，其代理人称卡片上的该项系本单位统计时自行填写。
最终，再审判决涉案房屋的所有权归农牧局享有，其有权签订房屋租赁合同。而推广中心和服务站没有法律基础对此房屋租赁合同提出异议。
关于争议焦点2，合同效力纠纷二审认为农牧局办公室属于单位内设机构，不具有合同主体相应的民事权利能力和民事行为能力。据涉案房屋租赁合同文本，房屋出租方为农牧局，但签字盖章的主体是农牧局办公室，因此该合同是否是有效合同成为争议焦点。
经过我方调查，农牧局办公室是经过农牧局的授权以农牧局的名义与胡某签订涉案合同。虽然在合同签订过程中，由于胡某的疏忽，没有留存相关授权文件，但在前期合同签订、后期合同履行过程中足以说明涉案合同相对方为农牧局。即使农牧局办公室无相关授权，根据《中华人民共和国合同法》第49条表见代理之规定，胡某有充分理由相信农牧局办公室能够以农牧局名义签订合同，故涉案房屋租赁合同应属有效。
合同效力纠纷再审期间，我方提交农牧局会计李某出具收据及转账凭证四份（新证据），证明胡某与农牧局就涉案房屋租赁合同已实际履行两年，胡某依照合同约定向农牧局支付两年租金，每年各13万元；农牧局对租金数目及合同履行均未提出异议。因此，即使农牧局办公室对涉案房屋不享有处分权，根据《中华人民共和国合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。从我方提交证据可知，农牧局实际履行合同、收取租金的行为已经构成对涉案房屋租赁合同的追认，故涉案房屋租赁合同合法、有效。
针对上述争议焦点，我方提交新证据，在事实层面确定涉案房屋的所有权归农牧局享有；从法律层面分析胡某与农牧局办公室签订的房屋租赁合同合法、有效。通过再审生效判决，最终确定了胡某与农牧局办公室签订的房屋租赁合同合法、有效，有力驳斥了推广中心和服务站的诉讼请求。
三、案件后续
在上述案件处理过程中，我方查明，因胡某投入大量资金装修涉案房屋，使房屋价值大大提升，农牧局便以各种理由恶意终止合同的履行，无正当理由单方通知胡某终止合同，并联合其下设机构（推广中心、服务站），恶意诉讼妄图通过司法程序确认合同无效，以达到回收房屋的目的。上述行为严重损害了胡某的合法权益，造成了巨额经济损失。在获得确认合同有效的再审生效判决后，我方代理胡某提起房屋租赁合同纠纷，要求农牧局承担恶意终止合同，造成胡某巨额经济损失的违约责任，并最终胜诉，在一定程度上缓解了胡某的经济损失。
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作者：杨尚斌
上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师
指导老师：焦慧君
西北政法大学民商法硕士。焦慧君律师主要从事民商法领域的实务和研究。擅长大型疑难民商事案件的诉讼仲裁和执行，具有较深厚的理论功底和较丰富的办案经验。先后多次参加国内外重大的学术论坛，学术上公开发表论文13篇、出版合著教材三部、主持多项河南省社科厅、教育厅项目。
